近年來(lái)，因房企資金緊張引發(fā)項(xiàng)目停工，購(gòu)房者買(mǎi)到爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)有所加大。在現(xiàn)實(shí)中，如果項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾趨勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)、施工方、購(gòu)房者都要主張權(quán)益時(shí)，誰(shuí)來(lái)保護(hù)較弱勢(shì)的購(gòu)房者？

4月21日，人民法院報(bào)公布《 最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，明確提到：在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房貸消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

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在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這份批復(fù)的內(nèi)容意義重大，對(duì)不幸買(mǎi)到爛尾樓的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，終于有了“免死金牌”。

優(yōu)先維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益

據(jù)悉，此次批復(fù)是針對(duì)河南高級(jí)人民法院的相關(guān)問(wèn)題做出了答復(fù)。此前河南高院提交了《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問(wèn)題的請(qǐng)示》，請(qǐng)示涉及商品房已售逾期難交付引發(fā)的購(gòu)房者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題。

律師解釋稱(chēng)，遇到爛尾樓或開(kāi)發(fā)商負(fù)債累累時(shí)，銀行要行使抵押權(quán)，施工單位要行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，業(yè)主也會(huì)主張要求交房或退房款，多種債權(quán)會(huì)出現(xiàn)沖突。而抵押權(quán)和工程款優(yōu)先受償權(quán)有明文規(guī)定，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)并沒(méi)有特別明確的規(guī)定，散見(jiàn)在一些最高院的觀點(diǎn)和執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定中，對(duì)購(gòu)房人而言有失公平。

最高法這份批復(fù)，則明確了購(gòu)房人的兩大優(yōu)先權(quán)：房屋交付請(qǐng)求權(quán)、主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)。

首先，商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

通俗來(lái)說(shuō)便是，相較于兌現(xiàn)工程款、抵押權(quán)及其他債權(quán)，開(kāi)發(fā)商要首先集中資源“保交房”。

王玉臣表示，房屋交付請(qǐng)求權(quán)的行使，需要滿(mǎn)足三大前提條件：商品房消費(fèi)者以居住為目的，一般適用于住宅，且不是為了投資；購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，即使是只支付了部分房款，只要在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際付清尾款，同樣適用；房屋要達(dá)到交付使用條件。

最高法還表示，在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。也就是說(shuō)，如果房屋無(wú)交付可能，開(kāi)發(fā)商應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足購(gòu)房者退款的主張。

王玉臣稱(chēng)，價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)，也有一個(gè)前提條件：房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能，比如徹底爛尾，實(shí)在是建不起來(lái)，購(gòu)房合同的目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這個(gè)時(shí)候只能解除合同，要求返還房款。此外，不論是付了多少購(gòu)房款，都應(yīng)當(dāng)享受相應(yīng)的優(yōu)先權(quán)。

綜合而言，在與爛尾樓相關(guān)的債權(quán)排序上，購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)是排在首位的，其次是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，第三是抵押權(quán)，最后是其他債權(quán)、也就是常說(shuō)的普通債權(quán)。

在王玉臣看來(lái)，最高法這份批復(fù)有明確的法律及現(xiàn)實(shí)意義。首先，以司法解釋的方式明確了購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)，為相關(guān)案件提供明確的裁判指引?，F(xiàn)實(shí)層面，為解決爛尾樓、開(kāi)發(fā)商爆雷案件中債權(quán)如何處置提供了明確指引，一定程度上提升老百姓對(duì)樓市的信心，有利于樓市復(fù)蘇。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過(guò)去對(duì)于開(kāi)發(fā)商、銀行、建筑商等權(quán)益維護(hù)問(wèn)題，主要把建筑商、工程商、設(shè)備商、材料商等排在首位，現(xiàn)在遇到購(gòu)房者、退房者和建筑商等涉及權(quán)益優(yōu)先的問(wèn)題，明確了優(yōu)先保護(hù)退房者的權(quán)益，政策務(wù)實(shí)、對(duì)各地處理保交樓事件具有非常好的指導(dǎo)意義。

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