文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

黃浦江畔，上海外灘，站在這里望見的每一寸風景，背后都是樁樁能生錢的生意。

【資料圖】

2001年，52歲的肖興濤站在剛竣工的久事大廈向外眺望，一眼就看中了這十里洋場的物管生意。

彼時，他在上海國資委旗下的上海久事集團公司任職，剛被派任為上海外灘物業(yè)有限公司（簡稱“外灘物業(yè)”）副總經(jīng)理。這是他第一次觸摸到物管行業(yè)。次年，他拉上傅其昌，創(chuàng)立了浦江物業(yè)。

2004年，外灘物業(yè)被掛在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易拍賣，肖興濤帶著浦江物業(yè)，憑著法定代表人身份的“近水樓臺”優(yōu)勢，以755萬元拍下了這家?guī)胄械墓尽?/p>

浦江物業(yè)由此走入公共政府物業(yè)領(lǐng)域，外灘220號的小匯豐、外灘261號的聯(lián)合大樓、天津銀行上海市分行，以及外灘18號等歷史建筑，也成為肖興濤可以拿出來侃侃而談的代表項目。

十九年過去了，74歲的肖興濤，逐漸把家業(yè)交給了兒子肖予喬。而為了鋪寬未來之路，肖興濤找到老東家，將外灘物業(yè)“還”了回去。

5月8日，浦江中國（01417.HK）刊發(fā)公告宣布，其間接全資附屬公司上海浦江物業(yè)有限公司（簡稱“浦江物業(yè)”）與獨立第三方上海強生集團有限公司（簡稱“強生集團”）訂立了一份收購及出售協(xié)議。

據(jù)此，浦江物業(yè)同意按代價向強生集團轉(zhuǎn)讓其于外灘物業(yè)的100%股權(quán)；作為代價，強生集團同意將浦江物業(yè)在上海強生物業(yè)有限公司（簡稱“強生物業(yè)”）的權(quán)益，由30%增加至48.53%。

簡而言之，這是一筆“以物換物”的“換股”交易，即，浦江物業(yè)用外灘物業(yè)的100%股權(quán)，與強生集團換取了強生物業(yè)的18.53%股權(quán)。

不過，根據(jù)公告，交易完成后，強生物業(yè)將持有外灘物業(yè)100%股權(quán)。因此，浦江物業(yè)通過強生物業(yè)也將間接持股外灘物業(yè)，占比48.53%。

最終算下來，浦江物業(yè)向強生集團置換強生物業(yè)的18.53%股權(quán)，實際上用的是外灘物業(yè)51.47%的股權(quán)。

如此復(fù)雜的操作一番之后，浦江物業(yè)既沒有了外灘物業(yè)的控股權(quán)，也沒有坐上強生物業(yè)的控股股東股東之位，肖興濤的醉翁之意在哪兒？

傍附“國資”

“甲方及其集團公司整體為上海市屬領(lǐng)先國有企業(yè)。彼等擁有并負責管理及運營諸多上海具有標志性的體育賽場、體育場館、主題公園、商業(yè)樓宇、公共交通設(shè)施等各種公眾物業(yè)?！?/p>

浦江中國直言不諱，其打的就是強生集團及其背后股東資源的主意，其表示，這筆交易有利于加強其與國企的整合，使其能夠擴大集團的業(yè)務(wù)，并進一步增加在政府及公眾物業(yè)的物業(yè)管理市場份額。

在競爭日益激烈的物管市場，作為一家純粹的第三方物業(yè)公司，背后沒有實力強大的地產(chǎn)母公司做支撐，浦江中國的確需要有強大的國企背書。

數(shù)據(jù)顯示，浦江中國2022年實現(xiàn)營收9.18億元，同比增長3.6%。其中，包干制物業(yè)管理服務(wù)收入6.44億元、酬金制物業(yè)管理服務(wù)176.1萬元、城鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)服務(wù)收入2.64億元、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租服務(wù)714.5萬元。

報告期內(nèi)，其錄得毛利1.27億元，毛利率14.2%，遠低于行業(yè)24.64%均值水平；凈利潤2476.30萬元，同比減少53.27%；母公司擁有人應(yīng)占溢利1252.5萬元，同比減少67.54%。

事實上，籌備上市前，2016年5月，浦江物業(yè)就收購強生物業(yè)30%股權(quán)。根據(jù)其招股書披露，當時的對價是953.4萬元。

穿透股權(quán)，強生物業(yè)的直接控股股東為強生集團。再往上穿透，強生集團由上海久事置業(yè)100%持股。

而上海久事集團直接持有上海久事置業(yè)80%股權(quán)，通過上海久事旅游集團間接持股20%。上海久事集團則隸屬于上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。

“強生物業(yè)管理其集團公司擁有的眾多物業(yè)?！睆墓蓹?quán)關(guān)系不難看出，強生物業(yè)背后的資源十分強大。資料介紹，成立于1992年的強生物業(yè)，主要從事體育場館、公園、商業(yè)及政府物業(yè)的物業(yè)管理。

而外灘物業(yè)主要從事各種商用物業(yè)及公共交通設(shè)施的物業(yè)管理，主要管理強生集團公司擁有的部分物業(yè)。

將外灘物業(yè)置入強生物業(yè)旗下，也意味著外灘物業(yè)將有機會獲取強生物業(yè)多級股東背后的資源。

買“珠”還“櫝”

事實上，外灘物業(yè)原本就是肖興濤和浦江物業(yè)從上海久事集團買來的公司。

成立于1996年的外灘物業(yè)，比浦江物業(yè)的發(fā)展史更長。其前稱為“上海外灘房屋置換物業(yè)有限公司”，是實打?qū)嵉膰衅髽I(yè)，最初注冊資本達2000萬元。2021年3月1日才更名為如今的外灘物業(yè)，也是這個時候，肖興濤成為了這家公司的法定代表和副總經(jīng)理。

2004年，肖興濤和浦江物業(yè)出手收購?fù)鉃┪飿I(yè)；2007年11月，又各自以原價將外灘物業(yè)70%、21%股權(quán)轉(zhuǎn)給了浦江控股。之后少部分股權(quán)又經(jīng)歷了幾輪變更，不過控股權(quán)一直在浦江控股手中。

有意思的是浦江中國籌備上市前夕，從浦江控股手中股收購?fù)鉃┪飿I(yè)。2016年7月22日，雙方厘訂的代價為770萬元，幾天后，雙方又簽訂補充協(xié)議，代價變?yōu)榱?756.84萬元。

而根據(jù)公告，此番外灘物業(yè)的出售代價為3189.6萬元。雖然比不上上海灘的房價漲勢，但其身價也在這19年間也翻了四倍多。

不過，如今的外灘物業(yè)，經(jīng)營業(yè)績并不佳。2022年，外灘物業(yè)營業(yè)額“倒車”，除稅前后溢利雖然沒有虧損，但基本也算得上“膝蓋斬”了。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，外灘物業(yè)的營業(yè)額約為7792.3萬元，較2021年同期的8089萬元減少約3.67%；同期，除稅前、后溢利凈額分別約為243.2萬元、160.5萬元，較上一年同期的727.6萬元、540.2萬元下滑66.60%、70.29%。

同期，外灘物業(yè)的資產(chǎn)總額與資產(chǎn)凈值也有所減少。

相較而言，強生物業(yè)的財務(wù)報表就好很多。截至2022年12月31日，強生物業(yè)的營業(yè)額約為1.20億元，較2021年同期的1.10億元增長9.5%；同期，除稅前、后溢利凈額分別約為717.5萬元、562.1萬元，較上一年同期有所減少，但并不多。

同期，外灘物業(yè)的資產(chǎn)總額減少約864.1萬元，但資產(chǎn)凈值增加了約3438.2萬元。

因此，也有分析認為，“將外灘物業(yè)轉(zhuǎn)為強生物業(yè)的子公司，也不排除是想挽救外灘物業(yè)凈利潤大滑坡趨勢的這種可能性。”

債多錢少

浦江中國“以物易物”的“換股”收購，并非行業(yè)首例。在此之前，已經(jīng)有了萬物云4.8%股權(quán)“換股”陽光智博100%股權(quán)，和世紀金源服務(wù)8%股權(quán)換第一服務(wù)控股20.88%股權(quán)的先例。

而具體到浦江中國來看，其以“換股”的形式增厚在強生物業(yè)的持股，或許也與之“債多錢少”的窘境有關(guān)。

財報顯示，截至2022年12月31日，浦江中國現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為1.72億元，較上一年同期的1.78億元有所減少。

同期，浦江中國的債務(wù)卻在增加。截至2022年底，浦江中國計息銀行借款總額由2021年的1.12億元增至1.56億元。時間線進一步拉長，2019年、2020年，這筆款項的數(shù)額分別為0.61億元、0.97億元。

作為第三方物企，浦江中國主要的外拓方式為招投標和收并購。據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，自上市以來，浦江中國共發(fā)起過5筆收并購，2018年的上海外灘科浦工程、南通盛和物業(yè)，2019年的上海新市北企、泓欣環(huán)境、蚌埠置業(yè)物業(yè)，以及南京松竹物業(yè)。

但2020年下半年開始，行業(yè)收并購大潮此起彼伏，浦江中國卻以各種理由出售手中的子公司、聯(lián)營企業(yè)及合營企業(yè)，其中包括上海新市北企、安徽外灘物業(yè)等。

關(guān)于出售原因，浦江中國給出過“和高端非住宅物業(yè)定位不相符”和利潤貢獻不理想等。

肖予喬此前曾在接受媒體采訪中表示，“我不認為住宅物業(yè)能夠提供比較高的利潤，住宅物業(yè)利潤遠低于非居物業(yè)?！?/p>

不過，切割住宅物業(yè)、低利率公司，并沒有讓浦江中國擺脫利率走低的“困局”。

2018至2022年，其毛利率分別為17.18%、15.40%、15.35%、14.29%、14.17%。

相關(guān)公司：浦江中國hk01417

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