今年的良好開局預示著中國經濟進入穩(wěn)步復蘇階段，辦公樓市場也逐漸明朗。但結構性壓力給市場帶來的陣痛非短期內能夠撫平，各城市辦公樓市場的復蘇之路依舊艱難，需求端表現(xiàn)對市場走勢起到決定性作用。

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繼2022年仲量聯(lián)行首次以20家頭部上市企業(yè)的財報數(shù)據(jù)作為切入點之后，今年我們將研究范圍擴大至8個細分領域，共計75家頭部上市企業(yè)，統(tǒng)計了橫跨3年周期的近2,000份數(shù)據(jù)。

我們發(fā)現(xiàn)，截至2022年75家頭部上市企業(yè)的員工總數(shù)共計312萬人，年租賃成本總額達607億元，對辦公樓的需求面積超過3,000萬平方米，相當于北京、上海、廣州這三大一線城市的全部甲級辦公物業(yè)，頭部企業(yè)的不動產發(fā)展趨勢對中國辦公樓市場影響深刻。

指標釋義：

使用權資產：承租人在租賃期內使用租賃資產的權利，體現(xiàn)了企業(yè)在租物業(yè)的總成本。不包括短期租賃和低價值資產租賃，同時土地使用權除外?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)的使用權資產除包括辦公樓/樓宇以外，還包括數(shù)據(jù)中心、電腦及其他運營設備等。其他行業(yè)的使用權資產僅包括辦公樓、廠房等房屋及建筑物。

租賃成本：企業(yè)經營性租賃當年支付的租金費用可以體現(xiàn)在使用權資產折舊費用上。不含利息費用、短期租賃費用及土地使用權折舊。

· 頭部企業(yè)持續(xù)構筑人才“蓄水池”，突顯不動產管理重要性

從企業(yè)的人才戰(zhàn)略來看，除保險行業(yè)以外，其他各細分行業(yè)的頭部上市企業(yè)均連續(xù)兩年保持員工總數(shù)正增長。其中，新興金融和半導體行業(yè)的頭部企業(yè)在2022年的員工增速明顯高于2021年，生物醫(yī)藥類頭部企業(yè)近兩年的員工增速基本持平。

·75家頭部上市企業(yè)去年租賃成本總額達607億，保持雙位數(shù)增長

從經營性租賃的年化成本來看，員工規(guī)模龐大的保險行業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)年租賃成本相對高昂，總額超過百億人民幣。新興金融、互聯(lián)網(wǎng)及生物醫(yī)藥行業(yè)的同比增幅最高。轉化為人均租賃成本，該數(shù)據(jù)不僅與各行業(yè)在實際辦公樓租賃交易中的承付力基本一致，也代表了企業(yè)是否更愿意以租賃的方式為員工支付辦公空間。例如，新興金融、互聯(lián)網(wǎng)和證券行業(yè)在辦公空間的花費上最為慷慨，人均支出達到3-4萬元/人/年，基本上是各城市甲級辦公樓市場的主力需求。

·“鎖定風險”還是“追求利潤”，不同行業(yè)給出了不同答案

持有和租賃是企業(yè)在面對不同的發(fā)展時期和業(yè)務模式下，獲取不動產空間的兩種方式。從資產增幅的角度來看，互聯(lián)網(wǎng)和計算機軟件類企業(yè)在租賃資產和持有資產的投入上可謂齊頭并進，過去兩年的資產增幅均超過70%。證券、新興金融、計算機硬件和半導體行業(yè)的租賃資產增幅均超過持有資產，而生物醫(yī)藥類企業(yè)則在持有資產的投入上持續(xù)加碼。

如何解讀持有和租賃資產的變化？>>

· 保險行業(yè)處于深度修復期，頭部企業(yè)持續(xù)減員提質

2022年，五家頭部險企共計流失員工近2.4萬人，主要集中在營銷業(yè)務領域，管理和技術類人員的比例卻有所上升。人力清虛、產能提升成為保險行業(yè)轉型高質量發(fā)展下各企業(yè)調整的主要方向。鑒于保險行業(yè)人員密集型的屬性不變，我們預計保險行業(yè)在辦公樓市場需求中的重要地位不會改變。

· 頭部券商企業(yè)的租賃成本管理受到拖累，流程監(jiān)管將趨于嚴格

2022年證券行業(yè)受市場波動影響整體業(yè)績表現(xiàn)有所下滑，十家頭部上市券商全年營業(yè)收入合計2,896.6億元，同比減少22.04%，但其年租金成本總額達45.9億元，同比上升9.7%，租賃成本占營收比例均明顯提高。預計券商企業(yè)對于辦公樓租賃方面的成本把控和流程監(jiān)管將更加嚴格，租賃選擇上保持謹慎。

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· 互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的戰(zhàn)略布局調整影響其不動產策略發(fā)展趨勢

2022年，在兩家頭部企業(yè)的領漲下，十大互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工總數(shù)同比增長了3%。另外八家企業(yè)員工人數(shù)雖有所減少，但降幅均在10%以內。同時，行業(yè)整體租賃支付能力穩(wěn)定增長，很多頭部企業(yè)在轉型期早已將不動產管理理念納入到企業(yè)戰(zhàn)略的頂層設計，從企業(yè)對不動產租賃及持有的比例便可見一斑。

睿見觀察小組觀點：頭部企業(yè)的不動產相關支出巨大且持續(xù)增長，復盤其在房地產經營性租賃方面的核心數(shù)據(jù)是把握中國辦公樓市場變化和趨勢的必修功課。從紛雜的年報數(shù)據(jù)中抽絲剝繭，我們發(fā)現(xiàn)頭部企業(yè)依舊在積極鑄造人才“蓄水池”、穩(wěn)步擴張不動產規(guī)模，是中國辦公樓市場的中流砥柱。隨著經濟活力的持續(xù)恢復，我們預計這些趨勢必將轉化為辦公需求逐步釋放。冬去春來，2023年中國辦公樓市場筑底蓄勢、復蘇可期。

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