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【資料圖】

作者|陳盼盼

編輯|吳 亞

隨著整體市場(chǎng)止跌回升，一季度百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比回正。但出險(xiǎn)房企的銷售情況依舊不容樂觀。

中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-3月，債務(wù)違約企業(yè)的銷售額普遍下降30%以上，個(gè)別企業(yè)降幅超過60%。

其中，融信（ 03301.HK）一季度銷售額38.65億元，同比下降80.9%。該跌幅居已公布經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的房企前列。

面對(duì)流動(dòng)性困境，融信將希望寄托在銷售回款上，但2022年停止拿地，期末待開發(fā)土儲(chǔ)僅剩90萬平，未來能否支撐其銷售增長(zhǎng)尚待觀察。

一季度銷售額38.65億，同比下降80.9%

春節(jié)以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)走上溫和復(fù)蘇之路，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同步改善。

從中指研究院公布的數(shù)據(jù)來看，一季度百?gòu)?qiáng)房企銷售總額17589.5億元，同比增長(zhǎng)8.2%。其中，3月份銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%。

中指研究院指出，今年以來，隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)，各地寬松政策持續(xù)出臺(tái)及落地，消費(fèi)者購(gòu)房預(yù)期進(jìn)一步上升，需求得到一定釋放，疊加房企緊抓機(jī)遇加速推盤，3月銷售額有較大提升。

與行業(yè)相比，融信的銷售表現(xiàn)略顯疲軟。4月6日，融信披露，2023年3月單月合約銷售額為15.37億元，而2月單月為13.34億元，環(huán)比增長(zhǎng)15.2%。

2023年1-3月，融信累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約38.65億元，較2022年同期的202.31億元下跌約80.9%。不僅低于百?gòu)?qiáng)房企平均8.2%的增長(zhǎng)率，還低于所處TOP51-100房企梯隊(duì)的5.4%增長(zhǎng)率。

而在去年，融信累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約578.73億元，同比降62.79%。

“企業(yè)發(fā)生債務(wù)違約，保交樓成為消費(fèi)者關(guān)注的重要因素，企業(yè)品牌受到很大損害，購(gòu)房者對(duì)其信任度較低，嚴(yán)重影響企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)”，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示。

2022年全年，融信銷售額為合約銷售金額約578.7億元，同比減少62.79%。

銷售疲軟對(duì)于融信減輕流動(dòng)性壓力、償還債務(wù)不是件好事。

2022年7月，融信因兩筆美元債利息，共計(jì)2786.55萬美元未按時(shí)支付，構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約，進(jìn)而流動(dòng)性問題浮出水面。

隨后，融信多筆境內(nèi)外債因無法兌付，相繼違約。其在年報(bào)中透露，截至2022年末，集團(tuán)有106.55億元借款構(gòu)成違約?！坝?022年12月31日后，集團(tuán)并無按預(yù)定還款日期償還若干其他銀行及其他借款?！?/p>

年報(bào)顯示，2022年，融信錄得虧損收入300.59億元，同比減少約9.69%；同時(shí)，年內(nèi)溢利轉(zhuǎn)盈為虧約達(dá)124.4億元。截至2022年末，其錄得流動(dòng)資產(chǎn)淨(jìng)值340.7億元，借款的即期部分為197.85億元，而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（不包括受限制現(xiàn)金）為55.69億元。

對(duì)此，融信表示，已制定措施以減輕流動(dòng)資金壓力，包括尋求多元化融資、積極與債權(quán)人溝通、節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本，以及加強(qiáng)銷售和回款等。

融信稱，“近期放寬有關(guān)預(yù)售規(guī)定的政策，激發(fā)了買家興趣并刺激了需求。集團(tuán)將繼續(xù)積極調(diào)整銷售及預(yù)售活動(dòng)，以更好應(yīng)對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境”。

惠譽(yù)曾分析稱，在短期內(nèi)，融信將高度依賴可用現(xiàn)金和從合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金以清償債務(wù)。

待開發(fā)土儲(chǔ)僅剩90萬平，銷售彈藥不足

擺在眼前的是，融信可供銷售的土地可能不夠用了。

在業(yè)內(nèi)，閩系房企融信有著“地產(chǎn)收割機(jī)”的稱號(hào)。

最具代表性的項(xiàng)目是在2016年，融信以110.1億元拿下上海靜安中興地塊,并14.3萬每平創(chuàng)下最貴單價(jià)地王紀(jì)錄。融信和歐宗洪借此一戰(zhàn)成名。

2017年，融信又一鼓作氣，用近400億元的代價(jià)，拿下杭州、廈門等城市的78塊土地，總建筑面積達(dá)1481.5萬平方米。

憑借2016年-2017年囤積的土儲(chǔ)，融信的銷售規(guī)模迅速攀升，從2015年的百億出頭躍升到了2018年的1218億，晉升為當(dāng)年的“黑馬”。

隨后幾年，考慮到行業(yè)及市場(chǎng)環(huán)境變化，融信的拿地節(jié)奏相對(duì)放緩，2019年-2021年，分別新增土地儲(chǔ)備730.55萬平方米、872萬平方米、457萬平方米。

與此同時(shí)，融信合約銷售面積為654.77萬平方米、725.09萬平方米、733.66萬平方米，銷售去化面積逐漸超過新增土儲(chǔ)面積。

到了2022年，因流動(dòng)性壓力，融信直接暫停拿地。截至2022年末，其土地儲(chǔ)備的總建筑面積約為2492萬平方米，其中約930萬平方米為持作出售已竣工物業(yè)，約1470萬平方米在建。

至此融信剩余待未來開發(fā)的土儲(chǔ)僅約90萬平方米，較2021年末的180萬平方米減少一半。

而這90萬平方米土儲(chǔ)能為融信貢獻(xiàn)多少銷售和回款尚不可知。可供參考的是，2022年，融信合約銷售建筑面積為250.95萬平方米，合約銷售金額為578.73億元。

雖然融信的土儲(chǔ)相對(duì)不足，但土儲(chǔ)質(zhì)量較高。截至2022年末，融信2492萬平方米的總土儲(chǔ)中，一二線城市占比為83%，且土儲(chǔ)平均成本8022元/米，安全系數(shù)較高。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，這些高能級(jí)城市土儲(chǔ)將有望支撐融信銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。

融信在年報(bào)中表示：“相對(duì)優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備為集團(tuán)的銷售及現(xiàn)金流提供了有效支持”。

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