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每日觀點：實業(yè)老板下場抄底地產了

2023-06-10 08:25:55來源：明源地產研究

很多同行感覺很詫異，為何房地產行業(yè)一片悲觀的情緒下，一線和強二線核

很多同行感覺很詫異，為何房地產行業(yè)一片悲觀的情緒下，一線和強二線核心區(qū)位地塊的土拍卻頻遭房企瘋搶，有些房企領導為了搖號競得地塊甚至爭相去寺廟上香。

(相關資料圖)

我們之前有強調過，居民對衣食住行的基本需求以及對更高居住品質的追求一直都存在，因此房地產行業(yè)不存在消亡的可能，即便新房的增量變緩，存量房的更新和改造也依然有著很廣闊的市場。

根據上面的邏輯，大家不難理解為何房地產行業(yè)還在整體下行的情況下，優(yōu)質房企對一二線城市優(yōu)質地塊卻搶得更歡，一是核心城市的人口虹吸效應，住房市場需求仍遠未能被滿足；

二是房企為了生存和發(fā)展，必須保持拿地和開發(fā)的持續(xù)性；

三是市場下行期除了一線和強二線城市優(yōu)質地塊項目更能保障銷售去化和利潤率之外，房企對其他項目或地塊的投資面臨著更大的風險。

今年以來，國央企開發(fā)商在土拍市場的拿地占了絕大多數的比例，但近兩個月的土拍成交結果中，民營房企的拿地比例卻出現了很大的提升，其中特別引人注意的就是一些有實業(yè)背景或者做實業(yè)出身的民營房企在土拍中的積極搶地。

我們注意到，在今年一線和強二線城市優(yōu)質地塊的爭搶浪潮中，一些實業(yè)類企業(yè)為房企提供了巨量的拿地資金，有的還配合充當著房企的拿地馬甲，不過更讓人驚訝的在于這些實業(yè)老板直接下場拿地，其拿地的氣魄以及自有資金的體量也極大地震驚著市場。

以北京6月1日的土拍為例，在參與搖號競買的房企中，國央企開發(fā)商和頭部優(yōu)質民營房企的身影不讓人意外，但幾家做門窗、水管、防水等實業(yè)出身的民營房企參與搶地卻格外引人注意。

市場方面認為，對于能長期做好實業(yè)，尤其是穿越過經濟周期的實業(yè)老板來說，目前到房地產市場抄底或許是個最佳時機，一是目前一線和強二線城市優(yōu)質地塊的利潤空間已非常確定，二是優(yōu)秀的實業(yè)類企業(yè)本身有很好的資金積累和現金流補充能力，能更好地應對現金流的風險。

事實上，監(jiān)管層似乎早已意識到民營企業(yè)參與拿地的重要性，在北京6月份的土拍中，北京對競拍規(guī)則的調整或許是個重要的風向標，我們就幾個明顯的變化做一下分析。

一、北京在4月份的時候將“同一企業(yè)不得同時報名競拍同一宗地”調整為了“同一集團不得同時報名競買同一宗地”，這個調整限制了國央企開發(fā)商通過馬甲拿地，尤其是為有意進京的中小房企提供了更公平的拿地機會，這也是北京今年的土拍中做門窗、水管、防水出身的民營房企都積極參與搶地的直接原因。

二、北京取消了房企拿地后的股權變更限制，這為房企的合作開發(fā)和拿地前融等創(chuàng)造了更大的空間。

在此之前，地方政府為了防止房企拿地后倒賣土地，基本都不允許房企拿地后的股權或權益變更，這次的規(guī)則調整不僅讓有資金實力的做實業(yè)出身的房企有更大的參與競拍的機會，還為后續(xù)他們尋找品牌房企的合作開發(fā)、代建等預留了足夠多的空間。

另外也為其他房企的前融創(chuàng)造了更多的空間，因為我們目前的前融業(yè)務基本都需要鎖定一定比例的項目公司的股權。

具體則可參見北京土拍文件競買人需簽署的《參加現場搖號申請書》中“我單位承諾”部分被刪除的內容：“1.土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設并完成房屋所有權首次登記前，我單位及該宗地項目公司不以任何直接或間接的形式將股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯方。

2.在競得人完成出讓合同約定的所有建設并完成房屋所有權首次登記前，我單位及我單位關聯方不以任何直接或間接的形式獲取競得人的股權或投資權益”。

回到實業(yè)老板在土拍市場抄底的話題上，我們認為實業(yè)類企業(yè)對地產項目的利潤空間也是有足夠的認知的，即便是在限地價、限銷售（備案）價的情況下，項目盈利的確定性相比其他很多行業(yè)都強，尤其是一二線城市核心區(qū)位的優(yōu)質地塊，對于房企來說拿到就是賺到。

有同行擔心土拍規(guī)則的放松是否又會引發(fā)一些市場亂象，就我們的觀察而言，土拍規(guī)則目前的調整已變得更加公平和合理，另外在當前的監(jiān)管形勢下，即便房企想突破游戲規(guī)則，市場各方也不會再給予機會。

更準確地說，在房地產行業(yè)的下行期，房企的謹慎和自律已是活下去的前提條件。

點擊下圖，了解詳情 ??

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責任編輯：hnmd004

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