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近日，原財(cái)政部長樓繼偉在《比較》雜志上發(fā)文，提出一個(gè)讓市場腎上腺素飆升的觀點(diǎn)：

“房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長后應(yīng)盡快開展試點(diǎn)”。

(資料圖片僅供參考)

當(dāng)然，開征房地產(chǎn)稅不是什么新話題，但樓繼偉的身份卻值得我們重視。他在文中也把為什么要急迫地征稅這個(gè)事說得很清楚。

樓繼偉認(rèn)為，當(dāng)前地方政府債務(wù)高企，這與地方政府的事權(quán)多而財(cái)權(quán)少有關(guān)。地方政府為了經(jīng)濟(jì)增長，部分官員為了政績，不得不大量舉債，因此“完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重”就非常重要。

他提出了三個(gè)方案——

第一是建立適合作為地方稅的稅種；

第二是化解和抑制地方隱性發(fā)債；

第三是真正建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度。

三個(gè)方案中，其實(shí)建立適合地方的稅種是前提，這是化解地方債務(wù)，建立真正事權(quán)與支出相適應(yīng)制度的基礎(chǔ)。

建立房地產(chǎn)稅被樓繼偉寄以厚望，原因有二——

首先，房地產(chǎn)稅穩(wěn)定，對(duì)地方來說是一項(xiàng)每年旱澇保收的穩(wěn)定稅源；

其次，中央一再明確，財(cái)政部也多次表態(tài)，對(duì)地方債務(wù)中央財(cái)政堅(jiān)決不予救助。而如果發(fā)生債務(wù)問題，中央不救助，唯一的辦法就是地方自救，錢從哪里出？房地產(chǎn)稅是一個(gè)合適的出口。

中國當(dāng)前的房子有多少？因?yàn)闆]有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，所以目前外界仍未有看到官方權(quán)威的數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小魯在2022年接受采訪時(shí)就表示，據(jù)全國人口普查數(shù)據(jù)，2020年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積37.6平方米，加上空置房和房地產(chǎn)企業(yè)正在施工的住房和待售住房，全部完工銷售后全國城鎮(zhèn)住宅存量估計(jì)超過490億平米，按照100平米一套房計(jì)算，我們就有4.9億套房子了。管中窺豹，由此可見房地產(chǎn)稅的稅基是非常寬的。

另一方面，當(dāng)前的地方債務(wù)數(shù)量龐大，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末地方政府顯性債務(wù)余額約35.1萬億。這一數(shù)額相比2014年末增長了127%，增長相對(duì)較快，這主要由于新預(yù)算法允許地方發(fā)債。

除了顯性的地方債，還有隱性債務(wù)，主要是專項(xiàng)債，專項(xiàng)債券融資資金不必列入地方一般預(yù)算赤字，類似于美國地方政府的“市政債”。這一部分?jǐn)?shù)量也不少。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2022年末一般債務(wù)余額為14.4萬億，占顯性債務(wù)的四成；專項(xiàng)債務(wù)余額20.7萬億，占顯性債務(wù)的六成。

地方債的問題，其實(shí)也不是什么秘密了，此前貴州獨(dú)山縣400億債務(wù)的消息沸騰網(wǎng)絡(luò)，這個(gè)每年財(cái)政總收入才10億的小縣城撕開了地方政府債務(wù)的冰山一角。

廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院趙燕菁教授認(rèn)為，從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，地方政府就是一個(gè)通過空間收費(fèi)的方式提供公共產(chǎn)品（服務(wù)）的壟斷競爭企業(yè)。地方政府的融資行為和市場上所有企業(yè)的融資行為沒有本質(zhì)差異。從這個(gè)角度看，獨(dú)山縣400億債務(wù)可以分為兩大部分：以稅收做抵押的公共債務(wù)和以項(xiàng)目收入為抵押的非公共債務(wù)。

因此，如何更大地增強(qiáng)地方稅收，是今天稅制改革重點(diǎn)研究的話題。這個(gè)稅，既要稅基寬又要有可持續(xù)性，房地產(chǎn)稅恰好符合。

目前來看，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)有兩大難點(diǎn)，其一是樓繼偉在文中所說的產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限，這是房地產(chǎn)稅立法的最大難點(diǎn)。

這一點(diǎn)主要的難點(diǎn)在于城鎮(zhèn)與農(nóng)村實(shí)行不同的土地制度。但是目前有很多建在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，還有在農(nóng)民宅基地上建的房子，這些房子在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部，其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入市場交易了，只是受限于土地制度，沒有拿到產(chǎn)證，也不能進(jìn)行登記。小產(chǎn)權(quán)房如何破解產(chǎn)權(quán)難題，如何進(jìn)行估值，是未來房地產(chǎn)稅立法的關(guān)鍵。不然不僅影響稅基，更會(huì)讓一部分房產(chǎn)游離于稅法之外，影響公正性。

第二個(gè)難點(diǎn)，則是立法的落地。房地產(chǎn)稅的立法有阻力，誰手上有大量的房產(chǎn)，阻力就來自于誰。毫無疑問，最大的阻礙是既得利益者，中國老百姓手上房子多嗎？很多家庭也都有一兩套，多的三四套，但真正的“地主”“房姐”群體也可能在體制內(nèi)，而這些人又是政策的制定者，能不能“革自己的命”是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)稅的立法已經(jīng)提了好多年，進(jìn)展情況一直緩慢，這也間接說明，立法除了政策原因外，更大的困難是如何平衡利益。

征收房地產(chǎn)稅本質(zhì)上說是與民奪利，政府在賣地這一環(huán)節(jié)本身就已經(jīng)征過一次稅，在已經(jīng)存在“土地稅”、交易稅的情況下，加征持有稅，同樣涉及道德問題?！耙霍~三吃”，如何平衡也是立法必須考量的問題。

基于以上，筆者個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的立法短時(shí)期內(nèi)，至少三年內(nèi)，仍無出臺(tái)的可能性。給小產(chǎn)權(quán)房賦權(quán)涉及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制的改革，這是房地產(chǎn)稅出臺(tái)的攔路虎，按全國人大（涉及征稅必須全國人大立法）立法的程序，這么重大的立法，即使今年開始啟動(dòng)，也大概率需要3年以上時(shí)間。

另一方面，今天的房地產(chǎn)市場情況，也不適宜征收房地產(chǎn)稅，所以今明兩年，恐怕連擴(kuò)大試點(diǎn)也不會(huì)提。目前的主題是恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，恢復(fù)民生，房地產(chǎn)又是保經(jīng)濟(jì)保穩(wěn)定的頭等大事，不管你承不承認(rèn)，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的“定海神針”。

但是，房地產(chǎn)稅的立法又不得不為，甚至筆者認(rèn)為這會(huì)是本屆政府的KPI。無論是化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還是為了房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展，或者為了和國際接軌，立法征稅都勢不可擋。

舉一個(gè)簡單的例子，中國的房地產(chǎn)調(diào)控手段之繁復(fù)已經(jīng)在全球無出其右，用行政調(diào)控的手段要么容易管死，要么顯得無用，而借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，開征持有稅或許確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

所以，有預(yù)期地讓這個(gè)政策落地比懸而未決更有效。正如有評(píng)論說，房地產(chǎn)稅懸劍效應(yīng)對(duì)樓市傷害太大，早日發(fā)布一個(gè)理性的、溫和的房地稅試點(diǎn)方案，有利于樓市走穩(wěn)。

最后，唯一需要糾結(jié)的就只剩下如何征稅的問題了。

房地產(chǎn)稅不太可能成為奢侈品稅那樣的懲罰性稅種，一方面固然是前面所言征稅對(duì)象的原因，激進(jìn)的征稅方案也不會(huì)被接受；另一方面，也需要考慮可持續(xù)問題，穩(wěn)定持續(xù)的稅源更符合這個(gè)稅的立法初衷。

對(duì)樓市來說，房地產(chǎn)稅稱不上是“灰犀?！?，只能是我們不愿意看見的“房間里的大象”吧，但它終究是要來的。

「 圖片 | 視覺中國 」

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