在2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的跌蕩，銷售總額從18萬億下滑到13.3萬億。在十一月，決策層發(fā)出“救市三支箭”，曾在短期內(nèi)略有提振，但是因種種原因，仍未能克解頹勢(shì)。

今年四月，地產(chǎn)局勢(shì)急轉(zhuǎn)下行，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：全國(guó)新建住宅銷售面積僅有三月份的52%、銷售金額下滑39%。

這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，既表明購房者的信心缺失，同時(shí)也體現(xiàn)為整個(gè)民營(yíng)房企處于瀕臨崩陷的邊緣。

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樓市的一蹶不振，是內(nèi)需低迷的結(jié)構(gòu)性因素之一。著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波認(rèn)為只有救樓市才能救內(nèi)需。對(duì)此，他提出五項(xiàng)救市建議：

建議一：盡快對(duì)房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)到期問題作出具體的法律安排和明示。

2021年10月提出的“展開房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”，是本次樓市危機(jī)的一個(gè)標(biāo)志性事件，在去年3月，有關(guān)部門已宣布暫停試點(diǎn)。不過，市場(chǎng)對(duì)相關(guān)政策仍存巨大的、不確定的心理預(yù)期。

因此需堅(jiān)持“稅由法定，立法先行”的原則，讓市場(chǎng)不對(duì)房地產(chǎn)稅產(chǎn)生誤解而降低購房意愿。

建議二：降低改善型住房的房貸利率。

過往歷次市場(chǎng)起伏的經(jīng)驗(yàn)表明，中國(guó)樓市的復(fù)蘇，取決于改善型住房和一二線核心城市的行情復(fù)蘇。

而目前的情況是，首套房與改善型住房的房貸利率存在較大的差距。因此，吳曉波建議銀行系統(tǒng)能夠降低改善型住房的房貸利率，使之與首套房相同或接近。

建議三：降低存量房貸利率。

目前商業(yè)銀行的新房首套利率為3.7%-3.9%，而之前房貸的利率平均數(shù)約為5.8%。因此吳曉波建議銀行系統(tǒng)降低存量房貸利率，實(shí)現(xiàn)兩者的均衡。此舉措將極大地鼓勵(lì)信心，并釋放出較大的消費(fèi)勢(shì)能。

建議四：全面取消限價(jià)政策。

“限貸、限購、限價(jià)”是過去一段時(shí)間一直堅(jiān)持的調(diào)控手段。而“三限政策”中最具殺傷力的是限價(jià)，應(yīng)該進(jìn)行全面的放開。限價(jià)的取消，將改變當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式，讓整個(gè)行業(yè)恢復(fù)到正常運(yùn)營(yíng)的軌道上。

建議五：認(rèn)真落實(shí)“三支箭”和保交樓政策。

去年底的“三支箭”，從貸款、債券和股權(quán)三個(gè)方面，對(duì)民營(yíng)房企給出了積極紓困的政策安排。但是在實(shí)際的執(zhí)行過程中，地方商業(yè)銀行出于自身利益和安全性的考量，并沒有給予民營(yíng)房企享受與國(guó)有房企同等的待遇。

在保交樓方面，很多地方政府執(zhí)行力度仍不到位。其實(shí)，保交樓政策的落實(shí)，既是為了保障現(xiàn)有購房者的利益，同時(shí)也是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的必要手段，更是重建市場(chǎng)信心的重要環(huán)節(jié)。

從積極的層面來看，“吃舊藥，走新路”完全有可能把危機(jī)轉(zhuǎn)化為改革的契機(jī)，真正推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

首先，在政策導(dǎo)向上，真正實(shí)現(xiàn)“商品房歸市場(chǎng)，保障房歸政府”，建構(gòu)一個(gè)健康、可持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

其次，在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新上，大力推進(jìn)保障性租賃住房的建設(shè)，從“居者有其屋”到“住有所居”，探索全新的中國(guó)式住房模式。

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