2022年,中國房地產(chǎn)市場延續(xù)下行壓力,行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足,企業(yè)各季度的銷售相較往年均表現(xiàn)低迷。行業(yè)TOP100房企全年累計業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%,多數(shù)規(guī)模房企深陷負增長困局,銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。具體來看,2022年有近9成百強房企累計業(yè)績同比下滑,規(guī)模房企整體目標完成率處在歷史低位。

近日,中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場、提振市場信心,從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資,“輸血”優(yōu)質(zhì)房企恢復經(jīng)營“造血”功能,紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。預計2023年,中央政策定調(diào)將繼續(xù)托底,核心目標在于全面落實保交樓,逐步引導房地產(chǎn)市場底部修復。

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穩(wěn)信用下隨著融資渠道逐漸恢復,企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)嵸|(zhì)性改善,央國企及優(yōu)質(zhì)民企將顯著受益。但短期內(nèi)多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力,2023年前三季度仍將迎來一波大規(guī)模的償債潮。目前,企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。出險房企仍應以保交付為主要目標,其他規(guī)模房企也需保證貨量供應,積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。

2022年12月,TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額6775.1億元,環(huán)比增長22.2%,增幅低于往年同期;同比降低30.8%,降幅較10、11月提升。累計業(yè)績來看,百強房企1-12月實現(xiàn)銷售操盤金額64622.2億元,同比降幅保持在41.6%的較高水平。

2022年,中國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)去年以來的下行壓力,行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足。疊加疫情因素影響,市場的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象,企業(yè)各季度的銷售相較往年均表現(xiàn)低迷。

2022年,百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低,且均低于近年同期。其中,TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低41.9%至1673.1億元。TOP30房企銷售操盤金額門檻507.2億元,同比降幅較高達55.8%。截至12月末,TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻也分別顯著降低至116.1億元和23.9億元。此外,2022年僅20家規(guī)模房企全口徑規(guī)模超過千億,千億房企數(shù)量顯著減少。

2022年,多數(shù)規(guī)模房企深陷負增長困局,銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。具體來看,2022年有近9成百強房企累計業(yè)績同比下滑,累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達到36家,另有32家百強房企累計業(yè)績增速在-50%至-20%之間。

但同時也有部分企業(yè)通過穩(wěn)健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化,表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。一類是央國企如華潤、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等,憑借自身的資金、布局和運營優(yōu)勢,同時強化產(chǎn)品力和保交付,在本輪行業(yè)下行調(diào)整周期中表現(xiàn)穩(wěn)健。另一類是部分優(yōu)質(zhì)民企如濱江、仁恒、瑞安等,基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場上的認可度也較高,在眾多規(guī)模房企中表現(xiàn)相對突出,行業(yè)排名穩(wěn)步提升。

2022年,即使公開披露目標的企業(yè)數(shù)量較往年顯著減少,或是已經(jīng)主動調(diào)降了全年目標,但規(guī)模房企實際的業(yè)績完成情況仍遠不及預期。1-12月規(guī)模房企目標完成率的中位數(shù)僅74.5%,明顯低于往年的平均水平。

具體來看,在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中,僅有濱江、越秀兩家房企達成了全年業(yè)績目標。多數(shù)企業(yè)截至12月末的目標完成率不足90%,不少房企甚至不足70%。且絕大多數(shù)企業(yè)的目標完成度均大幅低于去年同期,部分企業(yè)目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

業(yè)績:行業(yè)步入無增長時代,房企業(yè)績預期將更為謹慎

整體來看,行業(yè)規(guī)模增速自2016年以來持續(xù)放緩,特別是2021年下半年至今市場降溫明顯,項目去化率不佳。結(jié)合今年規(guī)模房企實際的目標完成情況來看,2023年企業(yè)整體業(yè)績預期勢必將更為謹慎,不排除有更多房企不再公布年度目標。預計未來三至五年全國商品房銷售規(guī)模將保持在13億平方米左右,行業(yè)規(guī)模步入無增長時代。

目前,企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。受制于市場整體需求和購買力不足、表現(xiàn)依舊疲軟,只有耐心等待預期修復、需求端改善,市場筑底回升、銷售回款得到保障,才能讓企業(yè)真正走出困境。具體從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度而言,出險房企仍應以保交付為主要目標,其他規(guī)模房企也需保證貨量供應,積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。同時,在行業(yè)調(diào)整期下,企業(yè)也更應該回歸產(chǎn)品,加強產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代,在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。

融資:國企及優(yōu)質(zhì)民企受益,2023年前三季度償債潮需警惕

近期,中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場、提振市場信心。11月,央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等,從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資,“輸血”優(yōu)質(zhì)房企恢復經(jīng)營“造血”功能。紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。12月,中央經(jīng)濟工作會議上,房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位再獲確認。

穩(wěn)信用下隨著融資渠道逐漸恢復,企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)嵸|(zhì)性改善,央國企及優(yōu)質(zhì)民企將顯著受益。但值得注意的是,房企在2023年的前三季度仍將迎來一波大規(guī)模的償債潮,到期債券總規(guī)模將達到5573億元,其中逾7成屬于民營房企。由于2021年以來房企發(fā)債量長期小于到期量,因此房企償債一直處于承壓狀態(tài)。且相對于央國企而言,民營房企需更注意謹慎應對。

投資:央國平支撐但動能衰減,企業(yè)拿地應以換倉提質(zhì)為先

2022年,投資低迷的情緒維持了一整年。22城集中供地雖在延續(xù),但自2021年首輪之后,熱度一路走低,除部分特別優(yōu)質(zhì)的地塊以外,底價成交、城投托底成為常態(tài)。對于大部分房企而言,三道紅線帶來的壓力尚未緩解,又受到疫情等不可抗外界因素的影響,在市場持續(xù)低迷下,依然面臨較高的現(xiàn)金流壓力和經(jīng)營難度,因此整體的投資積極性降至谷底。全年百強房企拿地銷售比僅有0.18,創(chuàng)2017年以來的最低水平,有超過四成百強房企今年投資幾乎暫停。

整體而言,年末已有利好房企發(fā)債、融資等政策出臺,但目前來看對于房企投資并未產(chǎn)生立竿見影的效果。預計在宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生明顯扭轉(zhuǎn)、銷售回暖之前,房企的投資都將保持非常謹慎的態(tài)度。而對于頭部央企、以及小部分優(yōu)質(zhì)民企來說,此刻也仍是獲取優(yōu)質(zhì)地塊、補倉核心城市和深耕城市的窗口期。

12月房地產(chǎn)市場迎來小幅翹尾行情,重點30城新房供應、成交環(huán)比增幅分別為9%和18%。得益于房企年末業(yè)績沖刺,增加了推盤頻次的同時加大了營銷折扣力度,整體成交有小幅微增勢頭,但單月同比依舊下降了34%,較上月擴大4個百分點,全年累計同比降幅達39%,成交規(guī)模高位回落。

分區(qū)域來看,長三角韌性較強,熱點城市尚能保溫。上海、杭州去化率7成以上高位持穩(wěn),市區(qū)改善盤熱銷顯著優(yōu)于外圍剛需。蘇州、寧波平穩(wěn)運行,去化率受供應結(jié)構(gòu)影響小幅回升。南京、常州持續(xù)走弱,成交低位徘徊,以南京為例,即便限購松動,對成交刺激作用平平,12月開盤平均去化率依舊不足15%。

大灣區(qū)市場小幅回升,但向好程度有限。廣州、深圳、佛山成交小幅翹尾,但同比持降,全年累計同比跌幅均在3成以上。隨著疫情管控全面解禁,近2周廣州、佛山案場到訪量較此前小幅回升,周均1萬組左右,轉(zhuǎn)化率持穩(wěn)7%-8%。

環(huán)渤海地區(qū)進入成交平淡期,跌多漲少。北京、天津、濟南12月成交同環(huán)比齊跌,北京、天津平均去化率亦有轉(zhuǎn)降趨勢。北京僅部分高性價比樓盤保持熱銷;天津尚屬筑底階段,購房者迫于總價壓力“買舊不買新”,新房去化壓力猶存。

中西部地區(qū)持續(xù)分化,輪動復蘇。成都、西安等西部區(qū)域中心全年成交降幅已收窄至15%,購房需求相對穩(wěn)定,行情自成一體。重慶、鄭州隨著疫情管控全面解除,需求迎來了補償性回升。武漢項目平均去化率降至10%,短期供過于求,狹義庫存走高,市場尚無明顯起色。

展望下月,成交環(huán)比或?qū)⒋蠓芈?同比持穩(wěn)或小幅微跌。一方面,按照歷史規(guī)律,每年1月基本都是成交淡季,今年恰逢傳統(tǒng)春節(jié)佳節(jié),購房者歸鄉(xiāng)情切,成交熱度或?qū)⑦M一步轉(zhuǎn)淡。另一方面,拿地收縮,新年伊始房企供貨積極性亦不會太高,也會限制整體成交放量。此外,政策利好基本進入尾聲期,對于成交的提振作用也呈現(xiàn)邊際遞減。值得關(guān)注的是,不同城市“強者恒強、弱者積弱”的分化格局還將延續(xù):核心一二線城市諸如上海、杭州、成都等市場復歸平穩(wěn)理性,尚能“保溫”。部分人口大市諸如阜陽、周口、駐馬店等或?qū)⒂瓉硪惠喎掂l(xiāng)置業(yè)行情,但是預期對于本地樓市成交的帶動將遠遠低于歷史同期。而對于廣大內(nèi)陸缺乏人口優(yōu)勢、經(jīng)濟基礎(chǔ)的三四線城市,需求透支嚴重,還將面臨較長時間的低位盤整期。

附:2022年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)操盤榜、銷售榜TOP200

關(guān)鍵詞： 中國房地產(chǎn)企業(yè)