廣州、東莞最近都出臺了城市更新的新政，新政直接取消了以民營企業(yè)參與為主的“前期服務商”角色，今后廣州、東莞兩個代表性城市市場化的城市更新項目前期工作（一級土地整理）將全部由國央企實施，預計存量項目前期服務商中的民營企業(yè)最終也將退出城市更新市場。

【資料圖】

我們注意到，幾家深耕城市更新的深圳本土知名民營房企正大范圍地放棄東莞的存量城市更新項目（未到實施主體階段），盡管顆粒無收或損失慘重，但這些民營企業(yè)最終或許也只能選擇斷臂求生，另外上市房企也針對城市更新類的土儲做了大范圍的減值準備。

我們預計，民營房企在廣州、東莞城市更新項目中的折戟將快速將風險傳導至提供前融資金的投資機構，以東莞為例，先前為民營企業(yè)類“前期服務商”提供過融資的機構很可能踩雷，如果城市更新項目尚在非常前期的階段的，投資機構最終也大概率無法退出或顆粒無收。

我們上周有提到過深圳這邊的土地整備利益統(tǒng)籌已逐步取代城市更新并成為主流的供地模式，因土地整備項目中村股份公司招商（合作）的對象基本都是國央企，加上存量的城市更新項目在民營房企集中爆雷潮結束后基本都只能指望國央企紓困或接盤，因此深圳的城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌市場最終也是國央企的天下。

對于深耕城市更新的投資機構來說，目前的政策走向并不友好，畢竟在城市更新項目的前融業(yè)務方面能做的基本都是民營房企類的客戶，而存量前融項目的退出風險目前已在急劇擴大，因此大部分同行最近都在加快前融的退出和資產處置節(jié)奏。

市場各方目前非常擔心，大灣區(qū)這個唯一以市場化拆賠為主導的城市更新市場最終將劃上句號。一些同行甚至認為，城市更新最大的風險并不是市場風險，而是政策風險。

市場方面，廣州、東莞最近出臺的城市更新的新政對從事城市更新業(yè)務的民營企業(yè)帶來了巨大的沖擊，前期公司（前期服務商）倍感凄涼。

為便于說明，以下就廣州、東莞新政的核心內容做簡單說明：

廣州在3月23日發(fā)布了《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進高質量發(fā)展工作措施》，此次確定的“做地”新模式是“按做地和土地收儲相分離的原則，將土地整理各項前期具體工作獨立開展，待形成凈地后向土地儲備機構申請交儲”，其中重點是“政府認定國有企業(yè)作為做地主體”。

簡單來說，廣州的“做地”新模式將廣州的舊改/城市更新項目進行了一二級的分離，且一級土地整理工作（舊改的前期工作）指定由國企承接，也即民營企業(yè)無法再參與城市更新項目的前期土地整理工作。

在廣州以往的舊改模式中，一般都是政府先確定舊改范圍，然后由村集體招商、表決選出合作企業(yè)（包括國央企和民營房企），后續(xù)的拆遷、補償、復建、融資等基本由合作企業(yè)主導。

廣州的“做地”新規(guī)將生地做成熟地與政府收儲后的招拍掛進行了分離，主要原因是民營房企先前在城市更新項目中出現(xiàn)了頻繁爆雷，而民營房企在前期土地整理中被排除介入，在土地完成收儲后的招拍掛階段想拿下項目則更加困難（比如重點城市更新片區(qū)的做地主體可通過協(xié)議出讓方式取得土地使用權）。

同廣州的情況基本一致，東莞市3月17日發(fā)布了《關于東莞市“三舊”改造（城市更新）實施操作細則公開征求意見的公告》，此次的新規(guī)是原“單一主體掛牌招商模式”的優(yōu)化版（替代版）。

其中新規(guī)附件一《東莞市“三舊”改造（城市更新）公開招引實施主體模式操作細則（試行）》中明確規(guī)定，“鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府是前期工作的責任主體，負責組織開展各項前期工作”，具體開展方式為：

（1）鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府自行實施，可通過政府采購方式聘請熟悉省、市三舊改造（城市更新）政策，具備規(guī)劃設計、房地產測繪、土地和房地產估價、拆遷補償、方案編制、法律事務等方面技術力量的專業(yè)機構協(xié)助開展前期工作；

（2）鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府授權市屬企業(yè)、鎮(zhèn)街（園區(qū)）屬企業(yè)作為統(tǒng)籌主體，采購相關專業(yè)機構協(xié)助開展前期工作”。

坦白地說，廣州、東莞的新政有可能給很多參與城市更新的民營企業(yè)致命一擊，這些民營企業(yè)以及背后的投資機構何去何從，目前依舊是個未知數(shù)。

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