編者按：在傳統(tǒng)的交易觀念里，“一手交錢，一手交貨”是再正常不過的。但涉及到二手房的買賣，卻往往存在著賣方尚未還清購房貸款的問題。除了通過第三方“贖樓”，是否能有一種更加高效、安全且低成本的方式？

近日，自然資源部、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》，提出以點帶面，積極做好“帶押過戶”。此前已經(jīng)在多地積累了豐富實踐經(jīng)驗的“帶押過戶”創(chuàng)新舉措，有望在全國范圍內實現(xiàn)常態(tài)化開展。那么，什么是“帶押過戶”？哪些地方的房產(chǎn)可以“帶押過戶”？

一、什么是“帶押過戶”？

(資料圖)

“帶押過戶”是對于上市交易、存在抵押的房產(chǎn)，無需提前還清貸款、無需墊付資金以解除抵押，即可實現(xiàn)抵押變更、轉移登記及新抵押設立。

在傳統(tǒng)的二手房交易過程中，若二手房貸款尚未結清，需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖樓”，通過“贖樓”解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，進而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。若交易方“贖樓”資金不夠，還需借助于“過橋墊資服務”。在紅網(wǎng)“問政湖南”“百姓呼聲”平臺，有市民呼吁推廣“帶押過戶”，進而減免“過橋費”的聲音。

不僅有“過橋費”，在前期金融315的報道中，紅網(wǎng)還關注到房產(chǎn)經(jīng)紀關聯(lián)公司捆綁收取數(shù)千元貸額額度費的現(xiàn)象。這些現(xiàn)象無疑推高了二手房交易的成本。

二、目前，哪些地方的房產(chǎn)可以“帶押過戶”？長沙的房產(chǎn)可以嗎？

目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”。

其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等地已經(jīng)全面開展。各地在實踐探索中，主要形成抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更等“帶押過戶”模式。

此前，針對長沙市民關注“帶押過戶”政策，2月8日，長沙市住建局在紅網(wǎng)《問政湖南》平臺回復網(wǎng)友稱，“目前長沙相關部門正在組織研究‘帶押過戶’政策，政策制定實施情況會向社會公開?！?/p>

事實上，長沙已有銀行試水二手房“帶押過戶”。湖南建行通過辦理“存房轉貸通”業(yè)務，幫助市民完成了二手房交易。不過，在上述成功案例中，二手房交易雙方均是在同一銀行辦理房貸業(yè)務。

三、“帶押過戶”有哪些優(yōu)勢？

1、可以縮短交易周期。“帶押過戶”有望大幅縮短交易時間，有利于有置換改善需求的人盡快收回資金。

2、可以節(jié)省“過橋資金”成本。對于原來需要借錢墊款償還房貸的人來說，“帶押過戶”可以節(jié)省一大筆“過橋資金”成本，也降低了市場上“過橋資金”這個灰色地帶可能帶來的風險。

3、能夠盤活二手房市場。政策有助于加快換房需求入市，對提升新房交易量有所助力，會促進新市民購買二手房及在該城市扎根落戶，可進一步促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

四、對買賣雙方來說，“帶押過戶”有潛在風險嗎？

“帶押過戶”是一種房地產(chǎn)交易模式的創(chuàng)新，而新機制往往帶來新情況和新問題。在享受“帶押過戶”帶來的便捷與高效的同時，買賣雙方仍需警惕哪些新的潛在風險？

業(yè)內專家認為，對買方而言，風險點在于交易期間房屋被查封。

交易過程賣方抵押解除前，若賣方出現(xiàn)無法償還到期債務的情況，銀行有權要求查封、拍賣、變賣房屋，這將對買方造成不利影響。此時，買方的購房款可通過公證處提存專用賬戶原路返還，但是解除買賣合同較復雜，需耗費大量時間。

對賣方而言，風險點在于提前償還貸款的可能性。

交易過程中賣方抵押解除前，若房屋出現(xiàn)重大且不可挽回的價值損失，觸發(fā)銀行提前還款的情形，賣方貸款將加速到期，從而導致其承受較大的還貸壓力。

而據(jù)中國網(wǎng)報道，二手房“帶押過戶”模式下，買賣雙方還需警惕這兩方面的風險：

一個方面是，“實施帶押過戶后，雖然購房人成了新房主，但是剛開始老抵押并未注銷，房屋依舊是老抵押的抵押物。購房人接著用房屋辦理按揭貸款，在房屋上設定新的抵押，用新抵押來的貸款優(yōu)先償還之前老抵押所對應的債權。相關債務還清后，原房主的老抵押也就注銷了，而之前的抵押權人銀行也實現(xiàn)了債權。購房人作為新房主，開始償還新抵押所對應的按揭貸款?！?/p>

在這一過程中，“帶押過戶”需要賣方、買方、不動產(chǎn)登記部門和銀行這四方主體密切配合、無縫銜接，任何一個主體都必須及時到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時間差。對于購房人而言，雖然可以實現(xiàn)過戶，但是可能在一定期限內，自己所購買的房子還處于之前抵押權的設定狀態(tài)，對之前賣方的債務承擔抵押擔保責任。如果沒有順利實現(xiàn)解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會處于一種‘不安全’狀態(tài)，并沒有取得“完整意義”上的所有權。

另一個方面的風險是，“帶押過戶”如果是跨銀行操作，難度會更高。老抵押和新抵押如果是同一個銀行，相對好操作，如果不是同一個銀行就相對比較麻煩。沒有老抵押銀行的同意，是無法實現(xiàn)帶押過戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對應的債權不落空，能夠及時償還或提存，都需要銀行做好細節(jié)控制。

需要特別強調的一點是，購房者務必注意核實擬購買的房屋“是否可以”帶押過戶。因為根據(jù)《民法典》相關規(guī)定，雖然抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)，但是“當事人另有約定的，按照其約定?！?/p>

即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產(chǎn)都可以實現(xiàn)。如果之前設定抵押的時候，明確約定了不能轉讓，則約定優(yōu)先。

（本文內容綜合來源于中國銀行保險監(jiān)督管理委員會網(wǎng)站、中國新聞網(wǎng)、中國網(wǎng)）

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