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最高人民法院最新發(fā)布《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》，以司法解釋方式明確了爛尾房處理中常見的兩類問題：1、房子造好了，但是房企破產(chǎn)房子被抵押還債情形：“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)“”（只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，也可適用。）

2、房子沒造好爛尾了：如果房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。由此可見，在爛尾房糾紛中，國家的導(dǎo)向是很明確的，那就是千方百計保護買房人的利益（買房人的利益高于包工頭利益高于抵押權(quán)人利益高于普通債權(quán)人利益）

但是，使用這兩條需要注意：國家保護的只是買房人，也就是條文中指出的商品房消費者，以投資為目的的炒房人是不受這兩條保護的。

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