“爛尾樓”，這個(gè)讓所有購房者一聽都汗毛倒立的詞語，即將消失在歷史的舞臺(tái)？

4月21日，人民法院報(bào)刊登了一則最高院《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱“《批復(fù)》”），對(duì)于部分條件下購房者退款等優(yōu)先權(quán)做出了規(guī)定。

雖然內(nèi)容不多，但卻讓不少深受爛尾樓之苦的業(yè)主仿佛看到了救命稻草。

(資料圖)

為什么？

最高法明確：業(yè)主權(quán)益最優(yōu)先

據(jù)悉，此次批復(fù)是針對(duì)河南高級(jí)人民法院的相關(guān)問題作出了答復(fù)。

此前，河南曾一度因?yàn)榉课轄€尾的問題鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，為此河南高院提交了《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問題的請(qǐng)示》，請(qǐng)示涉及商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權(quán)利保護(hù)問題。

而《批復(fù)》的內(nèi)容，總結(jié)起來就一句話，那便是明確購房者具有房屋交付請(qǐng)求權(quán)和主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)益，優(yōu)先程度排在銀行、建筑商、工程商、設(shè)備商等單位之前。

這個(gè)優(yōu)先程度怎么理解？

首先是房屋交付請(qǐng)求權(quán)，若是開發(fā)商因債務(wù)問題而導(dǎo)致樓盤停工，開發(fā)商首先要做的依然是集中所有資源“保交付”，此后才是處理與銀行、施工單位等的債權(quán)糾紛。

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

而最關(guān)鍵的還是價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)，此前在樓盤爛尾時(shí)，銀行要行使抵押權(quán)，施工單位要行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，業(yè)主也會(huì)主張要求退款，多種債權(quán)會(huì)出現(xiàn)沖突，很難界定誰的優(yōu)先度更高。

而此次《批復(fù)》明確，若是房屋確實(shí)無法交付，會(huì)優(yōu)先支持業(yè)主的退款權(quán)利。

值得注意的是，《批復(fù)》提到的“已支付全部?jī)r(jià)款”并不等同于“全款買房”，按揭買房實(shí)際上是向銀行借貸，購房款已經(jīng)全額進(jìn)入開發(fā)商賬戶，所以也享受同等權(quán)利。

不少法律人士和業(yè)內(nèi)專家都表示，《批復(fù)》在解決爛尾樓、開發(fā)商爆雷案件中具有非常好的指導(dǎo)意義，進(jìn)一步保護(hù)了購房者的權(quán)益，一定程度上有利于提升樓市信心。

具體要如何執(zhí)行？

對(duì)于已經(jīng)購買到爛尾樓的業(yè)主，是否馬上可以依據(jù)此次《批復(fù)》去要回自己的購房款呢？

事實(shí)上，還是存在一定的難度。

首先，此次《批復(fù)》只針對(duì)商品房范疇的爛尾保護(hù)問題，對(duì)于購買了公寓、商鋪類的買家依然未作出明確規(guī)定。

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

即便是購買了商品房的購房者，想要拿回購房款也要具備一個(gè)前提，那就是“房屋不能交付且無實(shí)際交付可能”。

《批復(fù)》中并未對(duì)“房屋不能交付且無實(shí)際交付可能”所屬的情況作出規(guī)定，而站在購房者的角度，也很難去界定房屋是否還有交付可能。

就比如，當(dāng)下還有少數(shù)開發(fā)商會(huì)采用“表演式”施工的方式，在施工現(xiàn)場(chǎng)安排零零散散幾個(gè)工人，做些可有可無的工作，在這種情況下，樓盤到底算不算能交付呢？

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

另外，開發(fā)商一旦陷入債務(wù)危機(jī)，與其天天打交道的施工單位、材料商等大概率會(huì)比購房者提前發(fā)覺。

若是在購房者提出訴訟之前，開發(fā)商賬戶的錢已經(jīng)被賠償給其他單位了，購房者是否還能要得回來呢？

還有一種極端情況，那便是開發(fā)商的賬戶上已經(jīng)一分錢也沒有，即使購房者可以優(yōu)先退款，錢也不會(huì)平白無故生出來，屆時(shí)購房者恐怕還是只能陷入漫無邊際的等待。

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