小產權房是指在非正式房地產建設土地上建設的房屋，開發(fā)商未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。

一、現(xiàn)存的小產權房

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

【資料圖】

關于小產權房的處理，一直是實踐中的一項難題。因為某些原因，不是全部農村土地上的房屋都無法辦理房產證，有一些土地經過了審批確實可以辦理房產證，行政部門一般也不會就此收回相關審批。但是部分農村土地上建設的房屋，一方面開發(fā)商沒有相關資質、沒有審批，另一方面其即便申請下來了用地審批也沒有充足的資金繳納土地出讓金，造成了一大片小產權雖然在使用但實際上根本辦不了房產證的現(xiàn)狀。

二、小產權房能退嗎

小產權房最大的問題，在于沒有房產證，法院難以確定小產權房現(xiàn)在到底歸屬于誰（法律稱為產權現(xiàn)狀），在法律意義上，房屋并不是誰居住、誰簽訂了合同就一定歸屬于誰，要以房產證登記的所有權人為準。

所以實踐中，在離婚案件、繼承案件里法院一般不對小產權房作出處理。

但是，買房人和賣房人如果簽訂了《房屋買賣合同》，合同以及溝通中賣房人確定自己的房屋有產權，承諾可以辦理房產證，這種情形下無論賣房人是個人還是開發(fā)商，買房人都可以解除合同，要求賣房人返還已支付的房款。

另一種退房情形，則是房屋存在嚴重瑕疵，根本無法達成居住使用，基于此，賣房人、買房人簽訂的合同也無法實現(xiàn)。

三、另一種處理方式——處理小產權房的居住權利

對于小產權房，如果確實存在爭議，但是在離婚、繼承案件中可以對居住權利進行處理。

但是離婚案件中，小產權房又切實涉及到男女雙方的居住、生活問題，所以針對這一點，北京市法院特意在《北京市高級人民法院關于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》第三十五條中予以明確：對于已被有權機關認定為違法建筑的小產權房，不予處理；但違法建筑已經行政程序合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。對于雖未經行政準建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應向當事人釋明變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用歸屬時，能分割的進行分割，不能分割的可采用協(xié)商、競價、詢價等方式進行給予適當補償。在涉小產權房分割案件中，應在判決論理部分中明確使用處理的判決內容不代表對小產權房合法性的認定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產權歸屬證明或拆遷依據等。

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