作者：子非魚

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(資料圖片僅供參考)

鄭州又急了

鄭州，不是處在C位，就是走在沖擊C位的路上。

4月3日，鄭州被傳出放松限購(gòu)的消息，界面新聞?dòng)浾呔痛俗稍兞肃嵵菔蟹抗芫郑_認(rèn)確有其事。

鄭州調(diào)整了限購(gòu)范圍：二環(huán)外取消限購(gòu)。也即限購(gòu)范圍為航海路以北，桐柏路以東，農(nóng)業(yè)路以南，中州大道以西。

限購(gòu)范圍內(nèi)依舊執(zhí)行每個(gè)家庭2套住宅的限購(gòu)政策。并且限售政策也從原來(lái)的“取得不動(dòng)產(chǎn)日期”起算調(diào)整為“簽約合同時(shí)間”滿一年即可出售。

鄭州這是在抄武漢的作業(yè)，武漢此前就把限購(gòu)范圍縮小至二環(huán)以內(nèi)，鄭州原封不動(dòng)的搬了過(guò)來(lái)。

這是最近一段時(shí)間第三個(gè)放松限購(gòu)的城市。

第一個(gè)是廈門。限購(gòu)的島內(nèi)，戶籍的單身人士可以購(gòu)買第二套住房，廈門戶籍二孩以上家庭可以購(gòu)買第三套住房。

第二個(gè)是沈陽(yáng)。沈陽(yáng)外地戶籍本就可以無(wú)門檻購(gòu)房，只是限購(gòu)了套數(shù)，但是沈陽(yáng)繼續(xù)放松，放開了二環(huán)外限購(gòu)，也即二環(huán)外不再限購(gòu)套數(shù)，戶籍和非戶籍隨便怎么買。

而且從廈門、沈陽(yáng)、鄭州放松限購(gòu)的方式來(lái)看，廈門允許戶籍二孩家庭購(gòu)買三套，戶籍單身購(gòu)買兩套。沈陽(yáng)二環(huán)外不再限購(gòu)套數(shù)，鄭州二環(huán)外不再限購(gòu)套數(shù)。

這可不像是僅僅為了促進(jìn)居住需求，更像是在鼓勵(lì)投資炒房，來(lái)幫助去庫(kù)存。

不是都在復(fù)蘇嗎？為何還要放松限購(gòu)來(lái)救市？

只能說(shuō)，盡管3月份公布的數(shù)據(jù)顯示，中心城市的成交量都走在復(fù)蘇的路上，但顯然多數(shù)地方對(duì)于這場(chǎng)復(fù)蘇能夠延續(xù)多久，都心存疑惑和不確定性。

所以，繼續(xù)放開限購(gòu)，抓住這一波復(fù)蘇時(shí)機(jī)，加快去庫(kù)存。后續(xù)必然會(huì)有更多的城市加入放松限購(gòu)的陣營(yíng)中。

02

鄭州、廈門均表現(xiàn)出了后勁不足

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，廈門、鄭州都存在后勁不足的情況。

廈門方面，最新披露的新房成交數(shù)據(jù)顯示，從1月份新房創(chuàng)下不錯(cuò)數(shù)據(jù)之后，二三月份一路回頭。

1月份廈門住宅成交3025套，2月份只有1741套，而3月份更是下落至1277套。

再看鄭州，從周度新房成交量來(lái)看，在今年第10周見頂之后，一路向下，第14周有所起勢(shì)，但仍偏弱。

從月度成交量來(lái)看，3月份鄭州新房成交了11726套，相比去年好了很多，但相比于今年2月份，有回頭的趨勢(shì)。

其實(shí)不光廈門和鄭州，從最新公布的3月份數(shù)據(jù)來(lái)看，貌似很多城市的新房銷量仍在增加，但是很多城市進(jìn)入3月下旬開始，成交量就表現(xiàn)出了后勁不足。

比如重慶。

部分熱點(diǎn)城市呈現(xiàn)勁不足，有共同因素，也有不同因素。

共同因素就是宏觀大環(huán)境改善之下，經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇并沒有那么快到來(lái)。

從官方公布的工業(yè)利潤(rùn)、失業(yè)率、出口等數(shù)據(jù)來(lái)看，仍充滿著不確定性。

以工業(yè)利潤(rùn)來(lái)看，今年前兩個(gè)月全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額8872.1億元，同比下降22.9%。

41個(gè)工業(yè)門類中，31個(gè)利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。我們是工業(yè)大國(guó)，工業(yè)對(duì)我們經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度超過(guò)了三分之一，工業(yè)利潤(rùn)大跳水，意味著什么，不用過(guò)多詳細(xì)贅述。

從這也就能夠理解，為何2月份的失業(yè)率不降，反倒還較去年年末增加了0.1個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，同時(shí)16至24歲年輕人的失業(yè)率又飆到了18.1%。

宏觀數(shù)據(jù)仍不盡如人意，也就意味著經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇沒有根本性提升，需求也就無(wú)法根本性爆發(fā)式反彈，這是部分熱點(diǎn)城市后勁不足的底層邏輯。

不同因素在于，比如廈門，有房?jī)r(jià)泡沫過(guò)大，嚴(yán)重超出了城市本身的承受能力和居民購(gòu)買力極限。

而鄭州方面，盡管房?jī)r(jià)調(diào)整了5年多，但其本身的問(wèn)題是限制其新房成交無(wú)法長(zhǎng)期維持高位的重要原因。

盡管鄭州去年開啟了轟轟烈烈的保交付行動(dòng)，但鄭州的問(wèn)題樓盤項(xiàng)目，截止到去年年末，仍位居前三。位居第一的是武漢，第二是西安。

最近深圳仍有不少項(xiàng)目因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題在鬧維權(quán)。

這也就意味著，當(dāng)下買新房仍有可能像買盲盒一樣，很多人轉(zhuǎn)向了購(gòu)買二手房。從機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，3月份重點(diǎn)城市的二手房成交量顯著好于新房。

鄭州除了問(wèn)題樓盤因素外，其本身的城市管理問(wèn)題和庫(kù)存量，也是制約其樓市后勁的重要因素。

2022年鄭州諸多熱搜話題暴露了這座城市在管理上還有待進(jìn)一步提高。一個(gè)城市的管理水平直接決定了這座城市對(duì)外來(lái)人口的吸引力。

03

鄭州樓市后續(xù)預(yù)判

從目前鄭州樓市的整體情況來(lái)看，新房打折和二手房降價(jià)仍是主流趨勢(shì)。

新房方面，市政府出面推動(dòng)促銷，即將啟動(dòng)“2023鄭州青年人才購(gòu)房節(jié)”活動(dòng)：

支持團(tuán)購(gòu)在售商品住房、確保新市民都市圈居民購(gòu)房同等待遇、推進(jìn)租購(gòu)并舉、降低購(gòu)房信貸負(fù)擔(dān)、落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸等措施，開展人才八折購(gòu)房、新市民購(gòu)房等活動(dòng)，解決好青年人才、新市民等群體住房問(wèn)題，穩(wěn)定促進(jìn)住房消費(fèi)。

二手房方面，目前鄭州的掛牌房源不斷增加，即將突破10萬(wàn)套。而在這近10萬(wàn)套的掛牌房源中，和大多數(shù)熱點(diǎn)城市一樣，大多數(shù)都是降價(jià)掛牌。

可見，鄭州樓市當(dāng)下仍停留在止損階段，還沒任何喜人的消息。

而且，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對(duì)鄭州房?jī)r(jià)短期內(nèi)的預(yù)測(cè)，仍是陰跌。

因此，鄭州的剛需，想要買房，大可慢慢挑選，沒有漲價(jià)的擔(dān)憂。

反倒是要擦亮眼睛，避免買到盲盒房。

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