4月21日，人民法院報刊發(fā)了有關最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復，批復中第二條、第三條從保護商品房消費者權利角度，新增了商品房消費者房屋交付請求權、商品房消費者價款返還請求權。該批復自2023年4月20日開始施行。

(資料圖)

小編認為該批復中的商品房消費者優(yōu)先權并非新增，只是對現(xiàn)有規(guī)定的延伸及再次確認。

2002年6月20日《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》，第2條規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。2021年1月1日《民法典》正式施行，該司法解釋廢止。

但是，上述條款規(guī)定在《最高法執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》中得到了保留，第29條：

金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

同時，2019年11月8日公布的《九民紀要》第125、126條對《最高法執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第29條中商品房消費者物權期待權的條件進行了解釋，并明確了在債權執(zhí)行中，商品房消費者物權期待權實現(xiàn)順位優(yōu)先于健身工程價款優(yōu)先受償權、抵押權。

一、第1條是對原內(nèi)容的重申

《建設工程施工合同解釋（一）》第三十六條明確了三種權力的實現(xiàn)順位：建設工程價款優(yōu)先受償權>抵押權>其他債權

二、第2條，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

商品房消費者主張房屋交付請求權優(yōu)先于其他權利的條件

①商品房消費者（非一般買受人）

①以居住為目的

②支付全部價款（房屋消費者物權期待權要求交付50%以上價款）

三、第3條，房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

只有在商品房無實際交付可能情況下，消費者解除買賣合同，對開發(fā)商的返還價款請求權優(yōu)先于其他權力；

對于一般的商品房違約交付，消費者要求解除合同返還價款的，該返還價款請求權只是一般的債權，實現(xiàn)順位上要劣后于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權等擔保物權

聲明 本文僅為交流探討之目的，不代表任何形式之法律意見或建議。

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