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原標(biāo)題：全力避免購房者“錢房兩空”

遇到爛尾樓或開發(fā)商負(fù)債累累時，銀行要行使抵押權(quán)，施工單位要行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，購房者也會主張要求交房或退房款，多種債權(quán)出現(xiàn)沖突，應(yīng)該優(yōu)先保護誰的利益？

針對河南省高級人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》，《人民法院報》4月21日刊發(fā)《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》，明確4月20日起，在商品房預(yù)售糾紛中，法院優(yōu)先保障商品房購房者利益。

具體而言，《批復(fù)》第二條規(guī)定：商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。簡言之，只要交了全款，房子就是購房者的（主要適用于住宅購房者）。相較于兌現(xiàn)工程款、抵押權(quán)及其他債權(quán)，開發(fā)商要首先集中資源“保交房”。

如果實在交不了房，要優(yōu)先給購房者退款，再把剩下的錢按順序給施工方、銀行等主體。即第三條所說的，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。概言之，《批復(fù)》明確了購房者的兩大優(yōu)先權(quán)：房屋交付請求權(quán)、主張價款返還請求權(quán)。而且，批復(fù)是司法解釋的典型形式之一，雖是最高法對河南高院的回復(fù)，卻在全國有效。正因如此，要求開發(fā)商有房給房、沒房退錢，對避免購房者“錢房兩空”意義重大。

“與其錢房兩空，不如搏一搏?！比ツ?月，多地爛尾樓購買者“集體停貸”，“不交樓就不還錢”。從情感上說，拿不到房子還要還銀行貸款，的確讓人心里不舒服。從道理上說，購買者和開發(fā)商之間的購房合同、購買者和銀行之間的按揭貸款合同，是完全獨立的法律關(guān)系，開發(fā)商不交付就該找開發(fā)商。有的購買者認(rèn)為銀行未積極履行資金監(jiān)管義務(wù)，有的則希望引起監(jiān)管部門重視，所以寧愿征信受影響，還可能被銀行起訴，依然選擇通過“集體停貸”維權(quán)。

由此可以引申兩點思考：商品房預(yù)售制度下，購房者不僅承擔(dān)銀行利息，還要承擔(dān)延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理甚至不能交房的風(fēng)險。作為弱勢一方，購房者如何有效維權(quán)、合理合法維權(quán)？最高法明確購房者“保房”“退房”均有優(yōu)先權(quán)，不僅增加了弱勢方話語權(quán)，銀行、施工方也會更加謹(jǐn)慎，避免貸款、墊資收不回來，從而緩解預(yù)售資金被挪用。另外，現(xiàn)實中，如果遇到爛尾樓，購房者往往不會一開始就選擇退房，除了債權(quán)清償順序的顧慮，還有大部分爛尾項目都是開發(fā)商破產(chǎn)或資金被挪用的考量。這意味著項目實際可執(zhí)行的資產(chǎn)價值非常少，即便是退款，購房者也拿不到多少錢。《批復(fù)》明確優(yōu)先保護購房者權(quán)利，實際成效如何，還會受開發(fā)商可執(zhí)行資產(chǎn)等限制。從根本上說，不斷加強預(yù)售資金監(jiān)管，給購房者提供合理有效的維權(quán)途徑，才能減少商品房預(yù)售糾紛。

期待更多新招、實招，避免購房者“錢房兩空”。（維辰）

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