北京土地供應(yīng)“小步快走”，雖然未像去年集中供地一次推出十幾宗地，但是供地節(jié)奏明顯加速。僅5月11日、12日兩天內(nèi)，北京連續(xù)兩天共掛牌6宗住宅用地，總起始價(jià)226.7億元，全部是此前預(yù)申請(qǐng)用地“轉(zhuǎn)正”而來(lái)，其中包括經(jīng)開區(qū)X47R1“王炸”地塊，起始價(jià)達(dá)68.8億元。值得關(guān)注的是，海淀區(qū)四季青掛牌一大一小兩地塊，總起始價(jià)達(dá)86億元，掛牌預(yù)申請(qǐng)用地的第二天就迅速“轉(zhuǎn)正”，這在北京土地市場(chǎng)也是罕見的現(xiàn)象。

與此同時(shí)，5月12日又有4宗宅地進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，總起始價(jià)超100億元。由此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，6月份北京將進(jìn)入密集“拍地期”。

北京土地供應(yīng)“小步快走”，目前供地節(jié)奏明顯加速。資料圖片

【資料圖】

“王炸”地塊入市吸睛

5月12日，北京掛牌3宗住宅用地，分布于經(jīng)開區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、石景山區(qū)，總起始價(jià)131.1億元，競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間為6月15日。在這三宗地中，就包括之前業(yè)內(nèi)一直關(guān)注的“王炸”地塊——經(jīng)開區(qū)X47R1地塊，其起始價(jià)為68.8億元，上限價(jià)格為79.12億元，銷售期房指導(dǎo)價(jià)為7.7萬(wàn)元/平方米。不過(guò)該地塊周邊的二手房項(xiàng)目接近10萬(wàn)元，這一指導(dǎo)價(jià)格的出現(xiàn)，與周邊二手房形成明顯的“倒掛”，因此成為業(yè)內(nèi)預(yù)期的熱門地塊。

與中海京叁號(hào)院相鄰的經(jīng)開區(qū)X47R1地塊，位于亦莊河西區(qū)，用地規(guī)模約7.74公頃，建筑規(guī)模約17.8萬(wàn)平方米，容積率為2.3。由于地塊規(guī)模較大，使得起始價(jià)達(dá)68.8億元。該地塊用地性質(zhì)為R2二類居住用地，是一宗純住宅地塊，無(wú)配建。

經(jīng)開區(qū)X47R1地塊所在片區(qū)是亦莊成熟區(qū)域，熱度一直居高不下。無(wú)論是教育配套還是生活配套都可圈可點(diǎn)，該地塊西側(cè)有區(qū)域重要的商業(yè)配套龍湖天街，教育資源也很豐富，比如人大附中、十一學(xué)校亦莊校區(qū)。該地塊是在5月6日開始作為預(yù)申請(qǐng)用地出現(xiàn)在北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站，預(yù)申請(qǐng)受理時(shí)間自5月6日起至5月26日，不過(guò)，在短短幾天時(shí)間就已“轉(zhuǎn)正”掛牌，可見房企對(duì)于這一“王炸”地塊非?？春谩?/p>

與“王炸”地塊同時(shí)進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)以及“轉(zhuǎn)正”的地塊還有石景山區(qū)廣寧村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。其位于石景山阜石路北側(cè)，地塊建筑規(guī)模約11.38萬(wàn)平方米，起始價(jià)32.3億元。該地塊用地性質(zhì)為二類居住用地、托幼用地以及其他類多功能用地，設(shè)定土地合理上限價(jià)格37.145億元，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。從石景山地塊所在區(qū)域來(lái)看，介于五環(huán)至六環(huán)之間，目前在售項(xiàng)目包括長(zhǎng)安潤(rùn)璟，銷售指導(dǎo)價(jià)為7.48萬(wàn)元/平方米。

而在5月10日進(jìn)行預(yù)申請(qǐng)的奶西村地塊，也在5月12日“轉(zhuǎn)正”。該地塊土地面積約7.13萬(wàn)平方米，起始價(jià)為30億元，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、U22環(huán)衛(wèi)設(shè)施用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地。本次掛牌出讓宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格34.5億元，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”上限面積為1.2萬(wàn)平方米。此前朝陽(yáng)區(qū)奶西村地塊出讓時(shí)皆獲得多家房企報(bào)名競(jìng)拍，此時(shí)朝陽(yáng)區(qū)在同一區(qū)域推出地塊，其熱度也在預(yù)期之中。

5月11日-12日北京掛牌6宗宅地一覽

圖/北京市規(guī)自委網(wǎng)站截圖

四季青地塊火速“轉(zhuǎn)正”

值得關(guān)注的是，近期北京土地市場(chǎng)頻繁掛牌，除了5月12日有3宗地“轉(zhuǎn)正”外，5月11日，北京還掛牌3宗住宅用地，分布于海淀區(qū)、順義區(qū)，總起始價(jià)95.6億元。掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間為6月14日，這3宗地塊也均為此前預(yù)申請(qǐng)用地。

其中，起始價(jià)較高的是位于四季青板塊內(nèi)的海淀區(qū)雙新村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目2603-003-1地塊。該地塊位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)，土地面積約7.4萬(wàn)平方米，起始價(jià)69億元，上限價(jià)格約79.35億元。另一宗位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)的雙新村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目2603-004-1地塊，土地面積約1.8萬(wàn)平方米，起始價(jià)17億元，上限價(jià)格19.55億元。

這兩宗地塊均是5月10日掛牌的預(yù)申請(qǐng)住宅用地，當(dāng)時(shí)的預(yù)申請(qǐng)受理時(shí)間自5月10日起至5月30日，但僅預(yù)申請(qǐng)一天就迅速“轉(zhuǎn)正”，這種情況在北京土地市場(chǎng)上也是首次出現(xiàn)。兩宗地塊容積率均為1.05，控高在12米，無(wú)疑將是低密住宅。兩宗地塊銷售指導(dǎo)價(jià)均為12.1萬(wàn)元/平方米，地塊周邊暫無(wú)新房在售，南邊二手房項(xiàng)目均價(jià)均為10萬(wàn)+。

根據(jù)出讓公告，上述兩宗四季青地塊中，面積較大的地塊當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格的基礎(chǔ)上現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)地上實(shí)施超低能耗建筑面積程序，競(jìng)報(bào)面積上限為4.5萬(wàn)平方米，達(dá)到設(shè)定的上限面積時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人；而面積較小的地塊僅競(jìng)報(bào)價(jià)格。

再推總價(jià)超百億預(yù)申請(qǐng)宅地

值得關(guān)注的是，在預(yù)申請(qǐng)用地頻頻“轉(zhuǎn)正”的同時(shí)，預(yù)申請(qǐng)用地也在不斷更新。

5月12日，北京預(yù)申請(qǐng)用地又增加4宗住宅用地，起始總價(jià)超過(guò)100億元。其中包括兩宗通州地塊，分別為北京城市副中心6003、6004地塊，建筑控制規(guī)模為10.09萬(wàn)平方米，交易起始價(jià)為25.9億元；北京城市副中心0062地塊，建筑控制規(guī)模為7.37萬(wàn)平方米，交易起始價(jià)為14.3億元。

此外，北京市豐臺(tái)區(qū)地鐵十九號(hào)線新宮車輛段綜合利用項(xiàng)目居住用地，建筑控制規(guī)模為12.55萬(wàn)平方米，交易起始價(jià)為50億元；北京大興新城西片區(qū)居住用地，建筑控制規(guī)模為4.45萬(wàn)平方米，交易起始價(jià)為10億元。

北京土地市場(chǎng)將迎集中成交

北京上一次土地掛牌是在4月28日，當(dāng)時(shí)北京掛牌4宗住宅用地，總起始價(jià)約為86.45億元。其中，兩宗地塊位于順義，另外石景山和亦莊各有一宗地塊，掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間為6月1日。由此算來(lái)，截至目前，6月份北京將有10宗地塊成交。如果預(yù)申請(qǐng)地塊快速“轉(zhuǎn)正”，預(yù)期成交地塊超過(guò)10宗，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京也將進(jìn)入土地集中成交的階段。

另?yè)?jù)北京市規(guī)自委網(wǎng)站信息顯示，自青塔街道地塊出讓規(guī)則調(diào)整之后，北京一直沿用最新的土地出讓規(guī)則。土地出讓文件中顯示，同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地；聯(lián)合競(jìng)買的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競(jìng)買；同一集團(tuán)成員企業(yè)包括但不限于“與集團(tuán)公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司（含全資公司、控股公司）”。這意味著北京仍將禁止多“馬甲”競(jìng)買土地。

事實(shí)上，從北京土地市場(chǎng)來(lái)看，房企拿地?zé)崆槊黠@高漲，積極補(bǔ)充土儲(chǔ)是目前大多數(shù)企業(yè)的想法。這一現(xiàn)象在其他一二線城市的土拍中也可以看到。5月10日，廈門島內(nèi)2宗地塊吸引了超百家房企報(bào)名參拍，其中五緣灣地塊的報(bào)名主體數(shù)量達(dá)到88家，參與競(jìng)拍的房企數(shù)量創(chuàng)下近年來(lái)廈門土地出讓的新高。

對(duì)此，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，一邊是土儲(chǔ)告急，一邊是沒(méi)能力或搶不到新增的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，不少房企陷入“越不拿地越難賣”的困境。雖然土儲(chǔ)規(guī)模不再是房企發(fā)展的決定性因素，但拿地投資仍然是房企得以繼續(xù)生存與發(fā)展的前提，如何在控制成本的同時(shí)在核心城市適當(dāng)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，是所有房企都必須要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 劉軍

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