不能說(shuō)毫無(wú)先兆，只能說(shuō)猝不及防！近日，黃埔舊改新政3.0正式官宣。

△《廣州市黃埔區(qū)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》在區(qū)官網(wǎng)公布

【資料圖】

雖然從網(wǎng)頁(yè)的瀏覽量看，留意到政策已正式發(fā)布的人并不多，但這并不影響其內(nèi)容的重磅程度！

眾所周知，2020年6月，黃埔區(qū)率先推出了3年完成66個(gè)舊村拆遷改造的方案。并在2019、2020年先后發(fā)布過(guò)舊改政策1.0、2.0版本。

不過(guò)，在推進(jìn)的過(guò)程中又經(jīng)歷了剎車(chē)，并調(diào)了整個(gè)舊改的節(jié)奏。如今舊改新政3.0的出臺(tái)，意味著黃埔舊改的再出發(fā)？

舊改新政3.0

對(duì)比征求意見(jiàn)稿這些是重點(diǎn)

細(xì)心看這文件，還是能發(fā)現(xiàn)一些亮點(diǎn)，其中最吸睛的莫過(guò)于對(duì)安置回遷房的限售規(guī)定，有了180°的變化。

去年年底，3.0版本的征求意見(jiàn)稿中重點(diǎn)提到，村民對(duì)安置回遷房自持比例≥50%，并且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后自持不少于20年。自持以外的部分也要在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后5年才能交易。

而最新敲定的3.0版本政策里，只提及到完成“集轉(zhuǎn)國(guó)”的回遷房，方可辦理補(bǔ)交土地出讓金手續(xù)，刪去了回遷房自持比例、自持年限、限售時(shí)間等內(nèi)容。

簡(jiǎn)單說(shuō)，村民只要拿證并補(bǔ)交土地出讓金后，即可將回遷房放到市場(chǎng)上交易。這肯定是各有利弊，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用要求也更高。

另一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)，是產(chǎn)居比例要求的變化。去年年底的征求意見(jiàn)稿表述為：

知識(shí)城、科學(xué)城、黃埔港片區(qū)的舊村改造項(xiàng)目融資區(qū)地塊，產(chǎn)業(yè)建設(shè)量和留用地指標(biāo)產(chǎn)生的權(quán)益面積（含商業(yè)商務(wù)服務(wù)業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)的公建配套），原則上應(yīng)占融資區(qū)地塊總建設(shè)量分別不低于40%、30%、40%，

或舊村改造項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量（含商業(yè)商務(wù)服務(wù)業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)的公建配套），原則上不低于項(xiàng)目總建設(shè)量的30%。

而正式的3.0版本里，則刪除了相關(guān)產(chǎn)業(yè)要求的表述，相關(guān)調(diào)整也和今年年初市級(jí)發(fā)布的《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》契合，該文件已不再提及圈層劃分及相關(guān)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入比例的要求，被視為是降低開(kāi)發(fā)商參與舊改推進(jìn)難度的重要措施。

△2022年年底發(fā)布的征求意見(jiàn)稿局部截圖

還有一點(diǎn)大家未必會(huì)留意到的是，對(duì)于舊改融資區(qū)中配建住房的要求。

征求意見(jiàn)稿提到，舊改融資區(qū)中須配置建面占比不低于5%的“雙限房”（限銷(xiāo)售對(duì)象、限房?jī)r(jià)），并按照項(xiàng)目融資區(qū)最近一期商品房備案價(jià)下浮不低于10%的價(jià)格向合資格人才銷(xiāo)售。

△2022年年底發(fā)布的征求意見(jiàn)稿局部截圖

而正式公布文件中則改為：

結(jié)合功能定位、產(chǎn)業(yè)布局、配套規(guī)劃，在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中且具備承載條件的新批復(fù)舊村改造項(xiàng)目，規(guī)劃配置不低于融資區(qū)住宅總建筑面積3%的政策性住房，建成后由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)指定單位以建安成本價(jià)回購(gòu)。

△最新發(fā)布文件局部截圖

“雙限房”改為政策性住房，比例從5%下調(diào)至3%，但從商品房9折價(jià)改為成本價(jià)銷(xiāo)售，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力要求也相應(yīng)提高了不少。

珠江村

73萬(wàn)㎡大盤(pán)配九年制學(xué)校

無(wú)論如何，黃埔舊改再出發(fā)已是板上釘釘?shù)氖?。比如日前，老黃埔下沙珠江村發(fā)布了控規(guī)調(diào)整公示，一座超70萬(wàn)㎡的大盤(pán)上線(xiàn)，足夠吸睛。

珠江村，位于黃埔中山大道與港前路之間，西面隔魚(yú)茅路即魚(yú)珠地鐵站，東北側(cè)隔中山大道為大沙地商圈，地段不差，早在2021年4月表決通過(guò)景業(yè)名邦聯(lián)合體為合作企業(yè)。

此次控規(guī)調(diào)整，主要是將原來(lái)的二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè)、防護(hù)綠地等用地調(diào)整為二類(lèi)居住、二類(lèi)居住/商業(yè)、商業(yè)/商務(wù)、公園綠地、中小學(xué)用地等。

按照最新公布的控規(guī)調(diào)整公示，舊村改造范圍用地面積約25.05公頃，總建面73.72萬(wàn)㎡；安置房項(xiàng)目用地面積約0.7公頃，總建面2.87萬(wàn)㎡。

對(duì)了，既然這里提到安置(回遷)房，它對(duì)商品房市場(chǎng)會(huì)有多大沖擊？

就珠江村安置房范圍約2.87萬(wàn)㎡的建面，體量不算大，再扣除村民回遷自住的面積，真正會(huì)推出市場(chǎng)的相當(dāng)小，對(duì)商品房影響很有限。

△現(xiàn)行控規(guī)示意圖

除了用地性質(zhì)的調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套等規(guī)劃還更有看頭。比如，舊改范圍內(nèi)將優(yōu)化部分規(guī)劃道路線(xiàn)位，新增公交首末站、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)各1處，新增4條支路。

規(guī)劃的公服及市政設(shè)施，總建面更是達(dá)到6.57萬(wàn)㎡，當(dāng)中就包含九年一貫制學(xué)校（30小學(xué)+18班初中）、2所幼兒園以及肉菜市場(chǎng)、社區(qū)衛(wèi)生站等，配套還挺齊全。

△擬調(diào)整控規(guī)示意圖

而在蟹山西路緊靠舊改紅線(xiàn)的位置，還有一處醫(yī)療衛(wèi)生用地，是現(xiàn)成的黃埔區(qū)中醫(yī)醫(yī)院。

村企雙方或?qū)⑦m時(shí)“分手”

實(shí)際上，作為老黃埔緊靠魚(yú)珠的一個(gè)舊改項(xiàng)目，珠江村的關(guān)注度一直都很高，比如今年年初的黃埔高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，官方就點(diǎn)名要加快推進(jìn)該村舊改，實(shí)現(xiàn)首開(kāi)區(qū)動(dòng)工。

△珠江村改造效果圖

不過(guò)另一方面，項(xiàng)目的推進(jìn)并非一帆風(fēng)順。

早在2021年底，全村私宅簽約率已達(dá)99.5%，拆除率超90%。但也就在同一時(shí)期，項(xiàng)目時(shí)不時(shí)就傳出停工、臨遷費(fèi)逾期等消息。

△2021年12月項(xiàng)目拆除情況 來(lái)源:珠江村舊村改造

其后經(jīng)過(guò)舊改政策調(diào)整等一系列變化，珠江村舊改實(shí)施方案獲批，項(xiàng)目也迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。

到了今年3月下旬，珠江村舊村改造公眾號(hào)更發(fā)布公告，就項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)展、臨遷費(fèi)發(fā)放等關(guān)注度較高的問(wèn)題作出回應(yīng)。

同時(shí)也提到，聯(lián)社正在加快核實(shí)項(xiàng)目合作企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)因資金問(wèn)題造成項(xiàng)目進(jìn)展再次受到嚴(yán)重影響，將按規(guī)定適時(shí)啟動(dòng)合作企業(yè)變更或退出流程。

這對(duì)于穩(wěn)步推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，無(wú)疑具有重要的意義。

一來(lái)項(xiàng)目受官方重點(diǎn)關(guān)注，二來(lái)項(xiàng)目地段優(yōu)越，加快推進(jìn)將可改善村民居住環(huán)境，并且補(bǔ)充市場(chǎng)新房供應(yīng)。

△珠江村改造效果圖

目前來(lái)看，珠江村舊改周邊在售一手住宅主要有老黃埔舊改“三劍客”，即富頤華庭、中鼎君和名城珺合府、萬(wàn)科城市之光，均價(jià)約5萬(wàn)-5.6萬(wàn)/㎡。

△萬(wàn)科城市之光

而如果按原來(lái)順利的推進(jìn)節(jié)奏，推測(cè)珠江村舊改融資區(qū)也差不多到入市階段，市場(chǎng)選擇也更多。

湖中村

舊改推進(jìn)一路“狂飆”

不僅黃埔，就連同樣在東部的增城，也傳來(lái)了寧西湖中村舊改片策方案獲批的消息，讓人不由得感到，最近動(dòng)作頻頻的舊改，似乎正要“滿(mǎn)血復(fù)活”了。

湖中村舊改，除了涉及該村竹山、社排兩個(gè)經(jīng)濟(jì)社，另外還有部分屬于百湖村的土地。

實(shí)際上，這個(gè)舊改項(xiàng)目就是3月下旬才被增城城投以底價(jià)19億元、折合5026元/㎡拿下的沙寧路東側(cè)地塊，屬于采用儲(chǔ)改結(jié)合推進(jìn)的項(xiàng)目。

由于其位處增城開(kāi)發(fā)區(qū)東拓范圍，項(xiàng)目的推進(jìn)可謂一路“狂飆”。

今年2月中旬公布基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果，2月下旬地塊掛牌出讓?zhuān)?月下旬順利成交，再到日前片策方案獲批……

根據(jù)獲批方案，項(xiàng)目改造范圍共約18.8834公頃，除靠近永寧大道、沙寧路的少量公園綠地、防護(hù)綠地及部分城市道路用地之外，余下的17.1239公頃均為建新范圍。

總體來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目大致由三湖路劃分為南北兩部分，其中南部為純居住用地，配有社區(qū)衛(wèi)生站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公交首末站等。

北部為商住混合用地，配有幼兒園、托育機(jī)構(gòu)等，還有單獨(dú)占地的36班小學(xué)。

另外，項(xiàng)目復(fù)建區(qū)總建面6.3萬(wàn)㎡，包括3.54萬(wàn)㎡住宅物業(yè)、2.76萬(wàn)㎡商業(yè)物業(yè)。

對(duì)了，根據(jù)公示方案的附圖，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有22棟住宅樓，其中南部住宅主要圍繞原有的低矮山坡建設(shè)，生態(tài)條件不差。

目前，項(xiàng)目所在的寧西街樓市仍處于相對(duì)空白的狀態(tài)，最近的在售一手樓要去到西面約4.3公里的永寧板塊，光大樾云臺(tái)、中建鄂旅投嶺南悅府等1.6萬(wàn)-1.75萬(wàn)/㎡就有交易。

△周邊樓盤(pán)

未來(lái)舊改項(xiàng)目入市后，將會(huì)為增城開(kāi)發(fā)區(qū)工作的人士提供就近置業(yè)的選擇。

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