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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮 5月9日，東方證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年第18周地產(chǎn)周報(bào)。

本周市場(chǎng)回顧。第 18 周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強(qiáng)于滬深 300 指數(shù)，強(qiáng)于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深 300 指數(shù)相對(duì)收益為 3.1%。滬深 300 指數(shù)報(bào)收 4016.88，周度漲幅為0.3%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2267.63，周度漲幅-2.5%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收 2818.16，周度漲幅為 2.8%。

本周行業(yè)要聞。上海：多子女家庭的職工最高貸款限額上浮 20%。廣州：生育二孩及以上的家庭住房公積金貸款最高額度上浮 30%。合肥：購(gòu)買(mǎi)新房可申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑假~戶內(nèi)的住房公積金支付購(gòu)房首付款。唐山：取消貸款額度與借款申請(qǐng)人住房公積金的繳存余額掛鉤?；葜莼蓐?yáng)：首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由 30%下調(diào)至 20%，可預(yù)提住房公積金支付購(gòu)房首付款。南昌紅谷灘區(qū)：購(gòu)買(mǎi)新房且完成合同備案的，可享受最高 600 元/平方米+1%契稅補(bǔ)貼。蘇州：養(yǎng)育未成年多子女家庭首次貸款額度可上浮 30%。南昌：停止向房企收取住房公積金貸款擔(dān)保保證金。貴州：多子女家庭購(gòu)買(mǎi)首套房最高貸款額度為 80 萬(wàn)元，二套房為 70 萬(wàn)元。北京出讓2 宗宅地，均觸頂搖號(hào)。武漢首場(chǎng)集中供地 3 宗涉宅地塊全部成交，1 宗溢價(jià)、2 宗底價(jià)，成交金額 22.9 億元，平均溢價(jià)率 4.6%。

第 18 周新房和二手房銷(xiāo)售量均較上周下降。第 18 周 44 大城市新房銷(xiāo)售為 1.8 萬(wàn)套，較第 17 周下降 46.3%；21 大城市二手房銷(xiāo)售 0.8 萬(wàn)套，較第 17 周下降69.6%。一線城市新房、二手房交易較第 17 周分別下降 58.8%、下降 69.6%；二線城市新房、二手房交易較第 17 周分別下降 46.9%、下降 71.4%。庫(kù)存量和庫(kù)銷(xiāo)比均較第 17 周上升。截至第 18 周，20 大城市庫(kù)存為 114.8 萬(wàn)套，較第 17 周增加5689 套；庫(kù)銷(xiāo)比為 14.3 個(gè)月，較第 17 周上升 0.3 個(gè)月。本周土地市場(chǎng)活躍度較第17 周下降。第 18 周 36 大城市市本級(jí)合計(jì)成交土地 27 塊。土地出讓金減少。2023年第 18 周 36 大城市市本級(jí)土地出讓金為 260.6 億元，較第 17 周減少 77.8 億元。平均溢價(jià)率上升。2023 年第 18 周 36 大城市市本級(jí)土地成交平均溢價(jià)率 8.2%，較第 17 周上升 1.4 個(gè)百分點(diǎn)。

重點(diǎn)公司公告。萬(wàn)科、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、碧桂園、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)等發(fā)布2023 年 4 月份銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)。招商蛇口發(fā)布 2022 年度利潤(rùn)分配方案實(shí)施公告。融創(chuàng)中國(guó)約 85%債權(quán)人加入重組支持協(xié)議。

投資建議與投資標(biāo)的

本周新房和二手房成交環(huán)比下滑，主要系假期影響。五一期間銷(xiāo)售表現(xiàn)相對(duì)平淡，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，58 個(gè)城市五一假期日均成交面積同比-1.0%，其中一線、二線、三線城市同比分別+75.6%/-11.8%/+15.6%，當(dāng)前銷(xiāo)售市場(chǎng)或逐漸回到“弱復(fù)蘇”的通道。4 月克而瑞百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積同比分別增長(zhǎng) 30.4%/2.2%，央國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大， TOP30 房企央國(guó)企 4 月銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng) 69.5%，而民企和混合所有制房企同比僅增長(zhǎng)4.0%。央國(guó)企的銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)可以從拿地和信用兩個(gè)角度分析，央國(guó)企去年拿地力度較高，在銷(xiāo)售復(fù)蘇的過(guò)程中供貨質(zhì)量高、推盤(pán)堅(jiān)決，銷(xiāo)售增速高于行業(yè)的確定性較強(qiáng)，率先恢復(fù)“新增拿地-高質(zhì)量供貨-快速去化”的良性循環(huán)。信用方面，購(gòu)房者對(duì)于新房的交付更加看重，盡管保交付已經(jīng)形成一定成果，高信用開(kāi)發(fā)商尤其是央國(guó)企仍更受購(gòu)房者青睞。政策方面延續(xù)寬松基調(diào)，上海、廣州、合肥、蘇州、唐山等地均出臺(tái)公積金相關(guān)優(yōu)化政策，近期各地需求端放松均主要以公積金政策、購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置等為主，涉及城市的能級(jí)有所上升。預(yù)計(jì)行業(yè)仍將延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國(guó)企和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷(xiāo)售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。

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