“同地唔同命，同遮唔同柄”，用來概括今天的土拍大戰(zhàn)，可謂再適合不過。

一邊是火熱的番禺大道以西地塊，在下午2點正式競拍前已錄得封頂報價，直接進入搖號階段；還有下午4點開拍的番禺客運站北側(cè)地塊，在開拍后18分鐘也達到了封頂。

兩宗地也因此成為今年番禺第4、5宗，全市第6、7宗搖號宅地。

(資料圖片)

另一邊卻是荔灣西關(guān)、從化地鐵旁、番禺市橋貨運站地塊，直到正式“開閘”也沒人報價，未能成功出讓。

沒想到，你以為的“外圍區(qū)”番禺被搶破頭，老城區(qū)西關(guān)卻無人問津，有沒有覺得現(xiàn)在的市場多少有點魔幻？

攬金23.3億，冰火兩重天

和以往土拍房企報名后還有幾天考慮時間不同，這次廣州推出地塊的出讓流程安排都比較緊湊，開拍前一天才截止房企報名，開拍當天上午8:30才可以提前報價……

于是就可以看到，大熱的番禺大道以西地塊在剛過8:30的2秒鐘，馬上就有房企報價，隨后基本都是十幾分鐘、幾分鐘新增一個出價。

到了接近中午1點，還沒到規(guī)定的下午2點正式網(wǎng)上競價時間，地塊已錄得18個出價紀錄，觸到封頂價格直接提前進入搖號階段，最終總價12.8985億元，約合23957元/㎡。

較早期有消息指，對該地塊有意向的企業(yè)多達20家，當中除了保利、中鐵建、招商等央/國企之外，還不乏龍湖、美的、大華等民企的身影，顯示民企融資環(huán)境逐步修復。

與此同時，地塊18個報價即封頂，意味著這些房企中還有部分沒來得及報價，又或者個別房企聯(lián)手組成聯(lián)合體“搶地”。

番禺另一宗溢價成交地塊，番禺客運站北側(cè)地塊主要是編號777、895、199的房企在持續(xù)拉鋸，在正式開拍后18分鐘也達到了封頂價，送進搖號。

有點讓人出乎意料的是，理論上寸土寸金的老城區(qū)西關(guān)，有宅地推出應該會備受市場關(guān)注，但最終沒有順利成交，“唯地段論”在這里也不好使了。

總的來看，今天出讓的其余地塊，市橋貨運站地塊、從化赤草站西南側(cè)地塊均無報價未能成交，全天攬金23.2787億元，冷熱分化明顯。

既看地段，也看地塊素質(zhì)

此次土拍，最終結(jié)果是番禺火熱、荔灣+從化遇冷，乍看有點出乎意料，但細看也是情理之中。

小前線翻查了今年搖號的幾個地塊，除了漢溪長隆超級地塊之外，其余地塊不僅擁有地段優(yōu)勢，實際也還都有一個共同點，體量不大、總價不高、風險可控。

看，荔灣羊城食品廠、番禺迎賓路、嘉禾望崗東北側(cè)地塊，封頂總價都在20億元上下，樓面地價24082-32200元/㎡不等，對比周邊一手樓價還有較大盈利空間。

而且，這些地塊體量不大，小的占地3萬㎡左右，大的也才6萬㎡上下，開發(fā)項目貨量不至于太多，去貨難度和壓力小。

再看看番禺大道西側(cè)地塊，占地23680㎡，計容建面53840㎡，封頂總價才12.8985億元，對于實力房企，這個價格“濕濕碎”啦。

而且折合樓面價23957元/㎡，對于一手缺貨的番禺廣場板塊，比它稍遠一站地鐵的龍湖金地天峯能賣4萬+/㎡，地塊的價格簡直很筍。

而且，它本身地段就很能打，距離3地鐵交匯的番禺廣場站約900米步程，基盛萬科里、番禺新圖書館、東興小學、永旺夢樂城等現(xiàn)成配套都在附近，生活氛圍相當濃厚。

地塊南面距離市橋水道約400米，東南向基本無較高建筑遮擋，開發(fā)項目的中高層有望擁有河景。

△地塊上空約90米東南向視野

相距1站地鐵的番禺客運站北側(cè)地塊，與番禺客運站地鐵站之間步程約500米，周邊有龍湖金地天峯配套的綜合體——約8萬㎡龍湖天街可以共享。

同樣為龍湖金地天峯配套的24班小學已簽約落地廣外附小，未來如果面向周邊小區(qū)招生，對地塊開發(fā)項目也是利好。

至于未能成交的市橋貨運站地塊，位于市橋北面的東環(huán)街迎星東路、番禺大道交匯處，距離擴容后的長隆萬博商務區(qū)約3.4公里，區(qū)位相對弱一些。

周邊加分配套主要有佛莞城際東環(huán)站（約900米，未開通）、星海青少年宮、番禺兒童公園等，加上在地塊東側(cè)配建的18班小學，如果順利出讓，開發(fā)項目生活還算便利，或會吸引一波萬博外溢的買家。

（關(guān)于番禺3宗地塊的詳細情況，我們之前也有報道過，詳情可戳）

不成交地塊，主要瑜不掩瑕

最后再看看不成交的荔灣小梅大街地塊、從化赤草站西南側(cè)地塊，這兩個地塊放在各自的區(qū)來說，區(qū)位都不算差，正常來說荔灣地塊甚至放在全市都不會缺流量。

but，光是地段好、近地鐵等賣點加持也不夠，地塊本身的綜合素質(zhì)不夠，對開發(fā)商的吸引力自然不夠，現(xiàn)在早已不是閉眼拿地的時代了。

比如小梅大街地塊，雖然地塊南面臨近陳家祠，東西分別有康王北路、荔灣路環(huán)繞，500米左右步程可到陳家祠、彩虹橋兩大地鐵站，覆蓋1/8/11/13/22號線等地鐵線路，區(qū)位相當優(yōu)異。

不過，它占地只有5385㎡，還沒有標準足球場（7140㎡）大，周邊還被多個高層建筑包圍，很考驗房企對項目的設計功底。

（地塊詳情戳）

從化方面，這次出讓的赤草站西南側(cè)地塊是全區(qū)今年第一宗出讓宅地，除了臨近地鐵之外，周邊主要是幾個大型樓盤+部分村落，大型配套比較缺乏。

按照規(guī)劃，地塊所在的赤草片區(qū)將打造為高品質(zhì)現(xiàn)代化宜居新城，規(guī)劃人口3.34萬。

除了此次未能成交的9.68萬㎡赤草站西南側(cè)地塊之外，還有約25萬㎡的赤草鄧村地塊待出讓。

△本次出讓地塊(CH02)與待出讓地塊(CH01)

只是目前來看，這座宜居新城要落地，估計還要繼續(xù)再等。

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