在早年的地產(chǎn)黃金時(shí)代，物企憑借關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司穩(wěn)定的業(yè)務(wù)輸送，呈報(bào)過(guò)一張又一張的高增長(zhǎng)成績(jī)單。然而因?yàn)橐咔?、調(diào)控政策等影響，房地產(chǎn)行業(yè)的整體呈下行態(tài)勢(shì)，這也使得與其關(guān)聯(lián)度極高的物業(yè)行業(yè)迎來(lái)新的難題與挑戰(zhàn)。

365財(cái)經(jīng)根據(jù)各上市物企年報(bào)數(shù)據(jù)及公開(kāi)資料，制作出《2023年上市物企市值變動(dòng)》榜單。本次共統(tǒng)計(jì)58家上市物企相關(guān)數(shù)據(jù)，包括其2022年中期市值、2023年市值，以及這近一年市值變化情況?？梢园l(fā)現(xiàn)，20家物企市值上漲，共437億元，38家市值下跌，共997億元，下跌企業(yè)數(shù)量占66%。

(資料圖片僅供參考)

自2014年起，物業(yè)企業(yè)上市浪潮開(kāi)始，在2020年至2021年達(dá)到上市熱潮。如今，從資本市場(chǎng)來(lái)看，整體上市場(chǎng)回歸理性，過(guò)往幾年的物企上市熱度在逐漸減退。物企行業(yè)下行趨勢(shì)主要由三個(gè)方面的原因所造成：

首先是前期高增長(zhǎng)帶來(lái)的內(nèi)在調(diào)整壓力。物業(yè)服務(wù)板塊自2021年已實(shí)現(xiàn)了較長(zhǎng)時(shí)間的快速增長(zhǎng)，自身存在較大回調(diào)壓力；

其次，受全球疫情、“三道紅線”調(diào)控政策等外部因素影響，物業(yè)服務(wù)板塊在大盤整體帶動(dòng)下進(jìn)入下降通道；

此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊，房企經(jīng)營(yíng)壓力顯著增大，與其關(guān)聯(lián)的物業(yè)行業(yè)必然受到影響，在一定程度也影響了投資者信心，以至于加速探底。

可以看到，58家上市物企市值總體縮水-13%，25家高于-13%，33家低于-13%。有的上市物企縮水嚴(yán)重，但也有些上市物企表現(xiàn)出強(qiáng)勁的逆勢(shì)上揚(yáng)。

比如知名物企碧桂園服務(wù)，其在2022年年中市值排行第一且突破了1000億元，但當(dāng)前市值跌落至500億元左右，縮水近50%，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

這一市值也一定程度上反映出投資者的信心，這與企業(yè)的業(yè)績(jī)預(yù)告不無(wú)關(guān)系。2023年3月3日，碧桂園服務(wù)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2022年收入預(yù)計(jì)將同比增長(zhǎng)，但稅前利潤(rùn)、期內(nèi)凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)將同比下降34％～40％、45％～51％和51％～57％。3月6日早上10點(diǎn)，碧桂園服務(wù)股價(jià)超跌10％。

究其背后原因，碧桂園服務(wù)方面表示，2022年稅前利潤(rùn)、期內(nèi)凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)大幅下降的原因主要有三方面：一是由于2022年全國(guó)新冠疫情反復(fù)，公司配合疫情防護(hù)措施，從而產(chǎn)生額外的防疫成本；二是疫情封控期間，公司部分業(yè)務(wù)及商務(wù)活動(dòng)較難正常開(kāi)展，對(duì)收入及利潤(rùn)產(chǎn)生負(fù)面影響；三是由于公司若干并購(gòu)事項(xiàng)帶來(lái)的商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值等因素。

商譽(yù)及無(wú)形資產(chǎn)主要與企業(yè)收并購(gòu)的業(yè)績(jī)正相關(guān)。近幾年的年報(bào)中可以看出，碧桂園服務(wù)的商譽(yù)及無(wú)形資產(chǎn)在不斷增加。2018年末，碧桂園服務(wù)商譽(yù)及無(wú)形資產(chǎn)只有6.86億元，占總資產(chǎn)比例12.42％。到了2022年6月末，碧桂園服務(wù)商譽(yù)和無(wú)形資產(chǎn)合計(jì)高達(dá)286.3億，占總資產(chǎn)比例42.2％。

如今商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值的情況引起了眾多投資者的恐慌。

盡管大形勢(shì)較差，但仍然有一些上市物企運(yùn)營(yíng)情況良好，市值不降反增。比如華潤(rùn)萬(wàn)象生活，其2022年年中市值排行榜第二，當(dāng)前市值約995億，排名第一，上漲近32%。

2023年3月28日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)布2022年全年業(yè)績(jī)公告，2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收120.16億元，毛利潤(rùn)36.11億元，毛利率達(dá)30.1%，核心凈利潤(rùn)達(dá)22.25億元，均比上期有所增長(zhǎng)。在行業(yè)整體不景氣的情況下，華潤(rùn)萬(wàn)象生活逆“市”增長(zhǎng)，背后原因是什么？

對(duì)此，華潤(rùn)萬(wàn)象生活表示，“物管行業(yè)受整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，整體的基礎(chǔ)毛利率面臨下行壓力。從行業(yè)發(fā)展邏輯來(lái)說(shuō)，想要實(shí)現(xiàn)物業(yè)漲價(jià)很難，人工和物價(jià)水平的上漲給物業(yè)毛利率帶來(lái)壓力。我們的解決辦法，一是持續(xù)的管理提效；另一個(gè)是科技賦能，通過(guò)深化科技服務(wù)能力，從而使毛利率水平維持在行業(yè)較高水平”。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活的業(yè)務(wù)主要有兩大類，包括住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)。其中購(gòu)物中心業(yè)務(wù)維持著較高毛利率，達(dá)到了62.4%，遠(yuǎn)高于其住宅物業(yè)管理的綜合毛利率19.3%。

而且華潤(rùn)萬(wàn)象生活2022年共參與了三筆收并購(gòu)項(xiàng)目，并且經(jīng)營(yíng)情況良好。這一方面使其第三方合約面積快速增加，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供增長(zhǎng)動(dòng)力；另一方面也使得商業(yè)增加。

過(guò)去，受外界各種不確定因素的影響，絕大多數(shù)物企表現(xiàn)情況欠佳，不過(guò)有許多優(yōu)秀的物企也在逆境中成長(zhǎng)。未來(lái)如何，我們都未曾知曉，但不可否認(rèn)的是當(dāng)下物企應(yīng)從自身出發(fā)，才能持續(xù)發(fā)展，立足市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞：