551億元的廣信資產(chǎn)包，6年時間“解包”進(jìn)度還未達(dá)到30%。而萬科光找“解包思路”就花費(fèi)了近三年，這注定是一塊難以消化的“肥肉”。

(資料圖片)

近日，在廣州市規(guī)劃和自然資源局公布的今年第二批集中供地名單中，萬科廣信資產(chǎn)包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊均在其中。目前，該兩宗地塊已掛牌，合計(jì)起拍總價(jià)約34億元，樓面價(jià)分別為2.6萬元/平方米、2.3萬元/平方米。

對于本次廣信資產(chǎn)包地塊掛牌原因以及萬科是否會參與競拍，市場猜測頗多。5月17日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從熟悉廣信資產(chǎn)包情況的知情人士處獨(dú)家了解到，上述兩宗地塊目前為政府收儲項(xiàng)目，政府進(jìn)行前期土地整備后，將以招拍掛方式出讓，而萬科目前尚未明確是否參與競拍。

記者注意到，今年4月底，郵儲銀行深圳分行以并購銀團(tuán)的形式參與廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司（以下簡稱廣州萬溪）并購廣東國投資產(chǎn)包項(xiàng)目（即廣信資產(chǎn)包）成功落地，收購形式為受讓現(xiàn)有股權(quán)及承接債務(wù)式并購，并購交易總價(jià)超500億元。

2020年的廣信資產(chǎn)包花地灣地塊現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

萬科尚未明確是否競拍

廣信資產(chǎn)包交易標(biāo)的核心資產(chǎn)為位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)土地，該批土地的剩余權(quán)益可開發(fā)計(jì)容積率建筑面積預(yù)計(jì)為210.98萬平方米，主要位于荔灣區(qū)、越秀區(qū)，包括廣州花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈、東山百貨大樓一帶、文德路項(xiàng)目、越秀區(qū)東華西路、榮華南項(xiàng)目、浣花路玉蘭苑爛尾樓等地塊及項(xiàng)目。

此次掛牌的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊位于廣州荔灣區(qū)花地灣，靠近萬科金域曦府、萬匯天地?瑧園、萬匯天地?朗庭三個萬科項(xiàng)目，這三個項(xiàng)目也都是從廣信資產(chǎn)包解包而來，還有一個位于三元里的項(xiàng)目萬科喜悅里已經(jīng)售罄。

蕙蘭苑地塊土地用途為二類居住用地，土地面積17716平方米，建筑面積54180平方米，起拍價(jià)14.09億元。紫蘭苑地塊為二類居住用地兼容商業(yè)商務(wù)用地，土地面積14031平方米，建筑面積87906.6平方米，起拍價(jià)19.92億元。

在目前的地塊競得人要求中，兩宗地塊都未有特別的條款規(guī)定或限制。萬科近幾年在廣州招拍掛市場鮮有拿地，此前三個廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目開發(fā)也未通過招拍掛形式，這也為本次萬科是否參與競拍增加了不確定性。

2017年6月29日，廣東國際信托投資公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)整體處置項(xiàng)目（即廣信資產(chǎn)包）在南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心正式拍賣，該標(biāo)的整體掛牌價(jià)高達(dá)446.772億元。包括中海、碧桂園、保利、越秀、信達(dá)、萬科、華發(fā)和華潤等8家知名房企參與了激烈角逐，最終萬科以551億元的總價(jià)獨(dú)吞該資產(chǎn)包，成為廣州產(chǎn)權(quán)交易史上的史詩級案例。

這樣的總價(jià)，無論是對萬科還是整個地產(chǎn)行業(yè)來說，都是一筆大買賣。萬科這些年來一直在為這個資產(chǎn)包尋找最佳“解題”思路，因?yàn)橘Y產(chǎn)包過大且處置不同于以往的開發(fā)思路，萬科還專門成立了廣州萬溪負(fù)責(zé)這一資產(chǎn)包開發(fā)，這一公司獨(dú)立于廣州萬科體系。

在萬科2020年股東大會上，總裁祝九勝就表示，（廣信資產(chǎn)包）這個項(xiàng)目的問題是20年積累下來的，萬科花了3年時間取得了一些階段性進(jìn)展，但不得不承認(rèn)，解決問題需要的時間和萬科當(dāng)初的預(yù)想還是有些差異的。

僅從土地清收進(jìn)度就可以看出解包的難度。據(jù)萬科2020年6月29日披露，拿下資產(chǎn)包3年，萬科廣信資產(chǎn)包土地清收率仍未過半，只達(dá)到46%。后續(xù)部分土地因涉及與歷史融資單位的合作、與村集體的權(quán)屬紅線重疊以及歷史遺留的征地復(fù)建問題尚未解決，土地清收時間暫無法確定。另外，資產(chǎn)包地塊的權(quán)益可建設(shè)面積存在不確定性。

融資與“解壓”是主思路

在廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目開發(fā)中，萬科并未沒有引入其他知名房企，但較高的資金占用壓力和解包難度還是讓萬科不得不尋求更多的融資、解壓路徑。

據(jù)《中國銀行保險(xiǎn)報(bào)》今年4月23日報(bào)道，郵儲銀行深圳分行在了解到廣州萬溪并購廣東國投資產(chǎn)包項(xiàng)目（即廣信資產(chǎn)包）融資需求后積極響應(yīng)，總分支成立項(xiàng)目工作小組，走訪客戶制訂業(yè)務(wù)方案，提高服務(wù)效能，并超客戶預(yù)期完成業(yè)務(wù)審批。郵儲銀行深圳分行最終以并購銀團(tuán)的形式參與該項(xiàng)目，收購形式為受讓現(xiàn)有股權(quán)及承接債務(wù)式并購，并購交易總價(jià)超500億元。

2017年6月29日，廣東國際信托投資公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)整體處置項(xiàng)目在南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心正式拍賣，該標(biāo)的整體掛牌價(jià)高達(dá)446.772億元。包括中海、碧桂園、保利、越秀、信達(dá)、萬科、華發(fā)和華潤等8家知名房企參與了激烈角逐，最終萬科以551億元的總價(jià)獨(dú)吞該資產(chǎn)包，成為廣州產(chǎn)權(quán)交易史上的史詩級案例。

本次蕙蘭苑、紫蘭苑地塊如果萬科不參與競拍，也有利于資金快速回流。在花地灣區(qū)域，廣信資產(chǎn)包還有6宗暫未開發(fā)入市的地塊。

2020年6月29日，萬科宣布為廣信資產(chǎn)包引入以信達(dá)為首的7家戰(zhàn)略投資者，萬科持有廣州萬溪的股權(quán)比例將下降至50%，萬科將繼續(xù)擔(dān)任項(xiàng)目操盤方，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。本次交易完成后，萬科將整體回籠資金390.4億元。

萬科方面也表示，“因廣信房產(chǎn)、廣州分公司原屬于廣東國投破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，部分用地歷史久遠(yuǎn)，涉及問題較為復(fù)雜。本次通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式引入合作方，共同推動廣信資產(chǎn)包盤活,進(jìn)一步提升資產(chǎn)包價(jià)值，并通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓與股東投入置換，降低項(xiàng)目對公司資金占用，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升公司資金使用效率?！?/p>

據(jù)萬科2021年年報(bào)，廣州萬科對廣州萬溪的擔(dān)保金額為135.3億元，是當(dāng)年關(guān)聯(lián)方擔(dān)保金額中最高的。擔(dān)保起始日為2020年，到期日為2025年。

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