快訊:地產(chǎn)代建,藍海OR紅海?
代建,正在以極高的頻率出現(xiàn)在地產(chǎn)圈。
【資料圖】
在3月份的房企2022年財報季,代建也成為各大房企高管在業(yè)績會上高頻提及的詞匯。如果說,商業(yè)不運產(chǎn)運營已經(jīng)成為部分房企發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型方向,那么,地產(chǎn)代建,也成為一些房企正在努力打造的第二增長曲線。
憑借高收益率、低杠桿以及逆周期、對資金要求相對較低等特性,代建成為不少房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的選擇,尤其在2022年行業(yè)劇烈震蕩時,越來越多的房企紛紛入局。
根據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù),截至2022年底,發(fā)展代建業(yè)務的品牌房企已經(jīng)超過60家。其中既有全國化大型房企如綠城中國、華潤置地、金地集團等,也有地方性大中型房企如建業(yè)地產(chǎn)、眾安集團等。
2022年以來,土地投資國進民退,地方城投平臺手持大量優(yōu)質(zhì)土地亟待開發(fā);約40個省市出臺“保交樓”措施,AMC機構(gòu)注資超1500億元盤活房地產(chǎn)項目;以及“十四五”期間全國新增保障性租賃住房的目標是總建筑面積約6.09億平方米,即平均每年新增1.2億平方米保租房的建設(shè)需求。
這其中潛藏著巨量的代建需求,也讓房企看到了代建業(yè)務廣闊的發(fā)展和增長空間。
不過,隨著越來越多的房企加入,代建這條賽道也變得日益擁擠且不易。對于房企而言,代建門檻不高,行業(yè)劇變帶來機會,但入局者不斷加注讓競爭加劇。
代建正在從藍海變成紅海,入局房企又到了要拼刺刀的時候了。
國內(nèi)代建的市場到底有多大?
國內(nèi)代建第一股綠城管理(09979.HK)在2022年財報中預測,中國房地產(chǎn)市場中期開發(fā)規(guī)模將保持在10億平米左右,并形成以下三類業(yè)務結(jié)構(gòu):
一是由政府主導的保障房、租賃類物業(yè)新增供應占比將超過30%;
二是“保交樓”下的紓困類業(yè)務快速增長,金融機構(gòu)的主動房地產(chǎn)投資占比將進一步提升,預計達20%左右;
剩余50%市場規(guī)模將由傳統(tǒng)開發(fā)模式下的國企央企主導,并形成頭部集聚效應。
另一家代建上市房企中原建業(yè)(09982.HK)也認為,商業(yè)代建、資本代建、政府代建是未來代建行業(yè)增長的三大驅(qū)動力。其中,政府代建方面,公共住房、舊城改造,尤其是城投平臺土地資源盤活的需求,是未來代建增長的重要驅(qū)動力。
券商數(shù)據(jù)顯示,2022年國央企及城投公司拿地比例從上年60.8%上升到80.9%,而城投類公司拿地開工率較低,2022年拿地開工率低至8%。
2022年河南的供地有超過2/3由城投公司摘取,但城投類公司缺乏物業(yè)開發(fā)能力,所以大概率會推到代建市場,采購專業(yè)的開發(fā)服務,委托代建也成為地方城投企業(yè)最常見的模式。
在每年10億平米這么大的房地產(chǎn)市場規(guī)模中,代建行業(yè)的滲透率可達30%以上??晒﹨⒖紝Ρ鹊氖?,歐美國家的代建參與度在20%-30%。這也意味著,代建的市場規(guī)模在3億平米左右。
目前綠城管理在代建市場的占有率最高,已經(jīng)連續(xù)7年保持在20%以上,穩(wěn)居第一。截至2022年底,綠城管理的合約項目總建面已經(jīng)超過1億平米,其中待建面積4660萬平米。
截至2022年12月31日,中原建業(yè)在河南省內(nèi)102個市縣、省外21個市縣,簽約在管項目有266個,在管項目建筑總面積約3171萬平米。
較早切入代建市場的藍城集團,截至2022年12月,為各類委托方代建項目492個,總建筑面積9558萬平方米。
巨量的市場空間還不足以對房企產(chǎn)生如此大的吸引力。
2022年,在中原建業(yè)新拓展面積、合同銷售、凈利潤等經(jīng)營指標相較去年同期有所下滑的同時,凈利率仍然高達50.1%,雖然同比下降了9.1個百分點,但還是保持在較高水平。
同期,綠城管理的凈利率為27.7%,比中原建業(yè)低了22.4個百分點。這主要因為中原建業(yè)的所有在管項目均是直接管理,主要都是人員成本,而綠城管理更多采用合作代建的模式,成本計入方式不同。
相比傳統(tǒng)房企很少高于15%、大多在10%以下的凈利率,代建的高利潤率可以說很誘人了。尤其是代建的輕資產(chǎn)運營模式,有效擺脫了國家對房地產(chǎn)行業(yè)“去杠桿”要求下,“三高”模式的發(fā)展困境。這也讓眾多房企趨之若鶩。?
房企加速入局代建,始于2022年下半年。代建也成為一條獨立的賽道,很快就擠滿了競爭者。
包括碧桂園(02007.HK)、龍湖集團(00960)、中梁控股(02772.HK)在內(nèi)的上市房企都在2022年下半年宣布開展代建業(yè)務。
最新的一個入局者,是上坤集團,在2月11日舉行的2023年度經(jīng)營會上宣布,將開辟共建管理新賽道,未來將形成“地產(chǎn)開發(fā)+共建管理”雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式。
另據(jù)了解,還有一家TOP20房企正在計劃成立獨立的代建業(yè)務板塊,加入代建市場的競爭。該房企在行業(yè)內(nèi)以產(chǎn)品力見長,此前已在部分城市承接代建項目。????????????????????????????????????????????????????????
其實,碧桂園也早在7年前就開始布局代管代建市場,累計在管面積1300萬平米。
由于碧桂園總裁莫斌在去年8月的業(yè)績會上表示,碧桂園已與多地政府達成一致,以代管、代建、代銷的模式承接政府的保交樓任務,因此被市場視為公司首次公開披露要開展代建業(yè)務。
同月,龍湖集團發(fā)布了智慧營造品牌——龍湖龍智造,首次官宣進入代建領(lǐng)域。
龍湖集團首席財務官趙軼在3月的業(yè)績會上介紹,龍湖龍智造已獲取建管項目近40個,總建筑面積超過700萬平方米。“通過龍湖龍智造入局代建行業(yè)是龍湖持續(xù)洞察行業(yè)機會、布局長期業(yè)務的重要戰(zhàn)略,已成為集團服務業(yè)態(tài)的新增長極。”
截至2022年末,金地管理代建業(yè)務實現(xiàn)累計管理項目數(shù)量超過115個,累計開發(fā)管理面積超1800萬平方米,其中住宅累計貨值近1300億元,商辦投資規(guī)模達420億元,政府代建規(guī)模超450萬平方米。
央企華潤置地主要涉及的是政府類代建,截止2022年12月底,華潤置地已累計獲取了342個代建項目,總面積約6900萬平米。
旭輝布局代建業(yè)務的時間要早一些。2021年代建平臺旭輝建管正式成立。2022年,旭輝建管實現(xiàn)新增管理項目47個,新增管理總建面超900萬方,在售項目超10個。其中政府與國企類代建項目顯著突破,合同額占2022年新獲取項目的33%以上。
截止2022年12月底,旭輝建管累計在管項目突破50個,分布在全國18個核心一二線城市及強三線城市,累計在管總建面超1000萬平米。
去年略微“失速”的中原建業(yè),今年也開始發(fā)力。2022年12月成立中原建業(yè)合伙人理事會,從190位合作伙伴中選取13位戰(zhàn)略合作伙伴,在18個地市中挑選10個公司成立10家合資公司,旨在走出河南,在全國范圍內(nèi)快速拓展代建業(yè)務。
4月9日,中原建業(yè)舉行今年第二次集中簽約,涉及共21個項目,計容面積195.15萬平米。1月,中原建業(yè)剛剛公告,集中簽約27個項目,預計總合約建筑面積354.43萬平方米。
按綠城管理的估算,未來代建市場每年大約是3億平米的規(guī)模,目前已有60家房企參與其中,可以預見,未來房企在代建市場勢必又是一場激烈且艱難的市場份額之爭。
眾所周知,代建要想賺錢,關(guān)鍵還是規(guī)?;倓傋叱鲩_發(fā)業(yè)務的規(guī)模競賽,又再次踏入代建的規(guī)模之爭,現(xiàn)在看上去很誘人的高利潤率,在激烈的市場競爭之下,還能不能繼續(xù)保持?這是房企入局代建之前必須想清楚的一個問題。
對那些急于進入代建市場的房企,我們建議,還是要對代建市場未來的競爭格局有清醒的認識。代建看上去門檻不高,但要想做出口碑贏得更大的市場份額,需要產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營銷、項目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等各項能力的綜合加持,形成自己的差異化競爭優(yōu)勢,這樣才能在激烈的市場競爭中脫穎而出,搶得先機。
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