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技術(shù)層面并不存在較大難度，業(yè)內(nèi)人士認為：

近日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會發(fā)布通知，將在全國范圍內(nèi)全面部署不動產(chǎn)“帶押過戶”。作為去年首批明確推廣這一模式的一線城市，廣州喝下“頭啖湯”后，如今卻發(fā)現(xiàn)仍多有掣肘，難以放開手腳。有業(yè)內(nèi)人士表示，對于新政策落地，需相關(guān)部門提高參與主體的積極性，捋清楚個中環(huán)節(jié)可能潛在的風(fēng)險，并有針對性地制定相應(yīng)的監(jiān)管細則。

(資料圖)

■新快報記者 梁茹欣

中介機構(gòu)

實際操作中部分案例并非真正意義上“帶押過戶”

何為“帶押過戶”？通俗來講，指的是在二手房交易中，存在抵押的房產(chǎn)無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)。據(jù)廣州市不動產(chǎn)登記中心信息，申請人辦理在押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，可以采取“存量房轉(zhuǎn)移+抵押權(quán)變更登記”，或者“存量房轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”兩種組合辦理方式。換而言之，無論二手房買賣雙方是否對應(yīng)同一抵押權(quán)人（即同一個貸款機構(gòu)），都可以辦理“帶押過戶”。

事實上，自去年廣州試行“帶押過戶”以來，已有部分銀行下場“試水”。而實際操作中有諸多前提條件，其中較為常見的是，要求二手房交易雙方均是在同一銀行辦理房貸業(yè)務(wù)以及買家只能是純商貸。

4月4日，記者走訪和咨詢廣州多家房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，能夠成功“帶押過戶”的案例寥寥。“主要是卡在銀行這一關(guān)”，一名房產(chǎn)中介人員向記者表示，網(wǎng)簽過戶大約一周時間就可以搞定，而銀行的手續(xù)相對較繁瑣如解押、涂銷等，快則15天，慢則一個多月?！捌鋵嵲凇畮а哼^戶’推行前后，我們的手續(xù)流程沒有發(fā)生太大變化，最多就比以前快一個星期左右。”

同樣在另一家房產(chǎn)中介機構(gòu)，該機構(gòu)負責(zé)人坦言，直到今年4月初行業(yè)內(nèi)才開始加大力度推行“帶押過戶”模式。“盡管去年行業(yè)對這一話題關(guān)注度頗高，但實際操作還是按照‘同行轉(zhuǎn)按’的方式居多，即業(yè)主仍需要先交一筆費用，把房產(chǎn)證贖出來，并非真正意義上的‘帶押過戶’?！?/p>

按揭公司

“因潛在風(fēng)險、固有利益等，原貸款銀行積極性不高”

“‘帶押過戶’現(xiàn)階段問題，在于原貸款銀行的不配合?！?廣州資深按揭貸款專家、大源按揭總經(jīng)理鄭大源接受新快報記者采訪時指出，“帶押過戶”與房地產(chǎn)曾經(jīng)流行多年的“轉(zhuǎn)按揭”相似。在后者模式下，業(yè)主可以在房貸未還清的情況下，通過擔保公司做擔保，由銀行出具涂銷證明解除房產(chǎn)抵押，從而進行售賣。

這意味著，原貸款銀行在出具涂銷證明時，實際上并沒有收到足夠還款。而所謂承擔風(fēng)險一方的擔保公司，面對動輒幾百萬上千萬元的房子金額，其賠付能力明顯不夠，這對銀行來說是沒有保障的。

鄭大源表示，囿于這些風(fēng)險存在，“轉(zhuǎn)按揭”模式逐漸退出房地產(chǎn)市場。目前推行的“帶押過戶”模式則消除這一層風(fēng)險：貸款未還清的情況下，原貸款銀行不出具涂銷證明。“當然，作為新鮮事物，外界對‘帶押過戶’可能存在的潛在風(fēng)險，如抵押權(quán)落空、貸款成為壞賬、‘一房二賣’等問題比較謹慎，尚處在了解和觀望階段，導(dǎo)致實際推行有滯后。另一方面，出于對業(yè)務(wù)量流失的利益考慮，原貸款銀行大多只做本行業(yè)務(wù)而非跨行。即便是本行，銀行的積極性也不會太高。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，“帶押過戶”在技術(shù)層面上并不存在較大難度，主要包括不同銀行間在不動產(chǎn)貸款評估、審核流程、風(fēng)控要求的標準化、信息共享；不動產(chǎn)登記部門和金融部門之間系統(tǒng)對接、信息共享等。之所以進展不順利，很大一部分原因系該政策的出臺，打破了銀行類金融機構(gòu)、中介機構(gòu)等原本的利益鏈條。

去年9月，人民銀行廣州分行發(fā)布公告稱，針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達成的風(fēng)險，可引入公證或擔保等第三方機構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險。

然而，“引入公證、擔保的意義不大，除了可能增加公證或擔保費用，未能有效降低社會服務(wù)成本之外，由于擔保公司的擔保金不夠、賠付能力有限，這一辦法對銀行的保障也有限?！编嵈笤幢硎?，想要進一步推動“帶押過戶”落地，一是房屋買賣雙方清楚了解這一政策明細，消除大眾誤區(qū)。二是將原貸款銀行和新貸款銀行的交易過程置于透明的監(jiān)管制度之下，消解潛在的風(fēng)險點，包括設(shè)立中間監(jiān)管賬戶，對涉及資金進行監(jiān)管；增加網(wǎng)簽系統(tǒng)技術(shù)模塊，如原貸款銀行和新貸款銀行通過網(wǎng)簽系統(tǒng)匿名溝通，督促銀行及時配合辦理相關(guān)問題，包括新貸款銀行的放款速度，尤其是原貸款銀行需在限定時間內(nèi)配合辦理“帶押過戶”手續(xù)，或者提供合理理由方可拒絕辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)內(nèi)看市

“帶押過戶”有利于縮短買賣時效，但難續(xù)“小陽春”行情

值得一提的是，“帶押過戶”等政策利好出臺，正在讓廣州樓市呈現(xiàn)出一種新的趨勢。其中一點，是二手房掛牌量激增。據(jù)公開信息顯示，3月廣州的二手房掛牌量已突破13萬套，較去年同期的9.9萬套提升了34%。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆向記者分析，庫存掛牌量的上升主要是近期市場好轉(zhuǎn)，業(yè)主放盤積極性提高以及置換需求被激發(fā)所致。從長周期來看，新房市場持續(xù)開發(fā)建設(shè)，隨后有較多單位逐漸進入二手市場流轉(zhuǎn)。同時房產(chǎn)基本沒有“報廢”“退出市場”之說，一些老舊單位會逐漸沉積下來使得庫存掛牌量逐漸增加。“但要注意，近期在庫存掛牌量持續(xù)增加的同時，購房需求也在快速增加，市場價格走勢不取決于庫存掛牌量的絕對多少，而在于供求關(guān)系?！?/p>

在走訪房地產(chǎn)中介機構(gòu)過程中，有多位從業(yè)者均表示，雖然目前廣州掛牌房源不斷增加，但買房人數(shù)量并不均等，市場正處于“買方市場”?！敖衲?月的交易以剛需房源居多，3月則以置換型的客戶為主流。特別是上個月，較多有置換需求的業(yè)主被原房子套住，想換又換不出去，可能導(dǎo)致他們后續(xù)對市場的信心不足?！币幻慨a(chǎn)中介人員表示。

李茂喆亦認為，“帶押過戶”較難延續(xù)當下的“小陽春”行情。首先，目前“小陽春”行情已經(jīng)開始下滑，其核心是前期積壓的需求逐漸釋放、成交放緩，“帶押過戶”難以對市場走勢形成根本性扭轉(zhuǎn)。其次，新政策雖然流程大致跑通，但還未大規(guī)模實施，其發(fā)揮效用還需要一定時間?！安贿^，可以肯定的是‘帶押過戶’政策的實施有利于縮短買賣時效，減小部分成本，對刺激成交有一定的促進作用?！?/p>

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