文/謝逸楓

千呼萬喚始出來，終于降息救市了！

【資料圖】

連續(xù)2次（6月13日逆回購操作下降10個基點(diǎn)利率、6月15日MLF下降10個基點(diǎn)利率）降息之后，時隔十個月，2023年6月20日LPR迎來首次下調(diào)，堪稱救市開始最強(qiáng)的信號。

6月20日貸款市場報價利率（LPR）為1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR4.2%，與前值分別下降10個基點(diǎn)。意味著LPR結(jié)束連續(xù)多月的按兵不動，迎來自去年8月后的首次調(diào)降。

筆者認(rèn)為，降息僅僅是開始，一攬子政策組合拳措施即將實(shí)施。降息只是開始，增量、存量政策可期，貨幣、財政、稅收、房貸、樓市、投資、消費(fèi)的一攬子政策組合拳措施即將實(shí)施。

目前所謂史詩級救市政策一直沒有出臺。降息，意味著新一輪寬松的房貸政策會開啟。降息之后，三季度可能會有降準(zhǔn)。包括財政、稅收政策，加大減稅降費(fèi)的力度、政策性金融工具、準(zhǔn)財政工具替代財政發(fā)力。

筆者認(rèn)為，本輪總量型貨幣政策寬松始于2021年7月，其實(shí)央行分八步走。第一步是降準(zhǔn)，央行于2021年7月、12月分別降準(zhǔn)。第二步是降息，2021年12月20日調(diào)低一年期LPR利率（幅度為5BP）。

2022年1月17日調(diào)低一年期MLF利率和7天OMO利率（幅度均為10BP），并在1月20日，調(diào)低一年期LPR利率（幅度為10BP）和五年期LPR利率（幅度為5BP）。

第三步是降準(zhǔn)，2022年4月25日降準(zhǔn)0.25%（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。第四步是降息，2022年5月20日調(diào)低LPR利率。第五步是降息，8月15日MLF降息10BP之后，8月20日，一年期LPR降息5BP，五年期LPR降息15BP。

第六步是降準(zhǔn)，11月25日，人民銀行宣布，將于12月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。此次降準(zhǔn)幅度為0.25個百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。第七步是2023年3月降準(zhǔn)。

第八步是2023年6月13日逆回購、6月15日MLF的2次降息操作。6月20日貸款市場報價利率（LPR）為1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR4.2%，與前值分別下降10個基點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，LPR調(diào)降符合市場預(yù)期，6月13日、6月15日的2次降息操作，就是LPR調(diào)降的信號。目的是護(hù)銀行體系流動性合理充裕，增加市場流動性、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、減輕個人的還款壓力。

日前公布的最新經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月、前5月的生產(chǎn)需求主要指標(biāo)同比增速有所回落，這主要是由于上年同期基數(shù)抬升，剔除基數(shù)因素，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。不過，需求不足、內(nèi)生動力不強(qiáng)等問題仍在持續(xù)。

逆回購、MLF和LPR之間存在著傳導(dǎo)、正相關(guān)的關(guān)系。當(dāng)逆回購和MLF降低時，LPR調(diào)降，帶動貸款利率下降。逆回購利率和MLF利率雙雙下調(diào)，是經(jīng)濟(jì)下行壓力下穩(wěn)增長、防風(fēng)險的政策舉措，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)預(yù)期，提振市場信心。

6月LPR報價下降后，未來應(yīng)該還會繼續(xù)下行。目前按照LPR的下調(diào)空間看，至少還有5個基點(diǎn)-15個基點(diǎn)的操作空間存在。特別是進(jìn)一步引導(dǎo)居民房貸利率下行，推動房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸。

筆者認(rèn)為，LPR下調(diào)意味著對購房者的房貸利率、購房成本下降。例如以首套房貸款100萬元、20年等額本息償還方式進(jìn)行計(jì)算，LPR調(diào)降后月供為6462元，較調(diào)整前的6516元相比少還了54元。

例如以100萬房貸、還款期限30年、等額本息計(jì)算方式，LPR下降10個基點(diǎn)，月供減少58.54元，累積30年月供減少2.1萬元。自2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR已下降7次，由4.85%降至4.20%，月供累計(jì)可省大概14萬。

例如首套房貸款總額為300萬元，全部商業(yè)貸款且貸款期限為30年，采用等額本息還款法。按照LPR 4.2%計(jì)算，每月還款約14671元，支付利息款總額約228萬元，可以少還款約175元，支付利息款總額減少約6萬元。

值得注意的是LPR下調(diào)不意味著所有房貸族一定能省錢，關(guān)鍵是否已轉(zhuǎn)換為LPR定價利率的存量客戶。如果是放棄轉(zhuǎn)為LPR、選擇固定利率的購房者來說，房貸利率和LPR調(diào)整無關(guān)，房貸不會發(fā)生變化。

5年期以上LPR下行，非常有助于支持剛性和改善型的住房需求，降低房貸利息、購房成本的壓力，減輕居民經(jīng)濟(jì)、生活負(fù)擔(dān)。具有穩(wěn)投資、促消費(fèi)和托底宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意義。

筆者認(rèn)為，降息救市了，房地產(chǎn)市場能否迎來企穩(wěn)，目前暫時有待觀察。按照過去的降息對房地產(chǎn)市場影響看，產(chǎn)生效果要在7月、8月的數(shù)據(jù)出來之后才能夠判斷出來，是有效還是效果差。

單從降息的政策看，依然是杯水車薪，短期刺激購房需求、成交增長，但是無法令房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。關(guān)鍵在于是否降息以后銀行全面落實(shí)、與其配套政策的降準(zhǔn)、房貸首付與房貸利率下降等樓市政策是否實(shí)施。

是否取消卡購房者脖子政策，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，免減購房交易稅費(fèi)、加大補(bǔ)貼、人才、落戶力度，多孩家庭3套，大規(guī)模實(shí)施棚改貨幣化與購買存量轉(zhuǎn)保障住房等政策，激活首次、改善需求。

是否取消、暫緩執(zhí)行原來卡房企脖子的限制政策，宅地集中供應(yīng)制、三道紅線、貸款集中制。是否全面落實(shí)房企融資、保交樓的保函置換商品房預(yù)售金、金融16條措施、四支利箭的政策。

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