南方財經(jīng)全媒體記者梁施婷 實習生楊陽 廣州報道

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“用地難”“用地貴”的問題一直是壓抑企業(yè)尤其是中小微企業(yè)發(fā)展活力的主要因素。如果有一種限定租金的廠房，政府管理且租金較低，只租不售，中小微企業(yè)的用地成本問題是否能夠迎刃而解？

廣東率先破局，“產(chǎn)業(yè)保障房”應運而生。早在2007年開始，深圳就曾改造了大量原有的低效能、低容積率的工業(yè)用地，另外也推出了大量的新型產(chǎn)業(yè)用地M0（新型產(chǎn)業(yè)用地），強化了工業(yè)用地的保障。佛山也有類似實踐。

近日，廣州也明確鼓勵建設產(chǎn)業(yè)保障房，只租不售的標準廠房，為中小微企業(yè)提供“產(chǎn)業(yè)保障房”，引導中小微企業(yè)入駐。

直觀上，產(chǎn)業(yè)保障房解決了中小微企業(yè)存在著企業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定、資金不足、發(fā)展空間需求有限等實際問題。更進一步而言，政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)保障房，以此引導特定的新興產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展。

。對此，廣東提出了滿足不同企業(yè)產(chǎn)業(yè)需求的工業(yè)用地供給：對大項目的產(chǎn)業(yè)用地應保盡保，小項目則提供“保障房”，不大不小的項目可以自由選擇出讓方式，降低初始成本。

產(chǎn)業(yè)保障房降低企業(yè)用地成本

出于資產(chǎn)使用效率方面的考慮，大部分企業(yè)過去都傾向于購買土地，而不是租賃土地。在2017年，廣東提出工業(yè)用地租售同權的概念，將租賃的地位和權利提高，以此緩解用地矛盾。

實際上早在2019年，深圳市政協(xié)委員、中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司總經(jīng)理葉亞麗就建議，對一些具有一定的公共屬性，對于新興創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)和低盈利高社會價值等不應被淘汰的入門級產(chǎn)業(yè)提供“產(chǎn)業(yè)保障房”，并建立“產(chǎn)業(yè)保障房”開發(fā)建設機制和分配體系，引導市場化力量投入完善“產(chǎn)業(yè)保障房”運營體系和管理機制。

珠三角不少城市已開始了“產(chǎn)業(yè)保障房”的探索，盡管路徑不同但目標一致——降低中小微企業(yè)用地成本。

從最近發(fā)布的《廣州市人民政府辦公廳關于加強土地供應及供后監(jiān)管的實施意見》來看，中國（深圳）綜合開發(fā)研究院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心主任周軍民分析總結(jié)，廣州探索建設產(chǎn)業(yè)保障房有兩個特點。

“一是有特定的建設主體，政府向工業(yè)經(jīng)濟主管部門，高新區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會，以及具有建設保障性工業(yè)樓宇資質(zhì)或者運營條件的機構(gòu)出讓土地建設標準廠房。二是在面向?qū)ο笊?，與人才保障房一樣面向弱勢群體產(chǎn)業(yè)中的中小微企業(yè)提供，兼顧廣州在城市更新過程中產(chǎn)業(yè)騰挪的臨時周轉(zhuǎn)需求。”周軍民說。

深圳是省內(nèi)最早開始探索產(chǎn)業(yè)保障房的城市。

中國(深圳)綜合開發(fā)研究院研究員宋丁表示，受限于有限的土地空間與日益高漲的土地成本，從2007年起，深圳在城市更新過程中間，推出了一系列詳實的“工改工”策略，在工改M1（一類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地）方面，改造了大量原有的低效能、低容積率的工業(yè)用地，另外也推出了大量的新型產(chǎn)業(yè)用地M0（新型產(chǎn)業(yè)用地），強化了工業(yè)用地的保障。

2019年，深圳推出深圳市產(chǎn)業(yè)用地用房供需服務平臺，在全國首創(chuàng)提出了“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房”，即為滿足創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展的空間需求，由政府主導并按政策出租或出售的政策性產(chǎn)業(yè)用房，被眾多企業(yè)視為是企業(yè)用房中的“保障房”。

此后，深圳市南山區(qū)、光明區(qū)、寶安區(qū)均提出創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的若干措施。

“深圳跟廣州的產(chǎn)業(yè)保障房有不一樣的地方，深圳的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房不限定在政府的開發(fā)體系和特定的中小微企業(yè)，形成以國資企業(yè)為主，同時多個市場項目參與，并且可以采用‘工業(yè)上樓’、租售并舉等的靈活方式，具有一定的開放性。”周軍民表示。

佛山建設產(chǎn)業(yè)保障房的一大特點是圍繞村改做文章。

2022年，佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)已經(jīng)完成產(chǎn)業(yè)保障房建設25萬平方米。南海村改擬推行房券的方式，在產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級和退出過程中根據(jù)村（居）集體經(jīng)濟組織所有的集體經(jīng)營性建設用地或國有劃撥留用地以及地上房屋（非住宅用途）情況，向村（居）集體經(jīng)濟組織以及實施主體提供的產(chǎn)業(yè)保障房兌換憑證和租金收益兌付憑證。

提高產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出效率

今年，中建科工中標廣東省首個整街統(tǒng)籌工業(yè)保障房項目。深圳燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園工業(yè)保障房項目落位于智能座艙、自動駕駛、車規(guī)級零部件檢測認證平臺，計劃打造世界一流的智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園。

從目前來看，產(chǎn)業(yè)保障房的招商均是圍繞近年來廣東發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，政府參與產(chǎn)業(yè)保障房建設有利于事先對產(chǎn)業(yè)進行規(guī)劃，實現(xiàn)精準招商。

例如，2019年龍崗推出深圳首批工業(yè)保障房項目，圍繞龍崗區(qū)寶龍新能源產(chǎn)業(yè)基地三宗行政劃撥用地向社會公開征集企業(yè)“定制化”廠房需求的公告，定制的產(chǎn)業(yè)領域為AIoT、ICT、綠色能源、電子元器件、生物和生命健康產(chǎn)業(yè)。公告發(fā)布后，征集意向企業(yè)23家，預訂率近200%。

目前，中山也有計劃在三鄉(xiāng)鎮(zhèn)和火炬開發(fā)區(qū)管委會試點選址，將建設只租不售的標準化工業(yè)廠房，建成后用于出租給各中小微企業(yè)，同時為高新技術成果、科技型和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供孵化平臺，充分保障其生產(chǎn)空間，引導中小微企業(yè)上樓集聚發(fā)展。

不過，周軍民也提醒，政府建設產(chǎn)業(yè)保障房要考慮與市場的平衡，不僅要考慮資金運作的規(guī)范性，在后期運營過程中也可能面臨國有企業(yè)決策周期長與市場需求不匹配的問題。

“市場是基本平衡的，政府如果大量地建設產(chǎn)業(yè)保障房，將對原有的標準廠房市場形成沖擊，可能導致市場供應過剩。”周軍民認為，不建議政府大規(guī)模去推廣產(chǎn)業(yè)保障房，但可以適當了解市場需求，以市場為準則有計劃地推進相關工作。

實際上，產(chǎn)業(yè)保障房是廣東建立多元化的工業(yè)用地模式的一塊拼圖。

當前，工業(yè)用地問題是廣東制造業(yè)朝向高質(zhì)量發(fā)展繞不過門檻，廣東工業(yè)用地供應模式正以降低成本為導向，從過去的“單一傳統(tǒng)”轉(zhuǎn)向“靈活多樣”，例如土地出讓方面給予優(yōu)惠政策，實行彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合等靈活出讓方式，滿足不同產(chǎn)業(yè)的需求。

針對重大項目建設，廣東2018年以來，先后通過3條省政府令將省級城鎮(zhèn)村建設用地審批職權委托給廣州、深圳等21個地級以上市實施，省級用地審批權限全部下放，通過省市聯(lián)動方式，共同保障固定資產(chǎn)投資額5000萬元以上的先進制造業(yè)項目用地需求。

廣東2022年也明確了工業(yè)用地"標準地"的概念界定、實施計劃、供地流程等，列出了各城市各產(chǎn)業(yè)相應的"標準地"指標，包含固定投資、容積率、稅收、研發(fā)投入等要求，并再次明確了將按《廣東省制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展“十四五”規(guī)劃》為依據(jù)，推進各城市重點產(chǎn)業(yè)布局。

這意味著，廣東正嘗試提高土地產(chǎn)出效率，進一步引導技術、人才、資金等生產(chǎn)要素流向產(chǎn)生高效益的企業(yè)和區(qū)域。

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