@房財(cái)經(jīng) 王哲

平安不動(dòng)產(chǎn)和富力地產(chǎn)的恩怨，終于走到了最后階段。

4月6日，山西太原市中級(jí)人民法院對(duì)外連發(fā)3條公告，太原聯(lián)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱太原聯(lián)富）、太原永富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱太原永富）、太原富力興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱過富力興盛），分別被執(zhí)行6億元、11.67億元、10.82億元，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)28.49億元。

(資料圖片僅供參考)

同時(shí)，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（下稱富力地產(chǎn)）、太原富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱太原富力城），作為關(guān)聯(lián)公司，與上述3家公司一起成為被執(zhí)行人。

上述案件的申請(qǐng)人為平安不動(dòng)產(chǎn)旗下公司——深圳聯(lián)新投資管理有限公司（下稱聯(lián)新投資）、深圳安創(chuàng)投資管理有限公司（下稱安創(chuàng)投資）。這兩家公司均由深圳平安創(chuàng)科投資、平安不動(dòng)產(chǎn)分別持有51%、49%股份。

深圳平安創(chuàng)科投資的身份比較特殊，它是平安不動(dòng)產(chǎn)的孫公司，又和平安不動(dòng)產(chǎn)一起投資了若干公司，并處于控股地位。

但令外界“懵圈”的是，太原聯(lián)富、富力興盛目前的唯一股東正是聯(lián)新投資；而太原永富則為安創(chuàng)投資的全資子公司。

這起典型的“爸爸”告“兒子”事件，背后隱藏著怎樣的劇情？

狂飆年代的合作

將時(shí)間回溯到10年前。彼時(shí)的中國房地產(chǎn)行業(yè)，正經(jīng)歷著黃金時(shí)代，直線拉升的房?jī)r(jià)和極具膨脹的市場(chǎng)，讓險(xiǎn)資瞄上房地產(chǎn)這塊“肥肉”。

2013年，平安不動(dòng)產(chǎn)成立聯(lián)新投資、恒創(chuàng)投資等企業(yè)，開始涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的股權(quán)債權(quán)投資。

兩年后的2015年，隨著政策的放開，以平安系為代表的險(xiǎn)資，進(jìn)一步加碼房地產(chǎn)領(lǐng)域。先后成立平安創(chuàng)科、安創(chuàng)投資、桐鄉(xiāng)安豪、盛鈞投資等多家主力公司，開始全面投資參股各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

通過平安不動(dòng)產(chǎn)旗下約10家子公司的深度布局，中國平安迅速成為險(xiǎn)資參與房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的最大莊家。

最鼎盛期，平安不動(dòng)產(chǎn)旗下公司共參與投資了超過400個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，且大部分處于控股地位。國內(nèi)頭部百強(qiáng)開發(fā)商，幾乎都與平安不動(dòng)產(chǎn)有合作。

由此，中國平安也被外界冠以中國最大“隱形地主”的稱號(hào)。

反觀富力地產(chǎn)。作為曾經(jīng)的華南5虎之一，它早在2007年便進(jìn)入太原市場(chǎng)，成立太原富力城房地產(chǎn)，打造出太原標(biāo)桿住宅項(xiàng)目太富富力城，隨后更是開發(fā)出富力華庭等多個(gè)項(xiàng)目。

2019年2月，太原富力城出資1000萬元，成立太原永富。當(dāng)年7月份，太原永富房地產(chǎn)以10.56億元的價(jià)格，拿下太原富力珺悅府項(xiàng)目。

隨后的2020年3月，太富富力城再出資1000萬元，成立太原聯(lián)富。同年的12月2日，太原富力城成立富力興盛，以總價(jià)10.148億元，拿下尖草坪區(qū)HGZ-2051/HGZ-2052兩塊綜合用地。后開發(fā)項(xiàng)目名為太原富力城玖院。

在當(dāng)年拿下上述地塊后，富力地產(chǎn)選擇了與平安不動(dòng)產(chǎn)合作。但蹊蹺的是，2020年12月一個(gè)月內(nèi)，富力地產(chǎn)卻連續(xù)退出了這3家子公司。

先是2020年12月17日，富力興盛發(fā)生股權(quán)變更，聯(lián)新投資進(jìn)入持股49%，太原富力城持股51%；4天后的12月21日，太原永富發(fā)生股權(quán)變更，安創(chuàng)投資持股49%，太富富力城降至51%。

2020年12月30日，太原富力城更是全部退出了富力興盛和太原永富，變?yōu)榘矂?chuàng)投資、聯(lián)新投資分別持股100%。一天之后，太原富力城亦退出了太原聯(lián)富，股權(quán)由聯(lián)新投資全部持有。

反目成仇

剛拿下項(xiàng)目開始合作便全部退出，當(dāng)年富力地產(chǎn)和平安不動(dòng)產(chǎn)之間，發(fā)生了什么，外界不得而知。

但現(xiàn)在的太原富力珺悅府、富力城玖院，依舊由富力地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)。其中富力珺悅府目前在售價(jià)格待定，富力城玖院則每平米均價(jià)8500元。

值得注意的是，富力地產(chǎn)在去年8月份的一則公告，向外界或多或少披露了它與平安不動(dòng)產(chǎn)之間的糾葛。

2022年8月24日，房財(cái)經(jīng)一篇文章顯示，富力地產(chǎn)對(duì)外披露稱，其存續(xù)公司債將自公告日期停牌。同時(shí)披露了7宗司法訴訟案件，其中三起正是本文所述案件。平安不動(dòng)產(chǎn)向深圳國際仲裁委員會(huì)，分別進(jìn)行了仲裁申請(qǐng)。

其中某投資管理公司，因太原聯(lián)富的股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，向深圳國際仲裁委員會(huì)提起仲裁，要求太原富力城返還股債權(quán)轉(zhuǎn)讓款本金6億元，支付利息8724萬元、滯納金2403萬元。

同時(shí)要求富力地產(chǎn)、太原聯(lián)富承擔(dān)連帶責(zé)任，要求拍賣該投資管理公司持有的太原聯(lián)富55%股權(quán)，主張?jiān)撏顿Y管理公司就該股權(quán)拍賣價(jià)款優(yōu)先受償，要求上述被申請(qǐng)人承擔(dān)仲裁費(fèi)、保全費(fèi)、保全擔(dān)保費(fèi)、律師費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等所有仲裁費(fèi)用。

與富力興盛的糾葛，則為太原杏花嶺區(qū)敦化坊項(xiàng)目合作糾紛，要求太原富力城受讓該投資管理公司，持有太原富力興盛的全部股權(quán)和股東借款債權(quán)，并支付受讓本金14.1億元，資金占用費(fèi)用1.5億元，違約金3027萬元。要求富力地產(chǎn)、富力興盛承擔(dān)連帶責(zé)任，并拍賣該投資管理公司持有富力興盛51%的股權(quán)。

與太原永富則為太原晉源區(qū)木廠頭項(xiàng)目合作糾紛。要求與富力興盛案一致，并支付受讓本金11.67億元，資金占用費(fèi)1.09億元，違約金1334萬元。同時(shí)拍賣持有太原永富的51%股權(quán)。

雖然富力地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的公告，并沒有指出債權(quán)人的具體名稱，但無疑為安創(chuàng)投資和聯(lián)新投資。

將所有的信息串聯(lián)起來，大致能梳理出其中的來龍去脈。

在富力地產(chǎn)即將發(fā)生債務(wù)危機(jī)的前夕，其在太原拿地后，平安不動(dòng)產(chǎn)以股權(quán)加債權(quán)的方式，進(jìn)行投資。雙方的合作模式為，項(xiàng)目的操盤權(quán)為富力地產(chǎn)，平安不動(dòng)只進(jìn)行資本投資。

不幸的是，在平安不動(dòng)產(chǎn)的資金進(jìn)入項(xiàng)目啟動(dòng)之際，富力地產(chǎn)資金鏈已經(jīng)出現(xiàn)了問題，不得已將三家公司的股權(quán)全部給了平安不動(dòng)產(chǎn)子公司。

但是，平安不動(dòng)產(chǎn)并不具備房地產(chǎn)開發(fā)能力，只能將項(xiàng)目交予富力地產(chǎn)繼續(xù)操盤。而隨著富力地產(chǎn)此后的危機(jī)越來越嚴(yán)重，平安不動(dòng)產(chǎn)為了避險(xiǎn)，采取了法律手段，試圖挽回投資損失。

沒有贏家

而今，一年的時(shí)間過去了，平安不動(dòng)產(chǎn)和富力的糾葛，也到了最后執(zhí)行階段。

但問題是，平安不動(dòng)產(chǎn)能完全找補(bǔ)回當(dāng)初的投資嗎？即便太原法院已判執(zhí)行，傷痕累累的富力地產(chǎn)，有償債能力嗎？

富力地產(chǎn)2022年報(bào)顯示，營(yíng)業(yè)收入351.93億元，較上年762.3億元，下降53.83％；歸母凈虧損157.37億元，較上年164.7億元，收窄4.45%。

過去兩年，歸母凈虧損322億元，富力地產(chǎn)2018年至2020年，三年加一起的歸母凈利潤(rùn)，也就270億元。

截至2022年末，富力地產(chǎn)總負(fù)債為1266.6億元，較上年1288.4億元，僅下降1.69%。其中銀行貸款557.3億元，美元優(yōu)先票據(jù)354.65億元，境內(nèi)債券139.33億元，信托貸款227.99億元。

一年內(nèi)到期的總負(fù)債為417.04億元，凈負(fù)債率170.8%，較上年130%，增加40.8個(gè)百分點(diǎn)。

而到上年末，富力地產(chǎn)在手的現(xiàn)金及等價(jià)物21.77億元，較上年62.59億元，減少65.22%；受限制現(xiàn)金101.24億元，較上年148.45億元，減少31.8%。

所有現(xiàn)金加一起123億元，僅能覆蓋短期負(fù)債的29.49%。這還只是明面上的，類似與平安不動(dòng)產(chǎn)這種賬外債務(wù)有多少？

至少從富力地產(chǎn)2022年的財(cái)報(bào)看，“明股實(shí)債”嫌疑不小。其少數(shù)股東權(quán)益占比18.7%，但虧損僅為4262.3萬元，只占凈虧損157.8億元的0.27%。

銷售端，今年一季度富力地產(chǎn)累計(jì)銷售收入73.7億元，較上年134.8億元，下滑45.33%；銷售面積42.68萬平方米，較上年119.81萬平方米，減少64.38%。

再看平安不動(dòng)產(chǎn)。其2022年三季度財(cái)報(bào)顯示，營(yíng)業(yè)收入14.53億元，較上年同期29.41億元，下滑50.58%；凈利潤(rùn)6.45億元，較上年同期25.58億元，大幅減少74.78％。

其中對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益為4.31億元，較上年同期6.79億元，減少36.52%。

而中國平安2022年的財(cái)報(bào)，也顯示在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資，正在縮水。

截至2022年末，中國平安不動(dòng)產(chǎn)投資余額為2045.62億元，在總投資資產(chǎn)中占比4.7%。其中物權(quán)投資1179.85億元，占比57.68%；股權(quán)投資454.79億元，占比22.24%；債權(quán)投資410.98億元，占比20.90%。

而2021年末，其不動(dòng)產(chǎn)投資余額為2161.38億元，總投資占比達(dá)到5.5%。其中物權(quán)投資1006.47億元，占比46.57%；股權(quán)投資568.63億元，占比26.31%；債權(quán)投資586.28億元，占比27.13%。

可以看出，中國平安過去的一年中，大大加強(qiáng)了有持續(xù)穩(wěn)定回報(bào)的商辦收租型物業(yè)的投資，同比增加17.23%；在財(cái)務(wù)投資，包括與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的上市公司股票、公司債券、不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)計(jì)劃等股權(quán)和債權(quán)投資方面，分別縮減20.02%、29.9%。

在行情好的時(shí)候，開發(fā)商和險(xiǎn)資的組合模式，可謂如漆似膠。但當(dāng)災(zāi)難降臨時(shí)，這對(duì)組合則顯得多么脆弱。

作為險(xiǎn)資，平安不動(dòng)產(chǎn)畢竟追求的是資本利益的最大化，而作為富力這樣的開發(fā)商，在危難之際，再被曾經(jīng)的資本合作方釜底抽薪，李思廉會(huì)作何想？

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