樓市重回高庫存時(shí)代。

為了緩解庫存壓力,最近一些城市開始出招了,即回購商品房,也就是說政府出手或鼓勵(lì)國有企業(yè)批量購買存量商品房。

(相關(guān)資料圖)

自7月以來,陸續(xù)有城市出現(xiàn)了“鼓勵(lì)回購”的情況,直到10月中旬,蘇州市政府部門擬對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購約1萬套新房的消息,再次攪動(dòng)樓市。

截至目前,全國已有至少5個(gè)城市開始回購商品房。

當(dāng)下政府鼓勵(lì)回購商品房,到底該如何看待?這些城市市場有哪些共同特征?房企能否從中受益?

實(shí)際上,從目前情況來看,政府回購對(duì)城市市場去化存在一定積極意義,但對(duì)房企而言如果想以此改善流動(dòng)性那就有點(diǎn)難了。

目前已有5個(gè)城市和地區(qū)明確了政府回購商品房的信息。

其中蘇州市政府?dāng)M對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購約1萬套新房,房源基本為有國企或本區(qū)域城投入股、操盤的項(xiàng)目。

同時(shí),濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司將在全市收購3000套商品房,用于租賃儲(chǔ)備住房,項(xiàng)目資金來源為自籌資金。

鄭州在5個(gè)城市中最早實(shí)行了回購商品房,7月下旬,鄭州對(duì)外披露,針對(duì)已經(jīng)建成或即將建成,但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目,通過政府購買現(xiàn)房作為安置房,完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機(jī)制等措施,提高存量房去化率。

政府回購不僅能響應(yīng)政策解決低收入人群的住房困難和動(dòng)遷等遺留的歷史問題,而且還推動(dòng)了市場流動(dòng),緩解了城市庫存較高的問題。

政府回購商品房,從側(cè)面可以看出城市的庫存壓力有多大。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年8月百城商品住宅庫存量達(dá)到了58718萬平方米,維持高位波動(dòng),環(huán)比微增0.16%,較上月持平,同比增長3%。

上述幾個(gè)城市中,截至2022年8月末,鄭州、蘇州、濟(jì)南、湖州商品住宅庫存均較高,分別為1046萬平方米、872萬平方米、674萬平方米、469萬平方米。其中,鄭州和蘇州商品住宅庫存分別位列第16位和第23位。

除此之外,房企自身的去庫存壓力也進(jìn)一步加大。

一般,政府回購的商品房通常作用于安置房、保障房、租賃房等保障體系的房源。在房源的選擇上,現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房等房源將作為回購首選,房源供給的穩(wěn)定性將有利于政府按期按量的完成保障房籌集工作。

央國企和城投類房企在近期回購中有著明顯的優(yōu)勢。

比如,蘇州政府選擇了較為穩(wěn)健的頭部企業(yè)萬科,而其余地方政府多數(shù)均選擇央國企和城投類房企。

這也不難理解。

一方面,央國企和城投類房企背后與政府關(guān)系緊密,有國企或區(qū)域城投入股、操盤的項(xiàng)目,在回購過程中政府也能對(duì)其有話語權(quán)和較大的監(jiān)管力度。

另一方面,回購的商品房大部分作用于安置房、保障房、租賃房等,在政府回購后仍需房企參與,以確保投入運(yùn)營。而保障體系的房源勢必會(huì)牽扯房企本身的資金安全和盈利等問題,民企在保障體系的住房上資金及運(yùn)營能力有限。

此外,央國企和城投類房企的自身去庫存也較為困難,政府回購能緩解其去化壓力。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2022年上半年,存貨總量TOP20企業(yè)中,央國企存貨總量超36865.45億元,其中保利、中海、華潤、招商等大型央企存貨總量均超四千億元。

地方政府回購商品房,除政策性支持外,也是以財(cái)政現(xiàn)金的形式支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的舉措。

一方面是為房地產(chǎn)市場輸入現(xiàn)金流,另一方面增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的信心,可以預(yù)期這對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌鲇休^好的提振作用。

對(duì)于出險(xiǎn)房企而言,想要通過此方式實(shí)現(xiàn)“紓困”就比較難。除了央國企與城投類房企,一些資金鏈穩(wěn)定的本土房企或?qū)⒂袡C(jī)會(huì)與政府合作。

實(shí)際上,政府回購商品房時(shí)會(huì)在回購的項(xiàng)目選擇、價(jià)格定位、項(xiàng)目輸出上存在較大的難度,也就是說回購動(dòng)作完成整個(gè)過程并非想象中那樣簡單。

比如,政府回購的項(xiàng)目多以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房為主,而在價(jià)格定位上,通常不會(huì)采用市場價(jià),而是以更低的價(jià)格購入,這需要房企在利潤方面做出一定讓步。

因此,這也給一些資金鏈穩(wěn)定的本土房企帶來了入局機(jī)會(huì)。通過參與政府回購項(xiàng)目,獲得與政府合作的機(jī)會(huì),從而為自己背書,增厚自身價(jià)值。

此外,本土房企深耕本地市場,在后續(xù)的開發(fā)和運(yùn)營上有較大優(yōu)勢,同時(shí),地方政府對(duì)本土房企較為熟悉,在資金和債務(wù)的監(jiān)管方面也較為有力。

市場寒冬已至,回購對(duì)緩解當(dāng)?shù)貥鞘腥セ瘔毫Α⒓铀偈袌龀銮逵兄^好效果。與此同時(shí)除央國企與城投類房企外,一些本土房企也能積極爭取,獲得新的去化渠道。

市場尚未回穩(wěn),未來更多地方政府在有條件的基礎(chǔ)上,將會(huì)逐步推行商品房回購,以緩解城市庫存壓力。

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