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太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導讀

太原樓市房企分化持續(xù)！

上岸春暖墻外夜冷風催！

察勢者明趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

太原的樓市，曾經(jīng)創(chuàng)造了很多傳奇的故事，其中還不乏全國性的轟動，如2010年星河灣開盤49.6億，2018年晉陽湖畔的泰禾金尊府42.9億，2019年綜改區(qū)恒大金碧天下開盤20億...

如此強勁的樓市號召力成績，引得房企陸續(xù)進入太原淘金，除最早的萬達、恒大、富力、綠地、萬科外，太原2015年城改后陸續(xù)進入更多的百強房企總量超過三十家！

于是看到了土地市場的搶奪大戰(zhàn)，2016年華潤34.6億搶得南內(nèi)環(huán)師大，2017年恒大41億搶得小馬，中國鐵建24.7億搶得省警校地塊...這些畝價都是接近二千萬！

很多地產(chǎn)明星經(jīng)理人都希望來太原來刷經(jīng)驗值，畢竟樓市奇跡多，面對各種考核，總是能表現(xiàn)突出且遙遙領(lǐng)先，如山西恒大利潤率居高，山西富力的業(yè)績貢獻很強...

不僅如此，太原的富商充裕，社會融資活躍，關(guān)鍵時刻還能給集團輸送穩(wěn)定的融資支持！這樣不少人在太原混的可謂是面子，里子都有了，成為集團的接班人都有希望！

如果發(fā)展故事是互相成就，價值共生，那么太原樓市即便歷經(jīng)風雨，也能穩(wěn)定前行，然而太原成就了不少房企的掘金之路，但是有些房企可謂是能同富貴不能共患難！

于是我們看到了太原樓市的分化格局，一半火焰，一半海水，有些房企甘愿把最初的紅利讓渡出來保障如今的發(fā)展，有些房企本就是受命于危難之間，依舊與之前行！

面對樓市萎靡，2022年太原出臺36條措施穩(wěn)樓市降首付，2023年太原首套房利息僅為3.8%，加上購房補貼和契稅減免等多重寬松舉措下，房企表現(xiàn)依舊差異明顯！

國央企和優(yōu)秀民企托舉！

樓市如鐵人三項運動，有些房企選手適合在馭車前行，有些房企選手習慣了潛水游泳，在田徑長跑中，逐步讓國央企屬性的均衡性優(yōu)勢發(fā)揮出來！

太原樓市中保利，中海，華潤，金茂成為領(lǐng)跑者，山西建投，中國鐵建，國投龍投積極向前，招商蛇口，華僑城，山鋼穩(wěn)定前行，萬科和龍湖也是樓市托舉的重要力量！

從土地市場來看，曾經(jīng)爭搶不休的場面不見了，地方性國企、央企，為行業(yè)提振信心起到積極作用，時至今日這些房企仍然保持地塊研判，可行性分析，產(chǎn)品優(yōu)化提升！

作為土地開發(fā)前端的咨詢服務工作者，樓評君始終認為太原樓市需求規(guī)模韌性存在的，改善需求是可逐批次激發(fā)出來的，行業(yè)發(fā)展壓力更多來自內(nèi)部的發(fā)展期望值！

2023年太原土地成交偏低，僅有金茂和汾東房地產(chǎn)，樓評君土地咨詢中太原比例在大幅降低，但也有新趨勢——核心地段的土地開發(fā)關(guān)注度在增加，有托舉！

2021年山西省國資運營公司出臺《關(guān)于規(guī)范省屬企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》，明確省屬從事房地主體企業(yè)為：山西建投、文旅集團、華艦體育、華遠陸港及交控集團。

除了5家主體企業(yè)外的省屬企業(yè)，不得對未納入整合重組范圍的存量項目追加投資，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)及存量商業(yè)用地資源，原則上應在一年內(nèi)通過市場化方式出清。

在此契機下，山西建投開始嶄露頭角，在全省開花，并有全國性布局發(fā)展，先后布局天津，?？诘瘸鞘校?nèi)開花省外香的味道，尤其是交付速度上，可謂是一騎絕塵！

在民企中，太原龍湖表現(xiàn)優(yōu)異，作為半路接手的天鉅，以肉眼可見的速度趕超了區(qū)域內(nèi)眾多項目，在市場下行中依舊保持交付品質(zhì)和服務，實現(xiàn)首個項目龍湖天鉅按期交房，房證同交，穩(wěn)居西環(huán)板塊領(lǐng)跑梯隊！

部分民企逾期扎堆扯后腿！

與以上優(yōu)秀的房企不同，不少民企存在掩耳盜鈴，弄虛作假，延期常態(tài)，降標坦然，毫無誠意！譬如號稱五星級家的某品牌，價格跳水，交房差勁，精裝令人瞠目結(jié)舌。

某力房企，也是各種幺蛾子不斷，多個項目延期交付，表演式復工，敘利亞式交工，管前不顧后式的延期開發(fā)配套用地，在售熱銷項目也積極靠攏保交樓政策等等...

而諸如遠大、紅星、陽光城、當代、融創(chuàng)等品牌的依然難見起色，而房企的票據(jù)違約現(xiàn)象也自然也就存在了，這種問題如果不能妥善解決，必然對品牌價值有所反噬！

香港萬得通訊社報道，根據(jù)上海票交所披露數(shù)據(jù)顯示，截止2023年03月31日，山西多家企業(yè)出現(xiàn)票據(jù)違約，涉及地產(chǎn)、汽車、煤炭等行業(yè)，逾期余額多達5.8億元。

一：太原融創(chuàng)系逾期！

山西中融銀豐置業(yè)有限公司在中信銀行股份有限公司太原高新支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期5697.71萬元，逾期余額5665.51萬元。

山西融創(chuàng)現(xiàn)代置業(yè)有限公司在中信銀行股份有限公司太原高新支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期1.82億元，逾期余額1.73億元。

山西融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在中信銀行股份有限公司太原高新支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期1.57億元，逾期余額1.28億元。

山西中融銀豐置業(yè)有限公司、山西融創(chuàng)現(xiàn)代置業(yè)有限公司、山西融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均為融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司旗下子公司。即截止2023年03月31日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團在山西至少有3.5億元的票據(jù)逾期余額。

另外山西融創(chuàng)恒基置業(yè)有限公司在中信銀行太原分行營業(yè)部開戶的承兌票據(jù)累計逾期5587.17萬元，逾期余額4515.89萬元，該公司大股東是中融國際信托有限公司旗下子公司，實際控股人為中國紡織機械集團，隸屬于中國機械工業(yè)集團公司。

融創(chuàng)和中信總部在北京，故而中信成為大“冤種”！不過融創(chuàng)的資產(chǎn)相對較為優(yōu)質(zhì)。

二：太原當代系逾期！

山西當代沁鑫置業(yè)有限公司在中國民生銀行太原親賢北街支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期1470.0萬元，逾期余額1470.0萬元。

山西當代萬興置業(yè)有限公司在交通銀行股份有限公司太原雙喜支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期1673.8萬元，逾期余額1673.8萬元。

山西當代綠色置業(yè)有限公司在中國民生銀行太原親賢北街支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期5174.0萬元，逾期余額5074.0萬元。

山西當代沁鑫置業(yè)有限公司、山西當代萬興置業(yè)有限公司、山西當代綠色置業(yè)有限公司均為當代置業(yè)旗下子公司。即截止2023年03月31日，當代置業(yè)在山西至少有8217萬元的票據(jù)逾期余額。

當代和民生總部也在北京，謝鑫作為當過老板秘書的人，其先知先覺能力應該有的！

三：太原恒大系逾期！

山西君合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在交通銀行太原河西支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期13.08萬元，逾期余額13.08萬元。

晉中恒賓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在中國建設銀行山西省晉中市榆次區(qū)支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期23.29萬元，逾期余額23.29萬元。

山西嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在華夏銀行太原府西街支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期438.33萬元，逾期余額438.33萬元。

山西蘭花康宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在交通銀行太原河西支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期106.85萬元，逾期余額106.85萬元。

山西君合房地產(chǎn)、晉中恒賓房地產(chǎn)、山西嘉盛房地產(chǎn)、山西蘭花康宇房地產(chǎn)均為恒大集團旗下子公司。即截止2023年03月31日，恒大集團在山西至少有581萬元的票據(jù)逾期余額。

恒大涉及金額較少，較為分散，建行和交行本身房貸規(guī)模較大！

四：太原遠大系逾期！

山西遠大置業(yè)有限責任公司在渤海銀行股份有限公司太原分行開戶的承兌票據(jù)累計逾期3623.09萬元，逾期余額2451.52萬元。

遠大，你的購物廣場地塊五六，何時開動？

五：太原綠地系逾期！

山西盛高置地發(fā)展有限公司在交通銀行股份有限公司太原雙喜支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期450.0萬元，逾期余額450.0萬元。

六：太原融信系逾期！

山西融筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司太原高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期2505.65萬元，逾期余額566.18萬元。

七：太原本土系逾期！

山西田森集團有限公司在中國建設銀行晉中市分行營業(yè)部開戶的承兌票據(jù)累計逾期8679.65萬元，逾期余額238.27萬元。

山西億量房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在中信銀行股份有限公司太原迎西支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期519.14萬元，逾期余額441.14萬元。山西億量房產(chǎn)成立于2014年，2016年由陽光城集團山西有限公司持股51%成為大股東，2022年陽光城集團退出，太原福滿堂貿(mào)易有限公司成為大股東，為山西匯豐興業(yè)集團旗下子公司。

山西龍峰房地產(chǎn)集團有限公司在上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司太原高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)支行開戶的承兌票據(jù)累計逾期20.0萬元，逾期余額20.0萬元。

太原樓評房企分化觀點：

觀點一：國進民退存在的

目前太原樓市的格局，國央企存在更強優(yōu)勢，尤其是太原目前以剛需盤為主力的市場結(jié)構(gòu)中，對工期保障性更高的中海、山西建投、中國鐵建等優(yōu)勢會更明顯！

觀點二：民企也能有春天

太原樓市，雖有銷量下跌，但城市的購房需求韌性仍在，只是部分房企擺爛后，購房需求被擠壓到二手房市場中，優(yōu)秀的民企依舊可領(lǐng)跑！且新晉民企，如鵬飛集團，東泰集團，匯豐集團輕裝上陣，也有發(fā)展新機遇！

觀點三：合作性項目風險高

很多項目，譬如明股實債的模式，比如合作代建的模式，以及大股東話語權(quán)優(yōu)勢不明顯的項目，往往因其觀局操盤的局限性，存在一定的撤資或出走的合作性風險！

這種半路夫妻，在市場上行周期時特別甜蜜，譬如太原不少本土房企基本放棄了開發(fā)的主業(yè)，集中于一級土地整理和融資領(lǐng)域，局限了在特殊時期的擇機而動的可能！

觀點四：地產(chǎn)商票融資限制

2021年6月央行將商票納入房企債務監(jiān)管，一定程度規(guī)范了房企商票的簽發(fā)和承兌，加上企業(yè)頻繁違約后，供應商對新票據(jù)的接受度下降，大規(guī)模的商票融資受到限制。

盡管房企商票規(guī)模開始下降，但是房企商票逾期給房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)帶來的影響仍存在。針對商票違約，2022年11月央行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會出臺《商業(yè)匯票承兌、貼現(xiàn)與再貼現(xiàn)管理辦法》。新規(guī)將商票最長付款期限縮短至6個月。

未來房企內(nèi)部信用不可避免地進一步分化，穩(wěn)健房企仍有優(yōu)勢，而出險房企既無法新簽發(fā)商票，有可能將面臨加速出清，行業(yè)發(fā)展格局必將存在重塑！

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