2023年4月12日，大王山純住宅地塊掛牌截止，4家房企參與競(jìng)拍，歷經(jīng)17輪熔斷。大王山在湘江新區(qū)的高定位加持下，在湘江科學(xué)城的高端規(guī)劃下，在新房市場(chǎng)熱度攀升下，房企對(duì)片區(qū)的認(rèn)可度走高。

(資料圖)

事件

17輪競(jìng)拍熔斷后

大王山再掛高性價(jià)比地塊

01

住宅地供應(yīng)

32萬(wàn)方地塊供應(yīng)，樓面價(jià)僅4392元/㎡

6月9日，大王山又一宗純住宅地塊供應(yīng)，這是大王山近兩年掛牌的第5宗地塊，其中3宗實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，2宗多家房企參與競(jìng)拍，溢價(jià)地塊占比達(dá)60%，而長(zhǎng)沙六區(qū)一縣的整體溢價(jià)土地占比僅6.5%。

從地塊指標(biāo)來(lái)看，土地面積為14.55萬(wàn)方，建面32.01萬(wàn)方，容積率2.2，最高土地現(xiàn)價(jià)161675萬(wàn)元，根據(jù)計(jì)容建面計(jì)算，地塊起始樓面價(jià)為4392元/平米，如熔斷樓面價(jià)也僅5050元/平米，樓面價(jià)甚至低于長(zhǎng)沙縣萬(wàn)家麗北，性價(jià)比較高。

02

庫(kù)存告急

大洋湖價(jià)格洼地，片區(qū)地塊庫(kù)存告急

從土地價(jià)格來(lái)看，該宗地塊屬于大洋湖板塊的價(jià)格洼地，距離地塊600米的中建地塊成交樓面價(jià)高達(dá)8050元/平米，相較于地塊起始價(jià)高出3658元/平米。

同時(shí)，從近兩年周邊已出讓的地塊來(lái)看，該宗地塊也處于低位，甚至比最低樓面價(jià)地塊低出1208元/平米，更不用說(shuō)5月洋湖濕地公園內(nèi)掛牌的地塊樓面價(jià)高達(dá)13500元/平米。

大洋湖地價(jià)持續(xù)攀升下，該宗地塊無(wú)論是現(xiàn)在還是未來(lái)，或?qū)⒍际请y得一見(jiàn)的高性價(jià)比地塊。

從土地供應(yīng)來(lái)看，目前大洋湖板塊純住宅地塊僅剩7宗，2023年計(jì)劃推出地塊僅5宗，且根據(jù)目前環(huán)境和規(guī)劃，未來(lái)洋湖靠江地塊將極大概率打造高端大平層項(xiàng)目，地塊樓面價(jià)較高，高性價(jià)比地塊主要集中在大王山掛牌的[2023]長(zhǎng)沙市030號(hào)地塊以及A-P02-A36地塊，兩宗地塊總建面約45萬(wàn)方，按照目前片區(qū)主力項(xiàng)目流速，去化周期僅18個(gè)月。

無(wú)論是現(xiàn)在還是未來(lái)，大洋湖板塊庫(kù)存處于極低的狀態(tài)，后期隨著地塊的逐步出讓，新房市場(chǎng)將往大王山南板塊發(fā)展。

03

強(qiáng)資源屬性

名校資源+雙公園，打造5分鐘生活圈

[2023]長(zhǎng)沙市030號(hào)地塊掛牌條件中明確了該地塊將配建一所中學(xué)和一個(gè)公園，未來(lái)教育和景觀資源有明顯優(yōu)勢(shì)。

具體來(lái)看社倉(cāng)中學(xué)擬引進(jìn)長(zhǎng)郡中學(xué)，2023年將與項(xiàng)目同步開(kāi)建，在目前買房教育為先的市場(chǎng)上，地塊優(yōu)勢(shì)明顯。

(地塊景觀資源)

蓮坪城市公園（暫定名）規(guī)劃面積達(dá)5萬(wàn)方，被項(xiàng)目半包圍，可以算是項(xiàng)目半個(gè)園林，南面與未來(lái)將保持原生態(tài)的獅峰山公園距離僅一條馬路，北面緊鄰2層樓的地鐵三號(hào)線洋湖垸車輛站，項(xiàng)目高層甚至可直觀洋湖景觀；西面是希望小學(xué)，直線距離300米范圍內(nèi)流過(guò)靳江河。地塊周邊被自然景觀環(huán)繞，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。

（周邊配套圖）

除此之外，地塊商業(yè)配套也有明顯優(yōu)勢(shì)，2公里范圍內(nèi)有長(zhǎng)沙薈聚以及大王山規(guī)劃的商業(yè)中心地塊，驅(qū)車5分鐘內(nèi)可享受高能級(jí)商業(yè)資源。

交通上，與地鐵3號(hào)線山塘站直線距離在1公里以內(nèi)，可使用地鐵出行；自駕出行則無(wú)論是通過(guò)北面的聯(lián)江路前往洋湖、濱江等地還是通過(guò)南面的蓮坪路隧道（規(guī)劃）前往河?xùn)|都非常方便。

另外，地塊所處文旅板塊，文旅資源充沛；緊鄰湖南婦女兒童醫(yī)院，醫(yī)療完善等配套優(yōu)勢(shì)，組成了一個(gè)名校+景觀+集中商業(yè)配套的5分鐘生活圈。

綜上所述，大王山本次供應(yīng)的[2023]長(zhǎng)沙市030號(hào)地塊呈現(xiàn)宜居生態(tài)、低密高端、近水望山、教育大盤等顯性基因。

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

人口基數(shù)充足、置換需求旺盛

具備良好去化基底

01

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系

流速高、去化壓力小，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)低

從地塊目前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，宗地周邊3公里范圍內(nèi)主力在售項(xiàng)目月均去化基本保持在萬(wàn)方以上，均實(shí)現(xiàn)較高流速，片區(qū)樓盤去化壓力小、扛風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)；華潤(rùn)潤(rùn)樾府與保利長(zhǎng)交錦上是大王山片區(qū)熱度在售項(xiàng)目，多次開(kāi)盤去化率在80%以上，成為長(zhǎng)沙主城區(qū)亮眼的存在，在項(xiàng)目高熱度帶動(dòng)下，大王山成為名副其實(shí)的熱銷片區(qū)。

同時(shí)目前板塊內(nèi)庫(kù)存較少，狹義庫(kù)存僅4.8個(gè)月的去化周期，隨著周邊大部分項(xiàng)目在未來(lái)幾個(gè)月清盤售罄，地塊入市后競(jìng)爭(zhēng)力度較低。

02

產(chǎn)品發(fā)展格局

改善占比趨多，宜居性進(jìn)一步顯現(xiàn)

近六年各面積段成交套數(shù)占比走勢(shì)

從大王山板塊近幾年產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，大王山板塊面積逐漸趨向大平層改善產(chǎn)品，從2018-2021年90-120㎡為主力到2022年以140-160㎡為主力，同時(shí)160-200㎡面積段占比逐步加大，大王山板塊生態(tài)宜居示范區(qū)定位下，對(duì)于宜居、舒適度越來(lái)越注重。

03

區(qū)域人口分析

人口基數(shù)與密度增加，有著強(qiáng)勁支撐力

從人口基礎(chǔ)來(lái)看，大王山板塊隨著發(fā)展完善，已進(jìn)入了兌現(xiàn)期，逐步向外傳導(dǎo)價(jià)值，人口基數(shù)與人口密度逐漸增加，大王山現(xiàn)有人口的自我造血能力充足，對(duì)于后期發(fā)展有著強(qiáng)勁支撐力。

具體表現(xiàn)來(lái)看，大王山居住人口近40%片區(qū)就近工作，僅大王山文旅新城板塊占比就已經(jīng)超過(guò)洋湖板塊，可見(jiàn)片區(qū)產(chǎn)業(yè)及配套資源的兌現(xiàn)，帶動(dòng)了人口的定居。

從人口職住分布來(lái)看，洋湖與大王山居住人口邊界逐步消弭，工作人口和居住人口聯(lián)動(dòng)性較強(qiáng)，同時(shí)后期隨著大王山規(guī)劃的湘江科學(xué)城落地以及其板塊內(nèi)的商業(yè)地塊兌現(xiàn)，未來(lái)兩大板塊的聯(lián)動(dòng)性將更強(qiáng)。

從人口職住流動(dòng)來(lái)看，大王山對(duì)城南區(qū)域有較強(qiáng)的輻射力，聯(lián)動(dòng)洋湖區(qū)域及少量含浦區(qū)域人口，龐大的人口流動(dòng)為大王山片區(qū)帶來(lái)新的置業(yè)活力。

（當(dāng)前兩大板塊整體人口情況）

同時(shí)從人口屬性來(lái)看，洋湖與大王山板塊人口主要屬性偏向不同，針對(duì)屬性偏向?qū)τ谌丝谖Σ煌?，洋湖人口情況偏向居住商務(wù)屬性，而大王山藍(lán)綠占比高達(dá)73%，更是規(guī)劃了全省最大的文旅產(chǎn)業(yè)，再加上片區(qū)整體容積率僅1.96，在強(qiáng)景觀與低密屬性的加持下，片區(qū)內(nèi)宜居性更高，更適合居住，故片區(qū)休閑、康養(yǎng)需求更旺盛。

前有多宗地塊熔斷，后有人口聚集導(dǎo)向明顯；先天宜居屬性突出，后天教育大盤顯現(xiàn)；現(xiàn)有庫(kù)存亟需補(bǔ)充，未來(lái)地塊發(fā)展向南……大王山作為長(zhǎng)沙目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力板塊，是因?yàn)橐崖涞刭Y源強(qiáng)勁，更多的則是因?yàn)槠湟?guī)劃發(fā)展價(jià)值潛力突出。

撰寫：鐘玲

審核：蔡嫣

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