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前言

閩南乃至福建市場(chǎng)在二月均迎來(lái)了一波明顯的回暖行情，“小陽(yáng)春”成為了許多城市一季度的關(guān)鍵詞。大泉州市場(chǎng)2月的到訪量也有所增加，但市場(chǎng)需求端活躍度的提升并未帶來(lái)數(shù)據(jù)層面的大幅上漲，反之“供求失衡”的矛盾顯得更為突出。

大泉州榜單

泉州市區(qū)榜單

榜單數(shù)據(jù)說(shuō)明

1.權(quán)益榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即：若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)；

2.操盤(pán)榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)操盤(pán)為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開(kāi)發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)僅歸入操盤(pán)企業(yè)；

3.全口徑榜數(shù)據(jù)口徑：指企業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目業(yè)績(jī)的累計(jì)值，不考慮權(quán)益和操盤(pán)，不包含代建；

4.大泉州區(qū)域范疇：泉州市區(qū)、晉江、石獅、安溪、南安；

5.泉州市區(qū)區(qū)域范疇：泉州主城區(qū)6區(qū)（豐澤、鯉城、洛江、泉港、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)、臺(tái)商投資）；

6.項(xiàng)目屬性：企業(yè)榜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)，包含商品住宅、商業(yè)、辦公、車(chē)位/車(chē)庫(kù)等所有在售物業(yè)類(lèi)型；項(xiàng)目榜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為商品住宅備案數(shù)據(jù)，包含普通住宅及別墅；

7.數(shù)據(jù)來(lái)源：涉及銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積均為簽約備案數(shù)據(jù)，剔除退房數(shù)據(jù)；

8.統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2023年1月1日-3月31日。

榜單解讀

?2023年一季度大泉州市場(chǎng)商品住宅供應(yīng)53.65萬(wàn)㎡，同比下降8.54%，環(huán)比下降56.10%；

?商品住宅成交83.29萬(wàn)㎡，同比下降20.16%，環(huán)比下降9.26%；

?成交均價(jià)10777元/㎡，同比上漲6.91%，環(huán)比下降15.69%；

?成交金額89.76億元，同比下跌14.64%，環(huán)比下跌23.05%。

01

供需錯(cuò)配明顯，制約樓市上升步伐

2023年一季度大泉州僅供應(yīng)53.65萬(wàn)㎡商品住宅，位居近十年的季度供應(yīng)谷底，甚至遠(yuǎn)低于市場(chǎng)低迷的2022年的季度平均值97.53萬(wàn)㎡。一季度商品住宅成交83.29萬(wàn)㎡，供求比僅為0.61，供應(yīng)嚴(yán)重不足，尤其是主力城市如泉州、晉江的核心區(qū)域供應(yīng)不足的情況更為明顯，嚴(yán)重制約了市場(chǎng)需求的釋放與成交數(shù)據(jù)的提升，期待中的“小陽(yáng)春”未能真正出現(xiàn)。

分月度看，成交量在2022年年末節(jié)點(diǎn)性沖刺之后，在1月份迎來(lái)了階段性的下滑，熱點(diǎn)項(xiàng)目少、優(yōu)惠活動(dòng)較為常規(guī)、鮮有額外的返鄉(xiāng)折扣等，使得市場(chǎng)整體表現(xiàn)平淡。

2月尤其是中下旬，春節(jié)前壓抑的購(gòu)房需求集中涌現(xiàn)，市場(chǎng)需求端活躍度有著明顯的提升，各主力在售項(xiàng)目來(lái)訪量有所增加，但受制于供應(yīng)不足，最終2月成交數(shù)據(jù)提升有限。

3月市場(chǎng)需求端小幅下調(diào)，加之供應(yīng)持續(xù)下行，月均供應(yīng)僅9.58萬(wàn)㎡，供求比降至0.31，導(dǎo)致成交量快速下滑，市場(chǎng)重回供求低位。

02

優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受到追捧，市占率位居高位

從本季度的上榜項(xiàng)目也不難看出，市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的追捧。

一季度大泉州商品住宅成交冠軍龍湖華越盛天御湖境，成交金額18.56億元，遠(yuǎn)超第二位202.3%，占據(jù)了全市20.7%的成交份額。

改善型項(xiàng)目御湖境普通住宅一季度成交均價(jià)15979元/㎡，遠(yuǎn)超晉江普通住宅均價(jià)13794元/㎡，且主力供應(yīng)集中于大戶(hù)型，置業(yè)門(mén)檻相對(duì)較高，但依舊憑借晉江熱點(diǎn)區(qū)域長(zhǎng)時(shí)間無(wú)新房在售，市場(chǎng)供不應(yīng)求的助推取得了優(yōu)異的去化，僅一盤(pán)占據(jù)了晉江市一季度商品住宅市場(chǎng)57.9%的成交金額。

03

聯(lián)合開(kāi)發(fā)增多，導(dǎo)致權(quán)益榜總額下探明顯

去年一季度由于疫情的突襲，大泉州市場(chǎng)成交總量也同樣位居低位，與去年相比本季度大泉州全口徑上榜房企總成交額小幅提升1.8%、操盤(pán)榜總成交額小幅下降4.7%、權(quán)益榜總成交額大幅下跌17.3%。

全口徑及操盤(pán)榜上榜房企總金額變動(dòng)不大，權(quán)益榜下跌較為明顯，可見(jiàn)今年房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目明顯增多。如大泉州銷(xiāo)冠龍湖華越盛天御湖境由龍湖、華越、盛天合作開(kāi)發(fā)，亞軍南安建發(fā)縵云由建發(fā)、弘橋、南安能源工貿(mào)聯(lián)合開(kāi)發(fā)….金額排名前十的項(xiàng)目中有約四成為聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

04

冠亞軍領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯，排行榜中下游競(jìng)爭(zhēng)膠著

一季度大泉州榜單冠亞軍優(yōu)勢(shì)較為明顯，從第三名開(kāi)始位次之爭(zhēng)則顯得十分膠著。

龍湖集團(tuán)本季度表現(xiàn)突出，位居大泉州操盤(pán)榜、全口徑榜及權(quán)益金額榜冠軍，項(xiàng)目目前在泉主力在售的項(xiàng)目?jī)H有龍湖華越盛天御湖境，御湖境于今年1月30日首開(kāi)入市，一季度共出售7.02萬(wàn)㎡、10.90億元，為龍湖貢獻(xiàn)了98.6%的業(yè)績(jī)。

近一年由于供地影響晉江核心區(qū)域在售優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目極少，御湖境憑借良好的品牌與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，還將繼續(xù)吸納晉江改善型客群。雖龍湖目前在大泉州無(wú)其余土儲(chǔ)與主力項(xiàng)目，但御湖境還有近20萬(wàn)㎡的可售貨量，為龍湖在晉江的持續(xù)發(fā)展提供了良好的助力。

建發(fā)房產(chǎn)本季度位居大泉州權(quán)益面積榜冠軍、市區(qū)權(quán)益金額榜冠軍。目前建發(fā)在大泉州有多個(gè)項(xiàng)目熱銷(xiāo)，其中有位居一季度大泉州商品住宅成交項(xiàng)目金額榜亞軍的南安建發(fā)縵云、第十三名的水頭建發(fā)映月和第十五名的官橋建發(fā)和璽，和位居泉州市區(qū)商品住宅成交金額榜冠軍的建發(fā)和著。熱銷(xiāo)項(xiàng)目多點(diǎn)開(kāi)花，是建發(fā)在大泉州排名快速提升且穩(wěn)居前列的主要原因。

目前建發(fā)的主力在售項(xiàng)目，如南安建發(fā)縵云和臺(tái)商區(qū)建發(fā)和著等，所剩貨量均已不多，目前主要待入市項(xiàng)目?jī)H有市區(qū)橋南的建發(fā)養(yǎng)云。建發(fā)持續(xù)深耕大泉州意愿較強(qiáng)，為補(bǔ)充貨值今年在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)將更加活躍。

弘橋集團(tuán)位居大泉州全口徑榜季軍，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目南安建發(fā)縵云為企業(yè)貢獻(xiàn)了85%的全口徑業(yè)績(jī)；

金輝集團(tuán)位居大泉州操盤(pán)面積榜、權(quán)益面積榜季軍，石獅金輝城為主力成交項(xiàng)目；

保利發(fā)展奪得大泉州操盤(pán)金額榜季軍，主力項(xiàng)目為去年年末入市熱銷(xiāo)的保利隆恩和光塵樾與保利蓮花錦上兩項(xiàng)目。其中保利隆恩和光塵樾憑借一二手倒掛與學(xué)區(qū)資源，在區(qū)域內(nèi)難覓競(jìng)品；而保利蓮花錦上位于南浦山新片區(qū)，規(guī)劃配套完善、學(xué)區(qū)優(yōu)越。

鼎盛置業(yè)強(qiáng)勢(shì)回歸奪得一季度大泉州權(quán)益金額榜季軍，主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目為石獅市寶蓋板塊的鼎盛天頤。

結(jié)語(yǔ)

一季度泉州市區(qū)、晉江等主力成交城市供需錯(cuò)配或者說(shuō)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)短缺已經(jīng)愈加明顯，從一季度的土地供應(yīng)來(lái)看，這種情況短期內(nèi)恐難以緩解。

一季度雖歷來(lái)為傳統(tǒng)供地淡季，但今年一季度大泉州土地市場(chǎng)表現(xiàn)尤為冷清。僅成交了一幅南安地塊。

從目前已出年度供地計(jì)劃的晉江來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地塊總量較2022年有所增加，但受地塊出讓到項(xiàng)目出售時(shí)間的影響，至少半年內(nèi)晉江難以形成有效的補(bǔ)充。

而泉州市區(qū)迄今為止尚未出地，也未有供地計(jì)劃出臺(tái)，同樣難以補(bǔ)足二級(jí)市場(chǎng)的需求缺口。故二季度，大泉州市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將繼續(xù)維持低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。

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