作者：子非魚

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(資料圖片僅供參考)

深圳樓市傳來大消息

去化率不高的深圳人才房，即將成為絕版，退出歷史舞臺。

因為就在4月6日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了一則關(guān)于“修訂地價測算規(guī)則”的征求意見通告。

在這份《征求意見稿》中，深圳明確提出：

目前，市住房建設(shè)局正在牽頭制定我市保障性住房相關(guān)政策，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型，同時對保障性住房的租金、售價水平進行了調(diào)整。

可以看到，深圳不僅取消了人才房，還取消了安居型商品房。未來深圳在政策性住房結(jié)構(gòu)中，只有兩種房子，一種是保障性租賃住房，一種是共有產(chǎn)權(quán)住房。

事實上，關(guān)于深圳取消人才房和安居型商品房的消息，年初就有傳言。無風不起浪，這一次深圳自然資源部的文件，算是蓋棺定論了這一傳言。

人才房是面向戶籍人才提供的一種居住保障，由于其價格只有市場的6折，在滿足真正的人才需求方面，確實提供了幫助，降低了成為深圳人的成本。

既然如此，關(guān)鍵問題來了，深圳為何要取消人才房，取消會帶來什么影響？

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深圳為何取消人才房

原因有二：

第一，高層改變了公共住房的制度設(shè)計。或者如有專家所說的，深圳的公共住房政策與中央的住房政策“對撞”了。

深圳2018年啟動“二次房改”，制定的未來新增住房結(jié)構(gòu)是公房：私房=6:4，其中公房分為（可租可售的）人才房、（以售為主、5折完全產(chǎn)權(quán)的）安居房、（面向戶籍中低收入者的）公租房。

但2021年22號文，國家政策的三類公房制度設(shè)計變?yōu)椤o完全產(chǎn)權(quán)的）共產(chǎn)房、（面向新市民新青年的）保租房、（面向戶籍低收入者的）公租房。其中沒有人才房，也沒有安居型商品房。

作為國家“雙范”城市的深圳，需要體現(xiàn)制度優(yōu)勢。既然上面定下了公房制度，那么深圳就只能選擇跟隨。

這是深圳取消人才房和安居型商品房的底層邏輯。

既然中央定下了共有產(chǎn)權(quán)住房、保障性租賃住房、公共租賃住房的公房制度，那么在深圳打響取消人才房和安居型商品房第一槍之后，其他城市必然也會跟進。

第二，高房價的深圳，即便打6折的人才房依舊高價，已經(jīng)很難滿足低收入人群的居住需求，需要推出更加合理和有效的方式滿足人民群眾的住房需求。

深圳人才房的發(fā)展歷程可以追溯到1990年代初期，當時深圳市政府提出了“招商引資，引進人才，增強創(chuàng)新活力”的政策，為吸引高層次人才到深圳創(chuàng)業(yè)工作提供了人才房保障。

1994年，深圳市政府正式出臺了《深圳市人才住房管理辦法》，規(guī)定了人才房的分配條件、購買方式、售價等相關(guān)規(guī)定。此后，深圳市政府陸續(xù)推出了一系列人才房相關(guān)政策，如完善人才房售價管理制度、建立人才住房管理機構(gòu)等，進一步優(yōu)化了人才房政策體系，提高了人才房的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

人才房的本質(zhì)，是給戶籍本科以上學歷人才提供低價上車的機會，以此留住人才，推動城市發(fā)展。

但是，隨著過去十年房價飛漲，深圳如今的商品房已經(jīng)高不可攀。即便人才房打6折出售，也仍是一個很難逾越的天塹。

比如今年已經(jīng)推出的深圳南山的深鐵熙府，6折之后均價已經(jīng)高達5.94萬元/平方米。安居同樂馨苑均價4.62萬元。其余原關(guān)外的幾個人才房項目，6折之后價格也基本都在3萬以上。

這些價格，相比于普通商品房，當然低很多，但價格的絕對數(shù)據(jù)，對于大多數(shù)人來說，仍高不可攀。

這是深圳人才房難賣的原因之一。

此外，人才房的申請，需要戶籍本科人才，此前更是需要全家都得是戶籍家庭。不久前，深圳略微放松了人才房申購條件，增加了第二梯隊。

第二隊列申購人若以家庭為單位，僅需本人擁有深圳戶籍，且在深繳納社保累計三年以上。共同申購人不受戶籍限制，申購人配偶只需正常繳納深圳社保即可；單身申購人應(yīng)年滿30周歲。

但要等第二梯隊選完，第二梯隊才能補上。

即便是申購門檻有所調(diào)整，但只安放在第二梯隊，率先選房的還是第一梯隊。第一梯隊的門檻非常高，不但要求主選人是全日制本科學歷、深圳戶籍，還要求全家都得是戶籍人口。

符合第一梯隊的人數(shù)還是非常少。

深圳盡管有1768.16萬人（深圳統(tǒng)計局披露的2021年年末數(shù)據(jù)），但本科學歷人口只有258萬人。

258萬本科以上學歷人口，疊加戶籍要求，既擁有本科以上學歷又是戶籍的人口，至少得打個6折，也才154萬人。

154萬目標人群中，有一部分人買了房，沒了資格。有一部分人買不起，無法構(gòu)成有效需求，排除在外。最終154萬目標人群，真正能參與申請人才房的數(shù)量，也就幾十萬人了。

此外，還有一個非常重要的原因，買人才房，得鎖定十年，十年內(nèi)這房子的完全產(chǎn)權(quán)還不是你的。這期間，你這套房子不能買賣，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（離婚后共同申請人該時間限制），并且按照屆時政策取得人才房完全產(chǎn)權(quán)以后才能上市買賣。

10年，時間太長變數(shù)太大，部分人選擇人才房，只想過渡一下，等有錢了再買商品房。再加上如今房地產(chǎn)進入黑鐵時代的現(xiàn)狀，讓部分人不愿去購買人才房。

既然當下的人才房，一方面難賣，另一方面價格高昂，實現(xiàn)不了低門檻滿足戶籍人才居住的初衷，那順勢取消，建立新的住房制度，也是水到渠成的事情。

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取消人才房有什么影響

有人看到取消人才房和安居型商品房，會有點慌，這不是讓低收入人群更買不起房，更難實現(xiàn)居住需求嗎？

其實剛好相反，取消人才房和安居型商品房之后，深圳未來的重點是提供門檻更低的保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。換句話說，對低收入人群，是利好。

以共有產(chǎn)權(quán)住房來說，它的購買門檻比人才房低很多。

一方面共有產(chǎn)權(quán)住房的土地，本來就是市政府低價出讓，建成之后，出售價格會比商品房低很多，基本和6折的人才房價格差不多。

除此之外，共有產(chǎn)權(quán)住房，只需購房者購買部分產(chǎn)權(quán)，這一模式，大大降低了上車門檻。

舉一個例子說明一下。比如，南山區(qū)的一塊地，如果建立商品房在市場上掛牌出讓，地價可能要6萬元/平方米，未來房價的價格可能要12萬元/平方米。一套100平米的房子，需要1200萬元。

但如果給指定的開發(fā)商用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，價格會大大降低，可能只需要2.5萬元/平方米，未來新房售價可能只需要5萬元。一套100平米的共有產(chǎn)權(quán)住房，總價為500萬元。

但共有產(chǎn)權(quán)住房和人才房最大的區(qū)別是，只需購買部分產(chǎn)權(quán)，就可以擁有百分之百的使用權(quán)。

目前北京的共有產(chǎn)權(quán)房最低是50%，也即申請共有產(chǎn)權(quán)住房的人，最低需要購買50%的產(chǎn)權(quán)。

以這個比例來看深圳這套500萬的共有產(chǎn)權(quán)住房，購房者只需250萬元購買50%的產(chǎn)權(quán)即可。

大大降低了低收入人群的上車門檻。

深圳取消人才房和安居型商品房，目的就是滿足低收入居民的住房需求，對于低收入人群是利好。具體有四點：

第一，增加低收入人群的住房選擇：取消人才房后，深圳市政府將更多的資源投入到了保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)中，這對于低收入人群來說是一個好消息，他們有更多的住房選擇。

第二，提供更加經(jīng)濟實惠的住房：保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的售價或租金相對較為低廉，這對于低收入人群來說，可以降低他們的住房負擔，提供更加經(jīng)濟實惠的住房。

第三，緩解低收入人群的租房難題：保障性租賃住房的設(shè)立可以為低收入人群提供更加便宜的租房選擇，緩解低收入人群的租房難題，減少他們的經(jīng)濟壓力。

第四，提高低收入人群的居住品質(zhì)：共有產(chǎn)權(quán)住房的設(shè)立可以讓低收入人群通過購買一部分房產(chǎn)，獲得更高品質(zhì)的居住環(huán)境和更好的社區(qū)配套設(shè)施，提高低收入人群的居住品質(zhì)。

總之，深圳取消人才房，設(shè)立保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，是未來深圳低收入人群能夠在深圳安家的一個契機。

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