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現(xiàn)在全國(guó)樓市整體看非常不景氣，那么 “到底要不要救樓市？” ，絕對(duì)是我最近被問(wèn)到的最頻繁的問(wèn)題，我覺得今天有必要跟大家探討一下這個(gè)問(wèn)題的答案。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我的回答是分兩個(gè)階段， 第一個(gè)階段是能救但不想救，第二個(gè)階段是想救但救不起來(lái)。

我們現(xiàn)在正處于第一個(gè)階段“能救但不想救”。就目前的全國(guó)樓市而言，如果要救市有效果，必須出臺(tái)超乎尋常的強(qiáng)刺激方案，一般性的刺激方案比如降低落戶門檻、解除限購(gòu)限貸政策已經(jīng)沒(méi)有用了。強(qiáng)刺激方案可以效仿2009年，比如房貸利率在LPR的基礎(chǔ)上打7折，也就是3%的利率水平，而且存量房貸也一律降到3%的水平，不但不限購(gòu)而且無(wú)論買多少套利率都是3%，再就是契稅、增值稅、個(gè)稅的優(yōu)惠甚至直接免除等等。

但這可能么？不可能。因?yàn)橥ㄟ^(guò)這種超常規(guī)刺激起來(lái)的樓市，藥效一旦過(guò)去，必然是更加猛烈的下跌，對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害更大，房住不炒的核心要義就是要杜絕這種事情的再次發(fā)生。所以，大家不要指望政府出臺(tái)那種不計(jì)后果的樓市刺激方案了，能用的招基本都用出來(lái)了。

既然政策基本見底，那接下來(lái)就是讓樓市自由落體。 現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了全國(guó)范圍內(nèi)的拋售浪潮，庫(kù)存一天高過(guò)一天，價(jià)格一天比一天低。現(xiàn)在的樓市很有意思，一般一個(gè)小區(qū)會(huì)掛出來(lái)很多套房子在賣，然后總有搶跑的賣家大幅降價(jià)跑路，但越是這樣，買家心里越猶豫，現(xiàn)在買房就跟接飛刀一樣，你也不知道下一套會(huì)不會(huì)更低。

你們知道什么叫“無(wú)量下跌”嗎？現(xiàn)在的樓市就是對(duì)這個(gè)詞的生動(dòng)演繹。

這種下跌持續(xù)一段時(shí)間之后就跌不動(dòng)了，樓市泡沫就被擠的差不多了，但購(gòu)買力和對(duì)樓市的信心也同步被消耗殆盡，二手、新房以及土拍市場(chǎng)集體全軍覆沒(méi)，地方財(cái)政陷入更大的危機(jī)，然后這時(shí)候就會(huì)進(jìn)入到“想救但救不起來(lái)”的第二個(gè)階段，那時(shí)候房?jī)r(jià)可能確實(shí)很便宜了，但更沒(méi)人買了。

等第二個(gè)階段走完，樓市就算徹底著陸了，這算“硬著陸”還是“軟著陸”，我說(shuō)不好，大家自己判斷，主要看到時(shí)候貨在老百姓手里，還是銀行開發(fā)商手里。

我之前說(shuō)過(guò)即便像北京這樣的一線城市，未來(lái)也就僅有10%的房子可以長(zhǎng)期跑贏5%的房貸利率，其他的房子實(shí)際都屬于非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)甚至負(fù)資產(chǎn)。從這個(gè)角度說(shuō)，全國(guó)絕大多數(shù)的房子，都是燙手的山芋，最終必將經(jīng)歷價(jià)值回歸，之前怎么漲上去的，未來(lái)就會(huì)怎么跌下來(lái)。

房?jī)r(jià)下跌的速度會(huì)比我們預(yù)計(jì)的快，我預(yù)計(jì)5年內(nèi)，強(qiáng)二線單價(jià)1-2w，弱二線省會(huì)單價(jià)5k-1w，三四線小城市單價(jià)3-5k，小縣城20-30w一套房的情況會(huì)比比皆是。這或許就是現(xiàn)實(shí)版的“房?jī)r(jià)如蔥”。

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