中新經(jīng)緯3月31日電 題：“帶押過戶”要警惕政策施行中交易風(fēng)險漏洞

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

(資料圖)

近日，房產(chǎn)交易“帶押過戶”模式正被大力度推進(jìn)落地。

3月30日，為進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(下稱通知1)。

3月31日，北京銀保監(jiān)局等四部門隨即又下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)個人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》(下稱通知2)，表明即日起，北京也正式啟動了存量住房交易帶押過戶。

帶押過戶意味著在二手房交易中，買賣雙方可自愿選擇使用該服務(wù)，即經(jīng)原貸款銀行同意，房產(chǎn)交易時不必先結(jié)清前一筆貸款，可通過帶押過戶模式辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

帶押過戶可大大節(jié)省不動產(chǎn)交易時間，降低交易難度和交易成本，方便了企業(yè)群眾辦事。自2022年，多地開始試行帶押過戶以來，在實踐中形成了抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等多種模式。

“帶押過戶”政策再推進(jìn)的背景有哪些？

通知1具體要求從三個層面全面推進(jìn)“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動產(chǎn)類型帶押過戶全覆蓋。

這一次政策要全面多層次推進(jìn)帶押過戶，與當(dāng)前市場情況不無關(guān)系。一直以來，國內(nèi)二手房交易流程較長、成本高，特別是買賣雙方都帶押的房產(chǎn)交易，導(dǎo)致購房人的換房需求、改善需求受到一定阻礙，在當(dāng)前以換房主導(dǎo)樓市場主要需求情況下，較高的交易摩擦性給樓市良性循環(huán)帶來較大影響。

此外，春節(jié)后剛需客群入市，二手房交易顯現(xiàn)回升，帶動了改善需求的釋放，但進(jìn)入3月份以后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定疲軟征象，因此，降低存量房交易門檻等政策調(diào)整被提上日程。

事實上，帶押過戶從技術(shù)層面上是比較簡單的。通過預(yù)告登記和公正，可以提前鎖定交易，防止“一房二賣”致房屋抵押權(quán)落空，以及避免買家申請貸款后無法獲得產(chǎn)權(quán)等現(xiàn)象。

警惕政策施行中的交易風(fēng)險漏洞

自2022年開始，各地開始試點帶押過戶模式。然而實際情況中，存在金融系統(tǒng)內(nèi)部、不動產(chǎn)部門和金融系統(tǒng)之間在配合協(xié)作，優(yōu)化工作流程，信息及時共享方面還有服務(wù)不到位的時候。一旦出現(xiàn)本可以合并辦理的交易沒有及時兌現(xiàn)，就有可能導(dǎo)致交易環(huán)節(jié)間暴露出巨大風(fēng)險，尤其是在一二線房產(chǎn)價值較高的城市。

當(dāng)前，政策實施的實際過程中，各地主要是住建部推動金融部門在落實，包括帶押過戶涉及到的不動產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)移登記和抵押登記(賣家涂銷抵押，為買家辦理抵押登記)。不動產(chǎn)擔(dān)心買家貸款無法落實的情況下，就辦理了圖消和轉(zhuǎn)移登記，會損害買賣雙方利益，造成社會風(fēng)險。因此，2022年以來帶押過戶的推進(jìn)效果遇到了一些落地問題。

同時，銀行在辦理帶押過戶時，既擔(dān)心貸款業(yè)務(wù)流失(新買家他行貸款)，也擔(dān)心過戶后買家貸款無法落實，導(dǎo)致抵押權(quán)落空，無法保障自身的債權(quán)。在房價變動的情況下、不同銀行的風(fēng)控有差異，特別是買家因個人信用無法獲得貸款情況下，貿(mào)然推進(jìn)帶押過戶，很可能導(dǎo)致不良貸款。

因此，筆者建議，各地在實行帶押過戶過程中，相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)各自訴求盡快制定完善的交易流程。本次通知1提出的三種模式，事實上就是結(jié)合不同訴求、以保護(hù)交易各方權(quán)益而提出的三種可行性方案。

權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”模式，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。隨著通知2的落地，北京每年規(guī)模巨大的存量房交易也將會越發(fā)便捷，這將在很大程度上利于盤活存量市場，以及方便置業(yè)人群購房改善。筆者預(yù)計二季度，或會有更多城市加入到帶押過戶的交易流程改革中來。(中新經(jīng)緯APP)

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【編輯：郭晉嘉】

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