近日，鹿城、龍灣及甌海區(qū)各掛牌了一宗商品房地塊！這三宗地塊出讓時(shí)間各不相同。

【資料圖】

起始總價(jià)約14億元、起始單價(jià)約6049元/㎡、占地約142畝的龍灣濱江未來(lái)社區(qū)地塊出讓時(shí)間最早，將于5月29日出讓；

起始總價(jià)26.8億元、起始單價(jià)約14616元/㎡、占地約98畝的鹿城區(qū)洪殿單元C-18地塊，將于5月31日出讓；

起始總價(jià)11.5億元、起始單價(jià)約10853元/㎡、占地約72畝的甌海區(qū)牛山單元HX-ns02-048地塊出讓時(shí)間最遲，將于6月14日出讓。

2023年溫州市區(qū)的土地市場(chǎng)近乎停滯，整個(gè)一季度僅龍灣區(qū)出讓一宗商品房。在這三宗地塊掛牌前，僅有鹿城西部新城掛牌一宗商品房地塊，同時(shí)這兩宗地塊掛牌時(shí)間更是長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月，出讓周期較長(zhǎng)。

現(xiàn)在終于有新的商品房地塊掛牌了，掛牌周期也基本回歸正常，這三宗地塊更是各具特色，相信能給溫州土地市場(chǎng)帶來(lái)活躍的氛圍。

下面一起來(lái)看下地塊的具體信息。

01

鹿城區(qū)洪殿單元C-18地塊

該地塊位于鹿城區(qū)濱江街道車站大道和黎明西路交匯處，東游大廈西側(cè)，新國(guó)貿(mào)大酒店北面。起始總價(jià)約26.8億元，起始樓面價(jià)14616元/㎡，價(jià)高者得，將于5月31日出讓。

地塊占地面積約6.53萬(wàn)㎡（約98畝），規(guī)劃容積率：＞1.5且≤2.81，計(jì)容地上總建面積18.3萬(wàn)㎡，其中兼容建面≥20000㎡且≤55009㎡（含旅館建筑面積≥13000㎡），建筑高度≤80米（且住宅＞24米）。

該地塊的出讓條件中要求層高≥3米，并且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低，比肩溫州市區(qū)頭部項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

另競(jìng)得者需有償代建地塊外灰橋南路（東游路-黎明東路）4760.6㎡；地塊需設(shè)置13000㎡的服務(wù)型公寓（旅館用地），專項(xiàng)作為保障性租賃房使用。

該地塊為商品房+極少量保障性租賃房地塊，也有商業(yè)、餐飲等兼容功能。

不過(guò)，這些條件會(huì)對(duì)小區(qū)的純粹性影響不大，周邊一帶多是老城區(qū)，沿街商業(yè)是必不可少的，反倒是能增加不少的煙火氣。

至于保障性租賃房，占比很小，且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低，土地性質(zhì)為旅館，大概率會(huì)與沿街商業(yè)相連，對(duì)于小區(qū)的私密性影響不大，但依然值得關(guān)注，項(xiàng)目規(guī)劃完成時(shí)保障性租賃房的車庫(kù)、旅館入口布置在何處等問(wèn)題很重要。

畢竟，高端客群對(duì)于私密的圈層相當(dāng)重視，近期綠軸附近某安置房+商品房小區(qū)，也因?yàn)樾^(qū)純粹性等問(wèn)題，鬧出了不少風(fēng)波。

由于地塊位于成熟的老城區(qū)，周邊土地出讓較少。

最近一次出讓是地塊東北側(cè)稍遠(yuǎn)些為濱江壹號(hào)，拿地時(shí)間為2019年6月5日，拿地樓面價(jià)高達(dá)23383元/㎡+2400㎡政策性用房，后項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)含裝均價(jià)約4.2萬(wàn)元/㎡（裝標(biāo)5000元/㎡），現(xiàn)在該項(xiàng)目已經(jīng)交付，二手成交價(jià)與開(kāi)盤(pán)價(jià)相近，漲幅不明顯。

地塊西側(cè)的東方潤(rùn)園是安置房和商品房混合的小區(qū)，商品房2020年12月底開(kāi)盤(pán)，毛坯均價(jià)約2.67萬(wàn)元/㎡。

地塊現(xiàn)場(chǎng)圖

總的來(lái)看，本次地塊的出讓價(jià)格并不高，規(guī)劃條件不錯(cuò)，有做豪宅產(chǎn)品的潛力，只是附加資源不多，較為考驗(yàn)房開(kāi)的產(chǎn)品實(shí)力，周邊有需求的朋友可以等地塊出讓后，看看是哪家房開(kāi)競(jìng)得再做考量。

02

龍灣濱江未來(lái)社區(qū)地塊

地塊位于龍灣區(qū)瑤溪街道郵電路與藍(lán)濱路交匯處，機(jī)場(chǎng)大道以北，龍東村標(biāo)準(zhǔn)件市場(chǎng)北面。

起始總價(jià)約13.99億元，起始樓面價(jià)6049元/㎡，價(jià)高者得，將于5月29日出讓。

地塊占地面積約9.46萬(wàn)㎡（約142畝），規(guī)劃容積率：＞1.0且≤2.81，總建筑面積≤23.1萬(wàn)㎡.

其中，02-B-04地塊（住宅）地上計(jì)容面積≤約4.12萬(wàn)㎡，02-B-06地塊（住宅）地上計(jì)容面積≤約4.36萬(wàn)㎡，02-B-04、02-B-06地塊建筑高度≤54米（住宅建筑高度＞24米）；

02-B-07地塊（住宅）地上計(jì)容面積≤約4.92萬(wàn)㎡，02-B-08地塊（住宅）地上計(jì)容面積≤約6.16萬(wàn)㎡，02-B-07、02-B-08地塊建筑高度≤80米（住宅建筑高度＞24米）；

02-B-12地塊（商務(wù)兼容商業(yè)）地上計(jì)容面積≤35683㎡，02-B-12地塊建筑高度≤100米。

地塊編號(hào)及效果圖

該地塊的出讓條件并沒(méi)有要求層高≥3米，不過(guò)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低，市區(qū)一流商品房水準(zhǔn)，但稍弱于上一個(gè)宗地塊。

另02-B-07地塊（住宅）無(wú)償代建一所12班幼兒園，用地面積≥6009㎡，建筑面積≥5328㎡；02-B-12地塊（商務(wù)兼容商業(yè)）商務(wù)金融建面≥6000㎡和配套地下車位建面≥2000㎡，以及菜市場(chǎng)建筑面積2000㎡，由溫州灣新區(qū)管委會(huì)向地塊受讓人籌集。

項(xiàng)目效果圖

該地塊為未來(lái)社區(qū)實(shí)施單元項(xiàng)目，帶方案出讓，享受空中花園政策。

龍灣濱江社區(qū)將打造黃石山北海灣新城內(nèi)，以產(chǎn)居融合為基礎(chǔ)，以特色街坊巷里為框架，以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、數(shù)智建設(shè)為引領(lǐng)的和美社區(qū)。

雖然這是江景地塊，江景面非常遼闊，但這里屬于比較有夢(mèng)想的區(qū)域，有一定的發(fā)展前景，但現(xiàn)狀較為慘不忍睹，西北面為港口石化，周邊曾多為工業(yè)廠房，現(xiàn)大多已拆除，變?yōu)榭盏亍?/p>

周邊配套約等于沒(méi)有，整體發(fā)展周期可能長(zhǎng)達(dá)10-20年，關(guān)鍵要看未來(lái)溫州灣新區(qū)能否給這里注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。

西南側(cè)云創(chuàng)未來(lái)社區(qū)一期地塊2021年8月26日出讓，成交樓面價(jià)11105元/㎡，開(kāi)盤(pán)毛坯均價(jià)2.2萬(wàn)元，裝標(biāo)1000元/㎡，后期科技城板塊降價(jià)不斷。

雖然一對(duì)比顯得地塊價(jià)格到位，但依然要看后續(xù)開(kāi)盤(pán)價(jià)格，性價(jià)比不一般的高才能讓大家有下手的欲望，畢竟周邊實(shí)在過(guò)于荒涼且利好偏少。

03

甌海區(qū)牛山單元HX-ns02-048地塊

該地塊位于甌海區(qū)新橋街道甌海大道與永慶街交匯處，溫州市人民醫(yī)院婁橋院區(qū)東面。起始總價(jià)約11.5億元，起始樓面價(jià)10853元/㎡，價(jià)高者得，將于6月14日出讓。

地塊占地面積約4.82萬(wàn)㎡（約72畝），規(guī)劃容積率：≥1.5且≤2.2，總建筑面積≤10.6萬(wàn)㎡，其中兼容建筑面積≤約3.18萬(wàn)㎡且≥4600㎡，建筑高度: ≤80米（且住宅＞24米）

該地塊的出讓條件明確要求層高≥3米，外立面要求偏低，其余建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低，市區(qū)一流商品房水準(zhǔn)。

另地上零售商業(yè)建面4600㎡及對(duì)應(yīng)的地下車位2000㎡，由甌海區(qū)政府向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位（地塊受讓人）籌集。

地塊實(shí)景圖

該地塊最大的特點(diǎn)在于項(xiàng)目規(guī)劃為第四代住宅，另允許建設(shè)總量不大于總住宅建筑面積20%的空中花園，總量不大于總住宅建筑面積15%的共享平臺(tái)，該兩部分空間面積參照未來(lái)社區(qū)相關(guān)政策界定為不計(jì)費(fèi)容積率，不計(jì)入地塊住宅建筑面積和容積率指標(biāo)。

共享平臺(tái)空間為用戶共享，隔層設(shè)置，位于建筑結(jié)構(gòu)主體內(nèi)，開(kāi)敞面除主體承重結(jié)構(gòu)外只能設(shè)圍護(hù)設(shè)施，不能設(shè)圍護(hù)結(jié)構(gòu)（無(wú)圍護(hù)墻、不封閉），高度不得低于兩個(gè)住宅自然層高度，且不低于6米。其綠化面積應(yīng)不小于該共享空間投影面積的20%。

從共享空間的定義以及效果圖來(lái)看，大概率為獨(dú)享空間，這也是新計(jì)容政策以來(lái)，除未來(lái)社區(qū)空中花園政策后，又一增加使用面積的合規(guī)方案。

目前，空中花園贈(zèng)送面積多在套內(nèi)面積的8-10%，按比例換算，共享空間贈(zèng)送面積約為套內(nèi)面積的6-7.5%。根據(jù)新舊計(jì)容政策對(duì)比，躍層房源得房率相差約18-20%，平層房源得房率相差約8-10%。

這么看來(lái)，這個(gè)所謂的第四代住宅實(shí)際得房率很高，幾乎要追平舊計(jì)容政策的房源了。后續(xù)其余項(xiàng)目沒(méi)準(zhǔn)也會(huì)有類似的條件，拭目以待。

回到地塊本身，該地塊性質(zhì)純粹，為純商品房項(xiàng)目，僅部分商業(yè)需用于安置，對(duì)小區(qū)的居住體驗(yàn)影響極小。

該項(xiàng)目雖然位于高翔工業(yè)區(qū)，但工業(yè)區(qū)也已經(jīng)整體簽約拆遷，而且更靠近西面已成型的甌海中心區(qū)，能更便捷的享受各項(xiàng)配套。只可惜西面的醫(yī)院會(huì)給人帶來(lái)不少的心理壓力，也享受不到甌海外國(guó)語(yǔ)學(xué)區(qū)資源的附加的優(yōu)勢(shì)。

甌海中心區(qū)沉寂許久，目前各項(xiàng)目大力促銷，去化情況緩慢但穩(wěn)定，東面稍遠(yuǎn)些的歡樂(lè)天地報(bào)價(jià)約1.8-2萬(wàn)元/㎡，北面因甌海外國(guó)語(yǔ)學(xué)區(qū)加持的甌海壹品和匯學(xué)府略高一些，報(bào)價(jià)約2.4-2.6萬(wàn)元/㎡。

現(xiàn)在挺期待這個(gè)帶有特殊政策加持的地塊亮相，沒(méi)學(xué)區(qū)需求又不急住的客戶可以等等，這可是又一個(gè)率先吃螃蟹的機(jī)會(huì)，你不想試試嗎？

后話：全文完，如果喜歡，就點(diǎn)個(gè)“贊”和“在看”再走唄。

1、

2、

3、

4、

5、

關(guān)鍵詞：