新京報(bào)訊 （記者袁秀麗） 5月18日，中指研究院發(fā)布《2023中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，2022年，上市房企進(jìn)入“縮表”階段，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，上市房企的盈利能力和流動(dòng)性都遇到了挑戰(zhàn)，行業(yè)出清和優(yōu)勝劣汰在市場(chǎng)下行周期更加顯著。而未來(lái)，新房市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)向上突破的動(dòng)能減弱，企業(yè)分化不斷加深，房地產(chǎn)上市公司競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

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行業(yè)“縮表”，地方國(guó)企逆勢(shì)擴(kuò)張

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交保持低迷態(tài)勢(shì)，在行業(yè)整體信心不足的情況下，上市房企進(jìn)入“縮表”階段，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。報(bào)告顯示，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1409.3億元，較上年下降5.4%，增速較上年回落9.6個(gè)百分點(diǎn)。內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為2407.6億元，較上年下降5.8%，增速較上年回落12.6個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，通過(guò)上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)負(fù)增長(zhǎng)，不難看出行業(yè)進(jìn)入“縮表”階段。不過(guò)，行業(yè)“縮表”主要源自民營(yíng)房企“縮表”，央企資產(chǎn)規(guī)模保持穩(wěn)定，地方國(guó)企逆勢(shì)擴(kuò)張。央企自律性強(qiáng)、財(cái)務(wù)管理嚴(yán)格，注重發(fā)展的長(zhǎng)期性、穩(wěn)健性，伴隨著市場(chǎng)下行央企“擴(kuò)表”速度放緩。與此同時(shí)，自2021年以來(lái)地方國(guó)有企業(yè)對(duì)行業(yè)的支撐作用逐漸顯現(xiàn)，因此在行業(yè)下行階段開(kāi)始嶄露頭角，積極參與地方投資，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的逆周期發(fā)展能力。

在市場(chǎng)下行周期，盈利能力成為衡量房地產(chǎn)上市公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力的試金石。2022年，隨著商品房銷售市場(chǎng)下行和疫情持續(xù)，毛利率降低和資產(chǎn)減值放大，房地產(chǎn)上市公司營(yíng)收轉(zhuǎn)而下行，超三分之一上市房企出現(xiàn)虧損。其中，報(bào)告顯示，滬深、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值分別為305.2億元、464.8億元，同比分別下降8.9%、16.0%，增速較上年下降18.1、30.4個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)均值分別為-1.6億元、-10.9億元，同比分別下降112.7%、128.7%。

事實(shí)上，受市場(chǎng)調(diào)整周期影響，多數(shù)房企財(cái)務(wù)安全性正經(jīng)受考驗(yàn)。報(bào)告顯示，滬深上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為70.8%，同比上升2.9個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值分別為81.0%，同比上升13.2個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房企的短期償債能力持續(xù)下降，滬深上市房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金短債比均值為1.39；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比均值為0.79。

市值走低，進(jìn)入差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資更加審慎，滬深及在港上市房企市值均值均有所下降。報(bào)告顯示，滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值為153.7億元，同比下降10.4%，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為132.3億元，同比下降18.4%。

此外，2022年，房地產(chǎn)上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水平持續(xù)回落，部分房企逆勢(shì)增長(zhǎng)。具體來(lái)看，滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為-0.22元，較上年下降257.1%；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司均值則為-0.62元，同比下降251.2%。

值得關(guān)注的是，去年房地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，滬深及內(nèi)地在港房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)整體不如大盤。而2023年一季度，伴隨著全國(guó)新房市場(chǎng)情緒的修復(fù)，房企銷售業(yè)績(jī)有所好轉(zhuǎn)，央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企銷售表現(xiàn)相對(duì)較好，企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善，但待償債務(wù)余額較高，企業(yè)資金壓力不減。在此背景下，投資者將更加關(guān)注企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和長(zhǎng)期價(jià)值，保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、展現(xiàn)出拿地與融資能力的企業(yè)更易獲得投資者的青睞。

劉水認(rèn)為，未來(lái)，新房市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)向上突破的動(dòng)能減弱，企業(yè)分化不斷加深，房地產(chǎn)上市公司競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。上市房企需內(nèi)外兼修，對(duì)內(nèi)順應(yīng)周期調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，保持充足的償債能力，打造風(fēng)險(xiǎn)緩沖墊；對(duì)外充分利用政策資源，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，抓住窗口期及時(shí)補(bǔ)充融資資金，借助政策工具優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，為適應(yīng)行業(yè)新周期提前做好準(zhǔn)備。

編輯 楊娟娟

校對(duì) 陳荻雁

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