土豆大會(huì) 上海2023年一批次總結(jié)

4月18日-4月21日，歷時(shí)四天，上海2023年一批次集中土拍落幕。19宗宅地，成交總建面198.86萬(wàn)㎡，成交總價(jià)518.83億元，成交樓板價(jià)26090元/㎡，溢價(jià)率7.3%。

23年一批次土拍整體熱度高漲

(相關(guān)資料圖)

9宗地塊參拍企業(yè)超過(guò)10家，超過(guò)近三年總數(shù)（7宗），其中莘莊大地塊參拍房企28家，創(chuàng)近三年地塊熱度新高。土拍觸頂率高達(dá)79%，同比2022年一批次上漲46%，環(huán)比2022年四批次上漲45.6%。

熱度分化依舊明顯

15宗地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，其中閔行和青浦仍是大熱區(qū)域，各有3宗地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段；嘉定江橋、松江廣富林、奉賢金匯商業(yè)占比較大，新場(chǎng)市場(chǎng)流速緩慢，底價(jià)成交。房企投資偏向低風(fēng)險(xiǎn)地塊，變現(xiàn)能力強(qiáng)的純宅地是大部分房企的選擇。熱門地塊主要符合流速快，庫(kù)存安全，配套完善，產(chǎn)業(yè)輻射，軌交利好等特點(diǎn)；底價(jià)成交地塊主要有市場(chǎng)流速緩慢，商辦比例高，公建配套要求多等特點(diǎn)。

競(jìng)得企業(yè)八仙過(guò)海，各顯神通

房企的悲歡并不相同，73家企業(yè)蜂擁而至，只有少部分企業(yè)能抱得美人歸。

土豆君結(jié)合一批次拿到地企業(yè)的參拍策略做出以下分析：

托底。天和托底金匯，前有天和尚海庭前，萬(wàn)科托底廣富林，前有印象城，龍湖托底江橋，前有天璽領(lǐng)峯，除了周邊有項(xiàng)目以外，萬(wàn)科和龍湖均有商辦運(yùn)營(yíng)能力，致使對(duì)別人來(lái)說(shuō)難啃得骨頭，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是有利潤(rùn)的好地。看到最終招商投15中2后，土豆君覺(jué)得托底新場(chǎng)也有了解釋，當(dāng)然新場(chǎng)之于招商&象嶼，利潤(rùn)率還是相對(duì)較高的。

除了托底地塊，參拍不那么熱的地塊也能增加競(jìng)得率，如建發(fā)&保利置業(yè)參怕青浦盈浦地塊（3家報(bào)名），越秀參拍靜安中興社區(qū)地塊（3家報(bào)名），整體獲取概率偏高。

多報(bào)。收獲2宗的6家企業(yè)中除了金地，均報(bào)名8宗地塊及以上。招商15宗，象嶼、中鐵建11，保利發(fā)展10，萬(wàn)科8。但全面鋪開不代表一定有所收獲，仍有多家企業(yè)乘興而來(lái)，敗興而歸。聯(lián)合體拿地成交過(guò)半，本質(zhì)上也是寄希望于多投多得，而聯(lián)合報(bào)名可以分?jǐn)傎Y金壓力，進(jìn)而多報(bào)幾塊地。以建發(fā)為例，一共報(bào)名了13塊地，其中大體量地塊合作，小體量單獨(dú)參與，合作參與9宗，單獨(dú)參與4塊，最終和保利置業(yè)喜提盈浦巨無(wú)霸地塊。本批次出現(xiàn)了多家財(cái)投，如海門區(qū)屬國(guó)企江蘇海潤(rùn)、江蘇海鴻、南通海泰。

運(yùn)氣。如果說(shuō)金地投3中2讓人羨慕，那中華企業(yè)投1中1，從28家脫穎而出的運(yùn)氣可以說(shuō)上一整年。從結(jié)果來(lái)看，有很多看著巧合的事，中鐵建香榭國(guó)際二期，保利熙悅二期，金地峯范二期，似乎是符合合適的企業(yè)在合適的板塊拿到了合適的地。但從隨機(jī)值的角度，一批次觸發(fā)了14次隨機(jī)值，取值范圍確實(shí)有大有小，無(wú)跡可尋，誰(shuí)又說(shuō)得準(zhǔn)今天的文曲星站在誰(shuí)那一邊。所以地還得投，廟還得拜。

一批次大熱之下也出現(xiàn)了一些“亂像”。如頻繁出現(xiàn)的“設(shè)備故障”，一天比一天晚的土拍；如因提交材料不符規(guī)定被取消競(jìng)買資格。根據(jù)以往土拍政策調(diào)整頻率來(lái)看，上海土拍政策緊跟市場(chǎng)表現(xiàn)，大概率二批次土拍政策和競(jìng)價(jià)流程會(huì)出現(xiàn)一些調(diào)整，大家可以和土豆君一起期待一下。

總之，一批次很熱，遠(yuǎn)超預(yù)期。主要有以下幾大因素：疫情影響因素排除，土拍恢復(fù)正常；外部其他城市供地量縮減，企業(yè)土拍預(yù)算流入上海；上海樓市熱度上升，市場(chǎng)信心恢復(fù)；一批次供地質(zhì)量上升，利潤(rùn)空間可觀；去年投資上海的企業(yè)資金回籠情況良好，有擴(kuò)大投資規(guī)模的需求；中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科重返公開市場(chǎng)土拍，急需補(bǔ)貨。

上海全年土拍規(guī)模在千萬(wàn)方左右，且一批次那么多參拍企業(yè)還沒(méi)拿到地，沒(méi)拿夠地，由此土豆君預(yù)計(jì)二批次應(yīng)該很快會(huì)和大家見(jiàn)面，而且熱鬧非凡。

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