“爛尾樓”，這個讓所有購房者一聽都汗毛倒立的詞語，即將消失在歷史的舞臺？

4月21日，人民法院報刊登了一則最高院《關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱“《批復》”），對于部分條件下購房者退款等優(yōu)先權做出了規(guī)定。

雖然內容不多，但卻讓不少深受爛尾樓之苦的業(yè)主仿佛看到了救命稻草。

(資料圖)

為什么？

最高法明確：業(yè)主權益最優(yōu)先

據(jù)悉，此次批復是針對河南高級人民法院的相關問題作出了答復。

此前，河南曾一度因為房屋爛尾的問題鬧得沸沸揚揚，為此河南高院提交了《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》，請示涉及商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權利保護問題。

而《批復》的內容，總結起來就一句話，那便是明確購房者具有房屋交付請求權和主張價款返還請求權的優(yōu)先權益，優(yōu)先程度排在銀行、建筑商、工程商、設備商等單位之前。

這個優(yōu)先程度怎么理解？

首先是房屋交付請求權，若是開發(fā)商因債務問題而導致樓盤停工，開發(fā)商首先要做的依然是集中所有資源“保交付”，此后才是處理與銀行、施工單位等的債權糾紛。

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

而最關鍵的還是價款返還請求權，此前在樓盤爛尾時，銀行要行使抵押權，施工單位要行使工程款優(yōu)先受償權，業(yè)主也會主張要求退款，多種債權會出現(xiàn)沖突，很難界定誰的優(yōu)先度更高。

而此次《批復》明確，若是房屋確實無法交付，會優(yōu)先支持業(yè)主的退款權利。

值得注意的是，《批復》提到的“已支付全部價款”并不等同于“全款買房”，按揭買房實際上是向銀行借貸，購房款已經全額進入開發(fā)商賬戶，所以也享受同等權利。

不少法律人士和業(yè)內專家都表示，《批復》在解決爛尾樓、開發(fā)商爆雷案件中具有非常好的指導意義，進一步保護了購房者的權益，一定程度上有利于提升樓市信心。

具體要如何執(zhí)行？

對于已經購買到爛尾樓的業(yè)主，是否馬上可以依據(jù)此次《批復》去要回自己的購房款呢？

事實上，還是存在一定的難度。

首先，此次《批復》只針對商品房范疇的爛尾保護問題，對于購買了公寓、商鋪類的買家依然未作出明確規(guī)定。

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

即便是購買了商品房的購房者，想要拿回購房款也要具備一個前提，那就是“房屋不能交付且無實際交付可能”。

《批復》中并未對“房屋不能交付且無實際交付可能”所屬的情況作出規(guī)定，而站在購房者的角度，也很難去界定房屋是否還有交付可能。

就比如，當下還有少數(shù)開發(fā)商會采用“表演式”施工的方式，在施工現(xiàn)場安排零零散散幾個工人，做些可有可無的工作，在這種情況下，樓盤到底算不算能交付呢？

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

另外，開發(fā)商一旦陷入債務危機，與其天天打交道的施工單位、材料商等大概率會比購房者提前發(fā)覺。

若是在購房者提出訴訟之前，開發(fā)商賬戶的錢已經被賠償給其他單位了，購房者是否還能要得回來呢？

還有一種極端情況，那便是開發(fā)商的賬戶上已經一分錢也沒有，即使購房者可以優(yōu)先退款，錢也不會平白無故生出來，屆時購房者恐怕還是只能陷入漫無邊際的等待。

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