21世紀經濟報道 見習記者陳嘉玲 北京報道

【資料圖】

購房者掀起的這波“提前還貸”熱潮，或將進一步延續(xù)。

“在樓市景氣度不佳的背景下，國內個人住房貸款提前還款的主要驅動因素已發(fā)生轉變。2023 年一季度居民提前償還房貸一度成為熱潮，推動 RMBS基礎資產提前還款率跳漲?！?月20日，國際評級機構惠譽子公司惠譽博華在《透過RMBS看房貸提前還款》這一研報中表示：“2023年第一季度末，其發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率指數跳升6個百分點，上漲至14.45%，為近五年最高值。在樓市復蘇緩慢的背景下，提前還貸潮也致使銀行存量個人房貸規(guī)模面臨收縮壓力?！?/p>

6月20日，貸款市場報價利率（LPR）如期下調，1年期LPR、5年期以上LPR均環(huán)比下降10個BP。業(yè)內人士分析認為，提前還貸的趨勢或將延續(xù)，按揭貸款早償壓力不容忽視。上述報告也預計：“提前還款率或在二季度再創(chuàng)新高。”

動因轉變，提前還款的趨勢或將持續(xù)

據了解，美國、日本等發(fā)達國家，借款人可以在房貸利率下行的時候向金融機構申請重新定價，將當前住房貸款置換成利率更低房貸，因此房貸市場的利率價格是驅動借款人提前償還住房貸款的主要驅動因素之一?；葑u博華表示：“與上述國家不同，目前國內明確禁止住房貸款的轉按揭業(yè)務，因此，在過去國內個人住房貸款提前還款的主要驅動因素是出售抵押的房產、結清貸款，因此提前還款中全額提前還款占絕大部分。”

從惠譽博華的研究報告來看，過去國內借款人提前償還住房貸款的主要原因是出售房產，因此提前還款率與商品房成交量之間存在正相關性，而較低的房貸利率對樓市有重要的刺激作用，2015年到2021年新發(fā)放個人住房貸款利率與商品房成交面積之間本身存在顯著的負相關性，因此亦可以觀察到提前還款率與新發(fā)放房貸利率之間存在負相關性，但這些相關性在2022年后均已消失，側面反映了2022年后出售房產不再在借款人提前償還房貸的動因中占主導。

惠譽博華認為，在當前樓市景氣度低的情況下，借款人提前還款的主要動機已經變?yōu)闇p少利息支出， 而首套個人住房貸款利息支出可用于抵扣個人所得稅，不少符合條件的借款人在提前還款的同時會保留一定金額的房貸用于抵稅，因此全額提前還款比重可能已大幅下降，部分提前還款或已占主導地位。

“目前，國內大部分個人住房貸款采用浮動利率，因此存量個人住房貸款利率亦隨LPR的走低而下降，借款人房貸利息支出有所減少。然而，由于對未來的就業(yè)穩(wěn)定及收入增長信心不足，且近期以銀行理財產品為代表的個人投資收益普遍不及預期，部分居民在一季度獲得年終獎等季節(jié)性收入時選擇將閑置資金用于提前償還房貸?！睂τ谔崆斑€款的動因，惠譽博華在上述研報中這樣表述。

自2019年以來，LPR持續(xù)處于下行區(qū)間。2022年8月，5年期LPR就已降至4.30%，隨后一直持平。

2023年6月15日，央行下調中期借貸便利（MLF）利率，隨后LPR也迎來一定調降空間。6月20日，央行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了新一期貸款市場報價利率（LPR）。其中，1年期LPR、5年期以上LPR均環(huán)比下降10個BP，分別降至3.55%、4.2%，結束了連續(xù)9個月的“按兵不動”。

LPR如期下調，房貸利率有望突破4%關口，但市場觀點普遍認為，隨著存款利率下降，活期存款的利率聊勝于無，定期存款的利率也大幅下降，理財產品的投資收益不及預期，加上新增按揭貸款利率持續(xù)下降等因素，提前還款的趨勢或將持續(xù)。

提前還款率漲至近五年最高，或在二季度再創(chuàng)新高

據惠譽博華發(fā)布的數據，2023 年第一季度末，銀行間 RMBS 提前還款率指數跳升6個百分點，上漲至 14.45%，為近五年最高值。同時，在樓市復蘇緩慢的背景下，提前還貸潮也致使銀行存量個人房貸規(guī)模面臨收縮壓力。

“需求不足仍然是潛在問題，5月貸款增量仍明顯小于2019、2021年等正常年份。在零售貸款增長結構中，真正反映居民消費意愿的信用卡、車貸和住房按揭貸款，今年1-5月份投放不容樂觀。當前零售貸款里占比較高的多為個人經營貸。由于消費需求較為疲軟，從去年開始消費貸利率已逐步進入‘3時代’，且二季度以來有進一步下行之勢。另一方面，在居民中長期貸款中，雖然顯示一定幅度的正增長，但扣除個人經營貸等影響，5月份居民按揭貸款仍可能呈現‘0’增長?！惫獯笞C券金融業(yè)首席分析師王一峰近期在研報中指出：“按揭貸款早償壓力不容忽視?！?/p>

民生銀行首席經濟學家溫彬也表示，當前在房地產市場活躍度再度回落、預期短期難以明顯改善、就業(yè)和收入修復受限的狀況下，按揭早償壓力居高不下（6月16日，RMBS條件早償率指數處于0.21的高位，較今年1月同期的0.08大幅上行）。伴隨貸款重定價，LPR下調的效應將體現在居民的月供當中，利息節(jié)約、可支配收入增加下，有望提振居民的消費預期，從而為擴大內需、提振經濟帶來一系列“正反饋”。

盡管 2023 年一季度提前還款率指數已創(chuàng)近五年歷史最高，但本次提前還款熱潮主要驅動因素并未出現明顯轉變，居民對未來就業(yè)穩(wěn)定及收入增長信心不足，且普遍可獲得的投資收益仍然處于歷史較低水平，惠譽博華預計短期內部分居民仍將采取減少貸款及投資的防御性家庭財務策略。此外，由于提前還款的居民人數較多，部分銀行出現提前還款申請積壓的情況，且從提交提前還款申請到實際扣款存在一段時間間隔，一部分來源于一季度年終獎等季節(jié)性收入的提前還款，最終實際數據表現將被滯后到二季度。

因此，惠譽博華認為，上述原因將使得二季度RMBS基礎資產提前還款率再創(chuàng)新高，但此輪提前還款率的上升屬于階段性表現，隨著經濟復蘇，導致本輪提前還款潮的因素也將逐漸消退，提前還款率最終仍將向長期均值回歸。

交易的超額將減少，投資者或面臨更高的再投資風險

上述研報分析稱，基礎資產還款率的升高，對銀行間RMBS將產生雙面影響。

一方面，優(yōu)先級證券獲得信用水平提升速度加快。由于國內個人住房貸款違約率較低，因此，通常情況下，在 RMBS 發(fā)行后，隨著優(yōu)先級證券本金的攤還，優(yōu)先級證券獲得的信用增級（Credit Enhancement，下稱“CE”）會自然地提升。提前還款率升高，資產池本金大量提前回收，會加速兌付受償順序位于前列的優(yōu)先級證券本金，從而推動優(yōu)先級證券獲得的CE加速增長，優(yōu)先級證券將獲得更多保護。

另一方面，交易積累的超額利差將減少。目前國內大部分存量 RMBS 交易資產池加權平均利率高于證券加權平均利率，在交易存續(xù)期間會積累超額利差，超額利差在彌補違約資產后，可用于證券本金的兌付，從而形成超額抵押，在所有證券兌付完畢后，余下金額將成為次級證券投資者的收益。提前還款率的大幅上升，加快了資產池和證券本金的衰減，壓縮了超額利差。

此外，投資者或將面臨更高的再投資風險。據了解，國內發(fā)行的 RMBS 證券結構大致分為兩類：一是全部為過手攤還；二是計劃攤還與過手攤還相結合。無論哪種結構，優(yōu)先級證券中將至少保留一檔過手攤還的優(yōu)先級證券來吸收提前還款風險。當提前還款率升高后，持有最高級別過手攤還證券的投資者將率先面臨再投資風險，然后波及持有償付順序靠后的過手攤還證券投資者。在極端情況下，提前還款率突破一定程度，或長期維持高位，過手攤還的證券先被償付完畢，根據大部分交易的結構設置，計劃攤還的證券將被轉化為過手攤還，進入加速清償的狀態(tài)，此時，持有計劃攤還證券的投資人亦將面臨再投資風險。

對此，惠譽博華認為，目前國內RMBS證券結構設計較為穩(wěn)健，過手攤還證券本金占比較大，能夠提供相當程度的風險緩沖，發(fā)生上述極端情景的可能性較小，預計此次提前還款熱潮不會給計劃攤還證券的投資者帶來再投資風險，但過手攤還證券投資者面臨的再投資風險將更高。

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