據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年全省房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)了下滑,前TOP10房企銷(xiāo)售金額合計(jì)約1609億,同比去年TOP10總成交額下降約16%。

【資料圖】

【企業(yè)表現(xiàn)】

在2022年全省的房企銷(xiāo)售10強(qiáng)中,有海信和銀豐2家本土企業(yè),8家外來(lái)企業(yè),外來(lái)房企相較2021年增加一家。

山東省房企銷(xiāo)售 TOP10均超過(guò)110億,而2021年的門(mén)檻是138億。

其中萬(wàn)科地產(chǎn)超過(guò)230億,主要來(lái)自于濟(jì)南、青島和煙臺(tái)三個(gè)城市的銷(xiāo)售,在濟(jì)南的銷(xiāo)售額超過(guò)90億。

融創(chuàng)中國(guó)銷(xiāo)售額同樣超過(guò)200億,簽約額205.3億,業(yè)績(jī)9成來(lái)自于濟(jì)南和青島兩個(gè)城市,青島銷(xiāo)售額121億。

龍湖集團(tuán)銷(xiāo)售197.58億,主要來(lái)自濟(jì)南和青島2個(gè)城市,濟(jì)南銷(xiāo)售額超過(guò)110億。

走下沉路線的碧桂園業(yè)績(jī)相比而言比較分散,全年全省總業(yè)績(jī)接近180億,各個(gè)城市都有貢獻(xiàn),濟(jì)南最多39億,青島、聊城和臨沂都超過(guò)20億,煙臺(tái)和日照均超過(guò)10億。

本土房企海信銷(xiāo)售額163億,超8成的業(yè)績(jī)來(lái)自于大本營(yíng)青島,青島銷(xiāo)售136.63億,濟(jì)南貢獻(xiàn)了23.4億,其余來(lái)自于煙臺(tái)。

寡頭現(xiàn)象逐步明顯,前兩名萬(wàn)科、融創(chuàng)均在200億以上,差距接近30億,3-5名門(mén)檻降至160億,前10名的門(mén)檻在110億,與第一梯隊(duì)差出一個(gè)企業(yè)規(guī)模。

第11-20名成交金額整體規(guī)模在50-110億區(qū)間,保持規(guī)模是未來(lái)企業(yè)生存的前提,該檔企業(yè)成長(zhǎng)將面臨更強(qiáng)企業(yè)的壓制,同樣也面臨同檔和排名靠后的企業(yè)的追趕。

品牌房企的城市布局呈縮減趨勢(shì),更加聚焦龍頭城市,集中于青島和濟(jì)南,尋找確定性更強(qiáng)的投資機(jī)會(huì),而之前憑借市場(chǎng)預(yù)期先知先覺(jué)的投資在減少。萬(wàn)科布局了7個(gè)城市,青島濟(jì)南的份額占比73%;融創(chuàng)7個(gè)城市,青島濟(jì)南占比超過(guò)9成;龍湖布局了5個(gè)城市;目前仍在多城市布局的房企碧桂園布局了12個(gè)城市;多元化城市布局帶來(lái)更高的管理成本,各集團(tuán)開(kāi)始逐步調(diào)整組織架構(gòu)。

城市之間的分化越來(lái)越突出,一二線城市的熱度還能維持,而三四線城市動(dòng)力不足,房企下沉到三四線城市意愿明顯減少。

【土地市場(chǎng)】

2022年山東全省成交商住類(lèi)土地2138宗,總建面12276萬(wàn)㎡,同比下滑接近3成,平均樓板價(jià)2302元/㎡。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的信息,截止到11月底,山東省全省房地產(chǎn)投資累計(jì)8735億,同比下滑5.8%,新建住宅新開(kāi)工7319萬(wàn)㎡,同比下滑37%,房產(chǎn)投資幅度減少,源于市場(chǎng)下行,尚未修復(fù)。

各城市表現(xiàn)中,山東省土地成交建面前五的城市是:1濰坊市(2487萬(wàn)㎡)、2菏澤市(1422萬(wàn)㎡)、3青島市(1332萬(wàn)㎡),4煙臺(tái)市(1056萬(wàn)㎡),5濟(jì)南市(1008萬(wàn)㎡),

就成交規(guī)?？?青島、濟(jì)南、煙臺(tái)更多的是市場(chǎng)化行為,房企的拿地預(yù)期降低,土地成交減少,反映到未來(lái)的市場(chǎng)供需,是一個(gè)修復(fù)的過(guò)程。在土地成交方面,成交土地向核心地段傾斜,各城市的核心城區(qū)、核心地段成為土地爭(zhēng)搶的焦點(diǎn),房企的投資選擇當(dāng)下更側(cè)重“確定性”,根據(jù)市場(chǎng)反饋而形成的依據(jù),成為房企投資的前提。

例如,2022年青島出現(xiàn)熔斷的地塊均位主城核心區(qū),市北紹興路2宗地,嶗山區(qū)張村河2宗地以及嶗山鐘家溝銀豐地塊,這幾宗地也在刷新著區(qū)域地價(jià),最后觸發(fā)熔斷線下乒乓球決定最終結(jié)果。

在成交中平臺(tái)托底行為明顯,而部分土地在成交后進(jìn)入“空轉(zhuǎn)”增加長(zhǎng)期庫(kù)存,未來(lái)一段時(shí)間如何盤(pán)活存量土地將會(huì)是一個(gè)重要課題。

【新房市場(chǎng)】

新房成交面積方面,只有青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、淄博4個(gè)城市高過(guò)平均數(shù),山東省市場(chǎng)寡頭現(xiàn)象十分明顯,青島成交1409萬(wàn)㎡,濟(jì)南成交1250萬(wàn)㎡,兩城市合計(jì)占比占超過(guò)全省的35%,煙臺(tái)454萬(wàn)㎡,淄博426萬(wàn)㎡。

新房成交金額方面,寡頭現(xiàn)象更加嚴(yán)重,僅青島2194億、濟(jì)南1787億,2個(gè)城市高過(guò)均值,合計(jì)占比4成左右。

城市單價(jià)方面,共有青島15573元/㎡、濟(jì)南14300元/㎡、威海、東營(yíng)、聊城、日照6個(gè)城市均價(jià)破萬(wàn),煙臺(tái)、濟(jì)寧、臨沂均在9000元/㎡以上,各城市成交更聚焦核心城區(qū)、核心地段,因此在單價(jià)呈現(xiàn)上,山東各市維持相對(duì)較高的水準(zhǔn)。

特別說(shuō)明:

1,統(tǒng)計(jì)時(shí)間:2022.1.01-2022.12.31;

2,本榜單統(tǒng)計(jì)口徑簽約備案,不包含退房;

3,商品房包含商品住宅,公寓,辦公和商業(yè),不包含保障房;

4,本文數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)收集整理,僅供參考

關(guān)鍵詞： 房企銷(xiāo)售