2022年很多物企吞下規(guī)模至上的“苦果”，收并購的后遺癥逐漸顯現(xiàn)。巨浪打過前端的房地產(chǎn)，潮水也把下游的物管行業(yè)卷了進(jìn)去。

去年還是“資本寵兒”的物企進(jìn)行多筆大宗并購，在財(cái)報(bào)上體現(xiàn)出來的不僅是業(yè)績規(guī)模的大幅增長，還包括商譽(yù)、應(yīng)收賬款的大幅增加。今年物管行業(yè)熱度“大剎車”，近期多家頭部物企召開業(yè)績發(fā)布會，顯示凈利潤下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年上市物企毛利潤出現(xiàn)下滑的物企有27家，凈利潤出現(xiàn)下滑的物企高達(dá)31家，有6家出現(xiàn)虧損。因物管板塊估值回落，前期收并購帶來的商譽(yù)減值 （商譽(yù)減值是指上市公司購買的子公司沒有預(yù)期那么賺錢，在重新評估所收購公司的價(jià)值后，需計(jì)提商譽(yù)。也就是說之前收購的公司買貴了，現(xiàn)在需要在凈利潤中扣掉多花掉的錢） 成為凈利潤下滑的重要原因。

(資料圖)

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頭部物企因收并購帶來較大規(guī)模商譽(yù)減值

對凈利潤增長造成沖擊

商譽(yù)減值、利潤被侵蝕，是物企在收并購后的管理中最容易踩中的雷。比如碧桂園服務(wù)2022年收并購帶來的商譽(yù)減值、合同及客戶關(guān)系攤銷約28億元。世茂服務(wù)2022年凈虧損9.27億元，虧損最大的因素是，針對應(yīng)收賬款壞賬和收并購帶來的無形資產(chǎn)(品牌、合同及客戶關(guān)系)的攤銷成本、商譽(yù)等計(jì)提減值。

分析過去物業(yè)商譽(yù)及無形資產(chǎn)快速增長主要基于三個(gè)方面的影響：第一、過去物業(yè)板塊的高估值，之前多數(shù)房企赴港上市均存在估值過高的情況，物業(yè)業(yè)務(wù)的市值遠(yuǎn)超開發(fā)板塊，本身就存在高估及泡沫的成分；第二、行業(yè)收并購帶來在管規(guī)模大幅上漲，資本市場按照行業(yè)規(guī)模及頭部市占率去衡量物業(yè)板塊價(jià)值，但是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，大規(guī)模收并購的企業(yè)和項(xiàng)目運(yùn)營狀況良莠不齊，并購過快會導(dǎo)致運(yùn)營效率下降以及成本的上升。第三、開發(fā)業(yè)務(wù)對于物業(yè)板塊的聯(lián)動支持，過去由于開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)上漲，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)支撐力度較強(qiáng)，自去年以來，在規(guī)模收縮下行壓力下，對于物業(yè)板塊支持以及行業(yè)發(fā)展下行預(yù)期的影響，板塊估值也在下行。

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物企商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)還未全部出清

從影響物業(yè)板塊價(jià)值的核心因素來看，當(dāng)前物業(yè)企業(yè)股價(jià)受到過度沖擊，當(dāng)前表現(xiàn)為股價(jià)過低的情況。我們預(yù)判今年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢會在二季度后觸底逐漸修復(fù)，行業(yè)的信心會進(jìn)一步恢復(fù)，屆時(shí)預(yù)計(jì)物業(yè)股價(jià)會逐漸回升，但是肯定不會回到原來的估值水平。目前來看，部分物業(yè)企業(yè)商譽(yù)減值的風(fēng)險(xiǎn)還未全部出清。

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物企回歸服務(wù)本質(zhì)提升利潤率提升增值服務(wù)

物業(yè)行業(yè)還存在利潤率下降另外兩個(gè)核心原因。一是從營業(yè)收入結(jié)構(gòu)來講，傳統(tǒng)的物業(yè)管理收入仍然占比最高，增值服務(wù)占比較小，物業(yè)費(fèi)一旦定下來后，后期難以穩(wěn)定上漲，但是物業(yè)管理的成本在不斷上升，這是利潤率下降的原因之一；二是頭部物業(yè)房企的規(guī)模擴(kuò)張主要依靠收并購，收并購的項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊，部分項(xiàng)目可能還面臨虧損，這拉低了整體的盈利水平。

因項(xiàng)目利潤率低于預(yù)期，碧桂園等頭部物企也在退出部分前期并購的項(xiàng)目。在停止收并購后，消化階段主要要提高物業(yè)增值服務(wù)以及運(yùn)營效率，“物業(yè)提升利潤率主要依賴于創(chuàng)新的社區(qū)增值服務(wù)?！北热纾訌?qiáng)物業(yè)的信息化管理、降低成本、提高效率和服務(wù)滿意度；在信息化建設(shè)的同時(shí)，從業(yè)主基本生活需要的服務(wù)入手，提供基礎(chǔ)增值服務(wù)，不斷建立信任，物業(yè)的信任可以增加更多金融消費(fèi)類服務(wù)，比如社區(qū)團(tuán)購、周邊外賣、二手租賃、交易等。

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