樓市說(shuō)法第23期

(資料圖片僅供參考)

REAL ESTATE TALK

小王與小張簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)合同，約定：小王三個(gè)月后將其自住的一套房屋以市場(chǎng)價(jià)賣(mài)給小張。

三個(gè)月后，小張要求小王交付房屋、辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但這時(shí)小王表示：這套房屋是其父親老王的房子，老王不同意賣(mài)房。小張將小王告上法庭要求其履行合同，小王辯稱(chēng)：自己根本不是房屋的所有人，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

那么，出賣(mài)人不是房屋主人，房屋買(mǎi)賣(mài)合同還有效嗎？

文香哲律師點(diǎn)評(píng)：

首先，小王和小張簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效。在民法上，出賣(mài)人在締約時(shí)不具有房屋的所有權(quán)，不影響該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。因?yàn)樵谫I(mǎi)賣(mài)合同中，小王和小張之間形成的是債權(quán)關(guān)系，而房屋的所有權(quán)取得與否，是物權(quán)關(guān)系，債權(quán)關(guān)系的形成不以物權(quán)為前提，因此該合同是有效的。

但是，由于該合同約定的房屋并非小王所有，小王也就無(wú)法處分這套房屋。《民法典》規(guī)定，“因出賣(mài)人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買(mǎi)受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

在這樣的情況下，小張只能要求小王承擔(dān)違約責(zé)任了。

因此，在訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，為實(shí)現(xiàn)合同目的，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)事先明確標(biāo)的物的所有權(quán)。比如，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采用登記主義，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢(xún)其產(chǎn)權(quán)，而其他動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)盡量在有資質(zhì)的商家處以合理價(jià)格購(gòu)入。

樓市溫州法律顧問(wèn)：文香哲律師

熱線(xiàn)電話(huà)：18057755757

北京德恒（溫州）律師事務(wù)所

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