黃埔舊改政策，可能又要變了！

(資料圖片僅供參考)

近段時(shí)間，舊改圈流傳一份《廣州市黃埔區(qū)廣州開(kāi)發(fā)區(qū) 關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。

這份文件，實(shí)際上在2021年就露過(guò)面，但是之前只是征求意見(jiàn)稿，如今幾經(jīng)調(diào)整，據(jù)說(shuō)終于敲定。

《通知》一流出，立馬在舊改圈掀起“吃瓜狂潮”。

這份文件，不僅透露了黃埔未來(lái)舊改的方向，也跟廣州未來(lái)的舊改思路，以及黃埔未來(lái)的住宅價(jià)值息息相關(guān)。

接下來(lái)，我們就來(lái)抽絲剝繭，看看《通知》中到底透露了哪些關(guān)鍵信息！

三個(gè)重點(diǎn)

與此前的征求意見(jiàn)稿相比，此次流傳出來(lái)的文件，有了一些新變化，我們先拎幾個(gè)重點(diǎn)來(lái)講講：

一，給黃埔的城市更新畫(huà)了三個(gè)“圈”，確定了三個(gè)圈的“分工”。

其中海絲城片區(qū)關(guān)鍵詞為“文化傳承”，重點(diǎn)發(fā)力老舊社區(qū)微改造，同時(shí)加快推動(dòng)珠江岸線企業(yè)搬遷改造和港口碼頭轉(zhuǎn)型升級(jí)。

科學(xué)城片區(qū)關(guān)鍵詞為“功能完善”，未來(lái)將在高端公共服務(wù)設(shè)施、科技創(chuàng)新配套和高端商業(yè)服務(wù)功能上發(fā)力。

知識(shí)城片區(qū)關(guān)鍵詞為“綜合整備”，簡(jiǎn)單點(diǎn)來(lái)說(shuō)就是作為“候補(bǔ)隊(duì)員”，運(yùn)用儲(chǔ)改結(jié)合、增存聯(lián)動(dòng)，保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新園區(qū)連片整體開(kāi)發(fā)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、降低了舊改的成本和難度。

其中不僅提及了前段時(shí)間流傳甚廣的新“做地”模式，而且還提出了“異地統(tǒng)籌”的方法。

比如將統(tǒng)一舊改范圍內(nèi)的舊村、舊廠等用地進(jìn)行“打包開(kāi)發(fā)”，或者將統(tǒng)一舊改范圍內(nèi)的零散土地進(jìn)行騰挪置換，從而合并成整塊的可利用土地，方便連片開(kāi)發(fā)。

同時(shí)方案中還提出，不再要求開(kāi)發(fā)商導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)企業(yè)的類(lèi)型、數(shù)量和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，大大降低了企業(yè)舊改的準(zhǔn)入門(mén)檻。

對(duì)于舊改的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查、安置補(bǔ)償、臨遷費(fèi)補(bǔ)償情況等細(xì)節(jié)也做了規(guī)定。比如明確了已被政府征地的房屋，不得納入改造范圍等。

三、對(duì)回遷房的管理方法，以及村民對(duì)回遷房的出售規(guī)則，也做了調(diào)整。

其中，第一點(diǎn)之前在不少規(guī)劃中已經(jīng)有所透露，現(xiàn)在看來(lái)，黃埔未來(lái)三個(gè)圈的價(jià)值愈發(fā)明晰。

從各個(gè)圈的定位來(lái)看，隨著舊改推進(jìn)，短期內(nèi)價(jià)值增長(zhǎng)最為明顯的，應(yīng)該還是科學(xué)城。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，科學(xué)城共有15條村納入年度計(jì)劃當(dāng)中，其中已批復(fù)的項(xiàng)目占比58%。整體進(jìn)度在整個(gè)黃埔中相對(duì)較為理想。

再結(jié)合《方案》中對(duì)科學(xué)城的定位：提升高端公共服務(wù)設(shè)施和高端商業(yè)服務(wù)功能，不難猜想，未來(lái)科學(xué)城在基建配套的投入上會(huì)有相當(dāng)大的占比。

而城市配套的完善，如大型商場(chǎng)的引入，或是優(yōu)質(zhì)學(xué)校的引入，對(duì)片區(qū)居住品質(zhì)和價(jià)值的提升立竿見(jiàn)影。

從長(zhǎng)期來(lái)看，老黃埔所處的海絲城片區(qū)由于存在產(chǎn)業(yè)遷移，升級(jí)改造難度較大，而且產(chǎn)業(yè)從引入，到給片區(qū)價(jià)值產(chǎn)生反饋，需要花費(fèi)更長(zhǎng)的時(shí)間。

但一旦產(chǎn)業(yè)成功進(jìn)行遷移轉(zhuǎn)型，片區(qū)價(jià)值的提升速度會(huì)非?？欤覂r(jià)值基礎(chǔ)牢固。

不過(guò)，考慮到黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)還存在很多價(jià)格洼地，如夏園、南海神廟一帶，如果考慮長(zhǎng)線投資，布局海絲城片區(qū)也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

插多一句，《方案》中提到一點(diǎn)：對(duì)于老舊社區(qū)，以微改造為主。換言之，想買(mǎi)老舊小區(qū)搏改造的想法，也可以放一放了。

說(shuō)說(shuō)第二點(diǎn)中的重點(diǎn)信息：舊改政策的明確與調(diào)整。

結(jié)合前段時(shí)間廣州披露的“做地新政”，這其實(shí)透露一個(gè)明確信號(hào)：此前擱置的舊改，或?qū)⒅鸩街貑ⅰ?/p>

其中一些方向，如合并可利用土地、降低對(duì)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)的要求，其實(shí)都在降低開(kāi)發(fā)商的舊改壓力，降低舊改成本。

《方案》中還提到了一點(diǎn)：

這提到的不僅僅是古樹(shù)，而是整個(gè)廣州舊改的前程。你品，你細(xì)品。

回遷房規(guī)則調(diào)整

當(dāng)然，對(duì)于樓市最直接的影響、也是最多人關(guān)心的問(wèn)題，莫過(guò)于第三點(diǎn)：

村民對(duì)回遷房的出售規(guī)則。

此前《方案》的征求意見(jiàn)稿中曾提到：

村民回遷房建筑面積的自持比例不低于50%，自持年限不少于20年，且自取得回遷房不動(dòng)產(chǎn)登記證不滿5年不得上市交易。

當(dāng)時(shí)政策出臺(tái)的時(shí)候吃瓜的網(wǎng)友大呼過(guò)癮，有一般的面積需要自持，且必須滿五年才能交易，相當(dāng)于給回遷房上了兩道緊箍咒。

這保證了市場(chǎng)上不會(huì)瞬間擠入天量供應(yīng)，側(cè)面給商品房的價(jià)格提供了保障，也很大程度上勸退了部分想通過(guò)回遷房以小博大的投資客。

不過(guò)，根據(jù)我們拿到的消息，這次調(diào)整后的方案并沒(méi)有對(duì)回遷房的自持比例、年限以及交易時(shí)限提出具體要求。

正因如此，也有不少粉絲在群里面 表達(dá)了擔(dān)憂之情：

放松對(duì)回遷房的入市限制，日后回遷房大量流入市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)對(duì)黃埔的價(jià)值體系產(chǎn)生沖擊？

黃埔市場(chǎng)，會(huì)因此一蹶不振嗎？

先給大家吃個(gè)定心丸：別怕，答案百分百是否定的！

回遷房會(huì)沖擊黃埔市場(chǎng)嗎？

其實(shí)這個(gè)問(wèn)題，早在當(dāng)初黃埔立下66條村舊改軍令狀的時(shí)候，我們就分析過(guò)了。

一般來(lái)說(shuō)，舊改項(xiàng)目由于體量龐大，通常都是一邊建一邊賣(mài)，分成多期推出市場(chǎng)，通過(guò)拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期的策略獲得最大化的收益。

目前，廣州市場(chǎng)上也有不少賣(mài)了6、7年還在持續(xù)銷(xiāo)售的大體量舊改項(xiàng)目。

所以說(shuō)，黃埔的這些舊改項(xiàng)目，并不會(huì)在三年內(nèi)集中入市，很大的可能是分批入場(chǎng)，所謂的天量供應(yīng)不攻自破，房?jī)r(jià)也不會(huì)輕易受到?jīng)_擊。

另一方面，回遷房跟商品房，除了地段上的相近，在產(chǎn)品上會(huì)表現(xiàn)出巨大的差異。

一般來(lái)說(shuō)，回遷房的樓棟密度更高，組團(tuán)或樓棟內(nèi)的產(chǎn)品面積段也會(huì)有巨大差異，居住舒適度表現(xiàn)較為一般，比如獵德村的回遷房，就曾因居住舒適度較差，被稱(chēng)為是“向上的城中村”。

所以，雖然回遷房和商品房之間會(huì)存在價(jià)格差異，但是其中還涉及一點(diǎn)：

圈層效應(yīng)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是除了想撿漏的購(gòu)房者和投資客之外，買(mǎi)得起這個(gè)地段的客群，一般都不會(huì)選擇居住舒適度更差的回遷房。

而在市場(chǎng)流通過(guò)程中，由于價(jià)值差跟客群的選擇會(huì)逐步分化，最終這兩類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)分化。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，琶洲的回遷房琶洲新村，也并未規(guī)定自持年限、自持比例和限售年限，只要交足土地出讓金就能賣(mài)。

而琶洲新村的整體貨量是多少呢：

7682套。

琶洲新村

圖源：廣州PLUS

整個(gè)琶洲前兩年的商品房加起來(lái)，也不過(guò)4179套。

照理來(lái)說(shuō)，大量的回遷房流入市場(chǎng)，應(yīng)該會(huì)稀釋琶洲的住宅價(jià)值。但是目前，琶洲新村住宅的掛牌價(jià)在8-9萬(wàn)/平左右，而琶洲核心區(qū)次新房的二手掛牌價(jià)，基本都在13萬(wàn)/平以上。

回遷房和商品房，沿著各自的價(jià)值增長(zhǎng)軌跡，互不干擾。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，一方面是我們剛才說(shuō)的，回遷房本身的價(jià)值與客群，影響了它的價(jià)值。

另一方面，琶洲的回遷房出讓?zhuān)枰a(bǔ)足土地出讓金，而當(dāng)土地出讓金補(bǔ)齊之后，回遷房的價(jià)格跟商品房之間，并未存在太大差距。

琶洲新村的例子，其實(shí)足以證明一點(diǎn)：

回遷房跟商品房，雖然都是房子，但在價(jià)值表現(xiàn)上完全是兩個(gè)世界，無(wú)需擔(dān)心大量回遷房的出現(xiàn)會(huì)沖擊片區(qū)的新房市場(chǎng)。

相反，有些村民選擇現(xiàn)金補(bǔ)償之后，會(huì)進(jìn)行原地置換，反而有可能推升片區(qū)的新房?jī)r(jià)格。

與其擔(dān)心回遷房會(huì)影響片區(qū)的價(jià)格，不如在大批村民帶著現(xiàn)金“殺回來(lái)”之前入場(chǎng)，來(lái)得更實(shí)際。

當(dāng)然，如果你在面對(duì)黃埔新盤(pán)時(shí)患上“選擇困難癥”，也可以掃描下方二維碼，加廣州PLUS客服微信，讓我們幫你捋清思路！

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