這兩天很多人都在討論一則新聞，那就是高層宣布我國已經(jīng)全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記了，怎么解讀這樣一個問題呢？很多人說是不是這意味著房產(chǎn)稅馬上就要到來了呢？實(shí)現(xiàn)全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是征收房產(chǎn)稅的必要條件，但并不是充分條件，換句話講我們做好了準(zhǔn)備但未必房產(chǎn)稅馬上就會到來。

從根本上說全國性的房地產(chǎn)統(tǒng)一登記它的實(shí)質(zhì)目的并不是為了房產(chǎn)稅去的，我們作為一個幅員遼闊人口眾多的國家，我們有960萬平方公里的土地，我們有超過14億的人口，可是在我們的國土上到底有多少房屋到底有多少土地，有多少海洋有多少森林，這些房屋土地森林海洋目前又處于誰的控制之下屬于誰的產(chǎn)權(quán)，這實(shí)際上是一個非常龐雜的統(tǒng)計(jì)工作。

所以早在10年之前，相關(guān)部委就說我們要推動全國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，要知道人口普查都要每隔10年搞一次，所以我們當(dāng)然要通過這樣的不動產(chǎn)登記來給自己摸摸家底了。尤其是進(jìn)入到信息化時代之后，很多工作有了一定的便利性，以往大量的紙質(zhì)資料現(xiàn)在可以輸入到電腦之中了，而且可以進(jìn)行方便地查閱，這一統(tǒng)計(jì)下來可了不得。

【資料圖】

在過往10年的時間里，全國各級登記部門下發(fā)了接近8億張產(chǎn)權(quán)證，這其中有6.6億張是各種各樣的房屋，其實(shí)這個新聞幾個月之前就已經(jīng)爆出來了。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)我國有超過6.6萬幢房屋，當(dāng)時很多人都是為之一驚，咱們14億人能有這么多幢房屋嗎？因?yàn)檫@個房屋是廣義概念上的，既包括普通居民的住宅也包括各種廠房、辦公用房、商業(yè)用房、農(nóng)村用房，這個數(shù)量確實(shí)是非常龐大的，如果不進(jìn)行全國性的統(tǒng)一登記，咱們這個家底兒實(shí)際上是很難摸得清楚的。

而且我們進(jìn)行了這樣的全國性統(tǒng)一登記之后，未來很多事情處理起來將變得更加的容易，比如說作為普通居民而言，你可以更方便地查詢自己的房屋歸屬產(chǎn)權(quán)狀況。也有人說這個登記之后，很多貪官污吏和有各種各樣灰色資產(chǎn)黑色資產(chǎn)的人要小心了，以往公安部門檢察機(jī)關(guān)要調(diào)查一個犯罪分子的時候，往往查他在全國范圍內(nèi)的資產(chǎn)是非常困難的，現(xiàn)在簡單了，全國一盤棋了，隨便找一個電腦終端就可以調(diào)用全網(wǎng)的資料查到你有什么隱秘的資產(chǎn)甚至你身邊的利害關(guān)系人有沒有相關(guān)的資產(chǎn)。

也就是說這一次的全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)際上是在完成一個資料準(zhǔn)備，什么呢？摸清楚我們的家底兒，我們有多少土地，多少林權(quán)多少海權(quán)多少房屋，這些產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)是怎么樣的？把產(chǎn)權(quán)制度明晰下來之后，未來可以干很多事兒。當(dāng)然包括房產(chǎn)稅，那么既然已經(jīng)有了充分的資料準(zhǔn)備，是不是下一步房產(chǎn)稅就可以馬上開征了呢？

我們此前的節(jié)目就秉持這樣的觀點(diǎn)，房產(chǎn)稅開征是非常復(fù)雜的，需要各方面的準(zhǔn)備，到今天我們也還是這個觀點(diǎn)，5年之內(nèi)開征房產(chǎn)稅的可能性微乎其微，但是我們畢竟向這個方向走了。就像延遲退休一樣，我們延遲退休的概念已經(jīng)提了三五年了，到現(xiàn)在還沒有開始實(shí)施，但不意味著未來也不實(shí)施。房產(chǎn)稅也是這個概念，5年之內(nèi)房產(chǎn)稅很難實(shí)施，但是10年之后15年之后呢，房產(chǎn)稅恐怕一定是大勢所趨。

為什么這么講呢？首先第一最近兩年開征房產(chǎn)稅的時機(jī)不對，很多人都說我們開征房產(chǎn)稅的目的是不是為了平抑房價，這恐怕只是一個副作用，我們開征房產(chǎn)稅的主要目的實(shí)際上還是為廣大地方政府開拓稅源，在土地財(cái)政消亡之后讓很多地方政府有一個更穩(wěn)定的收入來源，很顯然房產(chǎn)稅和各個城市的房屋市場是緊密相關(guān)的。

而眾所周知去年一整年的時間里，我國房地產(chǎn)進(jìn)入到了冰河期，可能是因?yàn)橐咔榈脑?，可能是因?yàn)槭杖氲脑?，也有可能是越來越多的人意識到了房住不炒，大家買房子的目的從投資投機(jī)炒作變成了要實(shí)際持有實(shí)際居住，那么自然購買力就會大大減弱。所以幾乎很多房地產(chǎn)開發(fā)商都會抱怨房子是越來越難賣了，任憑地方政府免契稅給政策優(yōu)惠，任憑銀行降首付降利率，任憑開發(fā)商打折扣送車位免物業(yè)費(fèi)，房子還是很難賣。

由于房子難賣，導(dǎo)致很多開發(fā)商無法及時回籠資金造成了多處爛尾，很多已經(jīng)購房的消費(fèi)者欲哭無淚血本無歸，這進(jìn)一步降低了大家購房的信心，于是形成惡性循環(huán)，房子越來越難賣。不單新房難賣，二手房更是難賣，以至于很多城市的房價在過去一年實(shí)際上是下跌的，很多二手房房主抱怨掛盤了一兩年，幾乎是無人問津的。

也就是說過去兩年咱們的房地產(chǎn)市場確實(shí)處于一個下行狀態(tài)之中，而當(dāng)此之時如果貿(mào)然征收房產(chǎn)稅，很顯然將會給幾乎所有城市的房地產(chǎn)市場都造成沉重的打擊。咱們這么講吧，如果房地產(chǎn)過熱一直高歌猛進(jìn)，房價不斷飆升的話，這恐怕是開征房產(chǎn)稅的好時機(jī)，一方面房產(chǎn)稅開征之后會適時地給市場降一降溫，讓投資投機(jī)的情緒不要那么高漲，把脫韁野馬似的房價給往回拽一拽。

另一方面，由于整個市場是一個上行狀態(tài)，大量的人在房地產(chǎn)市場中都賺到錢了，即便你不去炒房子，可是你擁有房子你看到房價飆升，自己的實(shí)際資產(chǎn)在增值，這也是一件很開心的事情，這種狀態(tài)之下征收房產(chǎn)稅大多數(shù)人是能夠接受的。大家覺得反正我房價升了我資產(chǎn)已經(jīng)多了，那么交點(diǎn)稅問題不大，10多年前我們進(jìn)行過一次汽油稅費(fèi)的改革，那一次我們把所有的養(yǎng)路費(fèi)直接加到了每升汽油之中。

按道理講你把汽油價格調(diào)升那會使得整個市場彌漫著負(fù)面情緒的，可是當(dāng)年我們選的時機(jī)很好，恰逢國際油價暴跌，本來每升油價要降個8毛到1塊的，可是我們正好把這8毛到1塊改成了附加在汽油價格上的各種稅費(fèi)，于是反映在實(shí)際終端上，油價沒有上漲而稅費(fèi)已經(jīng)增收，這樣會大大緩解稅收痛苦指數(shù)，讓大家交費(fèi)買汽油的時候顯得不是那樣的痛苦，所以很顯然什么時候是開征房產(chǎn)稅的好時機(jī)？

好歹是得房地產(chǎn)市場一片火爆價格不斷攀升，所有從業(yè)者都賺到錢的時機(jī)，而今年或者說未來兩三年，如果房地產(chǎn)市場不能恢復(fù)到以往的火熱狀態(tài)的話，絕對不是開征房產(chǎn)稅的好時機(jī)。而另一方面開征房產(chǎn)稅有很多個先決條件，其中之一就是現(xiàn)在我們已經(jīng)完成的全國性的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，為什么要有這個基礎(chǔ)準(zhǔn)備呢？道理很簡單，我們未來會如何開征房產(chǎn)稅呢？很多人都說我們是不是得有一定的減免，你不能說每一個人只要有房子就要交稅，那樣的話會不會給普通老百姓造成太大的沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)呢？而且也顯得很不公平，更難以起到殺富濟(jì)貧抑制房價的作用。

所以早早的就有兩派想法，一種人說我們應(yīng)當(dāng)對家庭唯一一套住房免征，你買了第二套房第三套房我就要征稅了，甚至這個征稅可能搞累進(jìn)制，比如說第二套每年征房產(chǎn)價值的2%，第三套每年征房產(chǎn)價值的5%，這樣的話就可以迫使那些手中擁有大量住房的人把房子給吐出來，既能平抑房價又能增加供給，讓普通老百姓買得起房。

當(dāng)然也有人說我們光搞一套兩套三套它不公平，為什么不公平？因?yàn)槊刻追孔哟笮〔灰粯?，你可能只有一?00平的別墅，我有兩套30平的小房，那么結(jié)果對我征稅對你不征稅，這豈不太不公平了嗎？所以有人也提這樣的建議，我們應(yīng)當(dāng)搞平方米制，比如說任何一個家庭你的每個家庭成員可以享受30平或者40平的免征額。

舉個例子，一個三口之家，夫婦兩個人帶一個18歲以下的未成年子女，他們居住在一個200平的房子之中，對不起，你們只會享受到120平的免征額，超過的80平你得交房產(chǎn)稅，這個聽上去似乎相對合理一些，可是不管你用哪一派的思路都會遭遇到一個很嚴(yán)重的漏洞，什么呢？我們以往是沒法調(diào)查一個家庭在多個城市的房產(chǎn)的。

今天富起來的中國人經(jīng)常愿意異地購產(chǎn)，比如說東北的老年人有很大一批過著候鳥般的生活，夏天在東北冬天在三亞，還有很多富豪階層可能在所有一線城市都會買個一兩套住房，因?yàn)樗麄冇X得這個房子會保值會增值。那么問題就來了，如果我們要開征房產(chǎn)稅的話，不管是按套減免還是按平方米減免，我們好歹得知道你在別的城市有沒有房子，否則就會造成一個尷尬的狀態(tài)，那就是越是有錢的人越會在異地置產(chǎn)，反而他由于政策上的漏洞逃了房產(chǎn)稅，所以很顯然全國不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記就非常重要了。

未來任何一個人任何一個家庭你在全中國范圍內(nèi)的不動產(chǎn)只要幾秒鐘的時間通通都能給你查得清清楚楚，所以我們說建立全國性的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是未來征收房產(chǎn)稅的一個先決條件，而這個條件今天我們已經(jīng)達(dá)成了，所以我們征房產(chǎn)稅的步子可以繼續(xù)往前邁了。當(dāng)然像我們以往節(jié)目中所探討的那樣，其實(shí)即便這樣，未來要征房產(chǎn)稅也有千難萬難的問題，剛才我們說了，我們是不是應(yīng)當(dāng)按平方米或者按套數(shù)給大部分家庭免征房產(chǎn)稅，可是也有人提出建議說我們征房產(chǎn)稅的根本目的不就是為了開拓稅源，讓未來的地方政府能有穩(wěn)定的收入嗎？

過往20年房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，我們已經(jīng)建了足夠的房子，人們也變得愈加的理性，可以想見未來5年未來10年，靠炒房發(fā)大財(cái)?shù)目赡苄砸呀?jīng)非常低了，甚至隨著出生人口的不斷減少，那么未來很多城市可能幾年都不會有太多的新盤入市，現(xiàn)有的房產(chǎn)足夠支撐了，那么對于廣大地方政府而言，沒有了賣地收入，如何經(jīng)營城市建設(shè)城市？

所以像歐美那樣的發(fā)達(dá)國家給所有的房產(chǎn)征房產(chǎn)稅才能擁有穩(wěn)定的收入，想想也確實(shí)是這樣，今天社會上有很多人都沒有房子即便有房的家庭，頂天就有那么一套房，而且居住面積也并不是很大，真正擁有多套住房的家庭并不多。如果我們在房產(chǎn)稅方面是減免征收的話，那可以想見這個稅基是非常窄的，能夠被收到稅的人數(shù)是非常少的，到時候忙活半天，我們發(fā)現(xiàn)一個城市一年才收個幾千萬一兩億的稅，于事無補(bǔ)。

可反過來講，如果真的對所有住房都征稅，畢竟你有這個資產(chǎn)你就得交這個稅，美國也是這樣的，可問題是過往20年房產(chǎn)價值的巨大飆升使得很多普通家庭很有可能交不起這個稅。像我們以往舉的那個例子，北京的一對中老年夫婦可能就是一般工人，一個月可能就是幾千塊錢工資，退休了老兩口加起來可能收入還不到1萬塊，然而趕上了時代的紅利，早年間企業(yè)給他們分過房子，哪怕那個房子就三四十平，但肯定是黃金地段，說不準(zhǔn)是學(xué)區(qū)房，當(dāng)年三四十平白來的房子現(xiàn)在在北京至少能賣500萬以上。

如果按照一般2%的征收標(biāo)準(zhǔn)，這套價值500萬的住房每年光房產(chǎn)稅就得交10萬以上，比人家老兩口的退休工資還高，你讓他們怎么交這個稅，他們交不起那么他們能不能把這唯一一套住房賣掉，換倆錢到二三線城市去生活？房產(chǎn)價值降下來了，每年交的房產(chǎn)稅可以少點(diǎn)呢？

不是不可以這樣做，但憑什么？憑什么人家在自己的城市生活了一輩子，晚年就想在這個小房子中養(yǎng)老，也有比較穩(wěn)定的退休收入了，本來可以有一個安定的晚年生活，結(jié)果就是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅他們必須得背井離鄉(xiāng)賣房存活？這個痛苦指數(shù)可就太大了，所以我們說房產(chǎn)稅看上去是一個很好的東西，很多人寄希望于用它，讓地方政府擁有充足的財(cái)政收入，但很顯然這樣一個改革是非常困難的，它的先決條件之多，而且給整個社會造成的影響也會非常大，一定得慎之又慎。

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