要說(shuō)樓市最猛大招是什么？

我相信，90%的人應(yīng)該都知道，是貨幣化棚改。

2016年，全國(guó)樓市飆漲正是因?yàn)樨泿呕锔摹?/p>

(資料圖)

眼下，樓市似乎又祭出這一大殺器。

新一輪貨幣化棚改，似乎卷土重來(lái)！

最近，似乎又到了新一輪政策密集期。

1季度金融數(shù)據(jù)出爐，背后有何信號(hào)是大家都忽略的？各大城市跟上棚改數(shù)據(jù)，又有何機(jī)會(huì)？最利好的是哪些城市？以及現(xiàn)在樓市下，有哪些立省30萬(wàn)的買(mǎi)房干貨？

以上這些內(nèi)容，我很難在今天文章中全部講清楚，更多更詳細(xì)的細(xì)節(jié)和干貨，我會(huì)在我最近的閉門(mén)直播中直接跟大家聊清楚。

感興趣的朋友，可以先掃下方二維碼，跟我做好預(yù)約，再提醒大家一次，閉門(mén)直播是沒(méi)有回放的，錯(cuò)過(guò)了就沒(méi)有了。

最近，不少城市印發(fā)2023年貨幣化棚改意見(jiàn)。

比如南昌。

4月10日，南昌引發(fā)《關(guān)于推進(jìn)中心城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見(jiàn)》，自5月11日起實(shí)施，在四個(gè)中心城區(qū)范圍內(nèi)全面推行房票安置。

自出具房票三個(gè)月內(nèi)使用買(mǎi)票的，給予10%的購(gòu)房補(bǔ)助。

比如南京。

3月17日，南京印發(fā) 《南京市國(guó)有土地上住宅房屋征收房票安置暫行辦法》，明確當(dāng)購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)房票票面金額時(shí)，新購(gòu)房屋將免征契稅，還可享受最高10%購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。

該辦法將于4月18日起施行，有效期2年。

比如廈門(mén)。

3月7日，廈門(mén)推出拆遷款房票房票補(bǔ)償政策。

自房票核發(fā)之日起12個(gè)月內(nèi)使用房票購(gòu)房的，可按該時(shí)段實(shí)際使用的房票金額給予不高于5%的房票購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)；

第13個(gè)月至24個(gè)月使用房票購(gòu)房的，可按該時(shí)段實(shí)際使用的房票金額給予不高于2%房票購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。

除了上述這些城市之外，無(wú)錫、貴陽(yáng)、重慶等多個(gè)城市，都正在公示或已經(jīng)印發(fā)棚改方案。

如果再往前追溯，2022年下半年至今，已經(jīng)有二十多個(gè)城市已經(jīng)出臺(tái)棚改房票政策。

一夜之間，棚改卷土重來(lái)！

只是這次，非常奇妙的是：

各大城市在棚改安置辦法上齊刷刷的選擇了房票。

什么是房票？

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，房票也是貨幣化安置的一種形式，只是房票賠給拆遷戶的不是錢(qián)，而是一張帶有時(shí)間、地點(diǎn)等限制的票據(jù)。

2015年房票就已經(jīng)出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)就有部分城市采取的是這種賠償方式，比如安徽的安慶、西安等等。

不過(guò)，2015年房票安置在棚改里只是輔助手段，棚改整體還是貨幣化安置為主。

那為什么這輪棚改，各大城市如此整齊的選擇房票呢？

我認(rèn)為有三個(gè)方面的原因：

其一，房票的拆遷效率更高。

相比貨幣化棚改，房票安置只需要給市民兌換房票就可以，沒(méi)有了現(xiàn)金撥付的壓力，等待周期更短，市民直接拿著房票就可以去換房子，效率更高。

其二，房票能避免購(gòu)買(mǎi)力流失。

現(xiàn)在說(shuō)實(shí)話，越來(lái)越多的人買(mǎi)房意識(shí)都覺(jué)醒了，尤其是我們賬號(hào)的粉絲，應(yīng)該都知道要把錢(qián)放在更高能級(jí)的城市。

如果采取貨幣化安置，很可能拆遷戶拿著錢(qián)，就去其他更高能級(jí)的城市買(mǎi)房去了。

相比之下，房票可以限制購(gòu)買(mǎi)力只能在本地購(gòu)房，對(duì)本地去庫(kù)存自然是更有優(yōu)勢(shì)。

其三，更簡(jiǎn)單的點(diǎn)說(shuō)，有些地方?jīng)]錢(qián)了。

拆遷戶拿著房票去買(mǎi)城投的房子，城投拿著房票去找地方兌現(xiàn)，地方騰挪出的地塊再次掛牌，城投就可以繼續(xù)拿地。

大家仔細(xì)品品就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房票更像是地方救地產(chǎn)的貨幣。

僅僅只是多了房票，地方樓市就得以正循環(huán)起來(lái)，這才是房票的精髓。

如果說(shuō)上輪棚改更多是中央撥款，那么這輪更像是地方自救。

所以現(xiàn)在有些地方提出希望拓寬房票的使用范圍，甚至提出讓房票作為土地出讓金使用，就是這個(gè)原因，當(dāng)然這并沒(méi)有被通過(guò)。

但是可以肯定的是，今年各大城市的棚改，都會(huì)傾向于選擇房票作為安置手段。

尤其是去年城投拿地非常多的城市，應(yīng)該馬上就會(huì)行動(dòng)起來(lái)。

這部分有些敏感，我就不多說(shuō)了。

我之前花費(fèi)非常多的時(shí)間，整理出全國(guó)各大省份所有城市去年城投拿地比例的數(shù)據(jù)，這份數(shù)據(jù)不僅能在眼下判斷政策速度，更提示了風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是買(mǎi)房，還是生活，大家都需要看看。

老規(guī)矩，掃下方二維碼，加我微信即可領(lǐng)取。

當(dāng)然，對(duì)于地方，房票非常有優(yōu)勢(shì)，但對(duì)于個(gè)人呢？

這就要看房票的具體使用方法。

目前，其實(shí)每個(gè)城市對(duì)于房票的兌現(xiàn)方式規(guī)定的都不一樣。

比如麗水，規(guī)定房票的票面金額在單套住宅成交價(jià)的占比不得超過(guò)50%。

意思就是說(shuō)，房票只能抵房款的一半，剩下的一半還得是由居民自己去貸款。

想要靠拆遷暴富的，可以洗洗睡了。

大多數(shù)城市的房票只允許兌新房，不能選擇二手房。

只有少數(shù)城市憑房票可以購(gòu)買(mǎi)二手房，比如寧波的海曙區(qū)、南京溧水區(qū)等等。

當(dāng)然，這個(gè)新房，也不是說(shuō)你想買(mǎi)哪的就買(mǎi)哪的。

因?yàn)檫@還要看開(kāi)發(fā)商亞愿不愿意收房票，所以新房必須要在“房源超市”里面，購(gòu)房者才能買(mǎi)。

所以，用房票去買(mǎi)房，限制會(huì)更多，更不靈活。

當(dāng)然，不少城市也并非強(qiáng)迫大家一定要使用房票，如果不滿意房票方式，也可以選擇現(xiàn)金安置。

所以，為了鼓勵(lì)大家用房票，政府還會(huì)給出不少優(yōu)惠政策。

比如前文我們說(shuō)到的南昌、南京，選擇房票購(gòu)房會(huì)有10%以?xún)?nèi)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼。

比如購(gòu)買(mǎi)“房源超市”的房子，可以享受一定的價(jià)格折扣。

比如鄭州，直接取消了房票的限購(gòu)政策。

房票作為補(bǔ)償方式，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是更加不便的。

那么，這還能帶來(lái)像2016年的大漲、普漲、猛漲嗎？

我的答案是有些難度。

首先，這輪的棚改空間，規(guī)模遠(yuǎn)沒(méi)有2016年大。

2015-2018年全國(guó)棚改套數(shù)基本在600萬(wàn)套左右，而2022年，計(jì)劃棚改也才僅153萬(wàn)套，2023年或許有提高但應(yīng)該在200萬(wàn)套以?xún)?nèi)。

與上一輪棚改相比，完全不是一個(gè)等級(jí)。

其次，2022年P(guān)SL資金雖然大漲，但保交樓也是重要的資金流向。

2022年9月，PSL確實(shí)時(shí)隔30個(gè)月后再次重啟，并且迎來(lái)大漲。

9月-11月分別新增1082億、1543億、3675億。

PSL資金過(guò)去就是央行向政策性銀行發(fā)放的棚改專(zhuān)項(xiàng)資金，PSL資金大漲，能說(shuō)明資金大量涌入棚改領(lǐng)域。

但今年情況有些特殊，PSL資金不僅包括棚改，還有一個(gè)重要方向是保交樓。

去年8月2000億“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款之后，央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)又分別通過(guò)“三支箭”助力房地產(chǎn)行業(yè)，包括免息再貸款、再貸款支持地產(chǎn)民企發(fā)債、恢復(fù)上市房企股權(quán)融資等，合計(jì)涉及資金體量預(yù)計(jì)接近2萬(wàn)億。

這輪資金，要分不少的火力到保交樓上。

再加上，房票的使用限制要求也很多，本地居民是否愿意背上更多的貸款也是個(gè)問(wèn)題。

所以最終能否有效，我認(rèn)為還得看城市的需求。

三四線城市，人口增量很小了，繼續(xù)大批量搞貨幣化棚改，已經(jīng)不太適合。

而一線城市根本不需要棚改，只要放開(kāi)限購(gòu)限貸，市場(chǎng)可能就能火起來(lái)，因此也沒(méi)有大力推進(jìn)棚改的必要。

就像北京最近不是還宣布取消拆遷，以后改為搬遷，就是這個(gè)道理。

這次棚改能大幅發(fā)力的城市，可能也只有這些二線城市。

現(xiàn)在棚改跟進(jìn)的最迅速的也是這些城市，比如南昌、廈門(mén)、昆明、貴陽(yáng)等等。

不過(guò)，即使是這些城市，我也不建議的大家盲目去買(mǎi)。

我也花費(fèi)不少時(shí)間，為大家整理一份買(mǎi)房葵花寶典，不僅包括我話費(fèi)大量時(shí)間和思考整理出來(lái)的全國(guó)30個(gè)價(jià)值城市以及150個(gè)賣(mài)房版塊。還包括各種買(mǎi)房賣(mài)房錦囊和干貨。

關(guān)注的朋友，還是老辦法，先掃碼，加我微信，我會(huì)將文件發(fā)給最有需要的朋友們。

-end-

我是大胡子李俊懷。 深耕樓市10余年，投資買(mǎi)賣(mài)過(guò)10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動(dòng)“高價(jià)買(mǎi)房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。10余年買(mǎi)房路上，用實(shí)踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬(wàn)余家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富升值。

關(guān)注我，買(mǎi)房路上不孤單！

西安： |

長(zhǎng)沙： | |

鄭州： | |

合肥： | |

海南： |

關(guān)鍵詞：