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文｜鄧浩志

從3月底開始一直到最近，全國(guó)已經(jīng)有超過50個(gè)城市先后出臺(tái)了公積金支持購(gòu)房的政策。比如廣州規(guī)定，二孩家庭住房公積金貸款最高額度上浮30%。其他城市情況也大致相同，不外乎兩個(gè)方向，一是公積金貸款額度上限允許提升，二是公積金可以支付購(gòu)房首付。

乍一看，全國(guó)大范圍實(shí)施，幅度不小，但實(shí)際情況是這樣的：

1、 公積金的使用本來在樓市中占比很低。

購(gòu)房客戶中有一次性付款的，也有貸款的。貸款客戶中又以商業(yè)貸款占絕對(duì)主力，一則部分樓盤不太樂意接受公積金，同樣的物業(yè)，一次性付款，商業(yè)貸款，公積金貸款的購(gòu)房折扣是不同的，等于用公積金購(gòu)房房?jī)r(jià)會(huì)更貴，公積金使用場(chǎng)景就受到了限制，多半貸款客戶以商貸為主。二則大城市房?jī)r(jià)高，公積金額度又很低。以廣州為例，購(gòu)房個(gè)人使用公積金上限為60萬，家庭購(gòu)房夫妻雙方使用公積金上限是100萬。但以廣州住房套均價(jià)400—600萬來計(jì)算，公積金只能覆蓋部分貸款，剩下的還要采用商業(yè)貸，最終采用組合貸的方式。所以單純調(diào)整公積金貸款額度，只調(diào)節(jié)了市場(chǎng)很小很小一部分。如果再加以各種前置條件限制，那影響就更加小了。

2、提高公積金貸款額度，是受惠不大，很難因此刺激需求的釋放。

還是以廣州為例，公積金新政執(zhí)行后，只對(duì)有兩個(gè)小孩或以上的家庭，之前沒有買過住房的才能使用，這個(gè)范圍就非常窄了。而且只是增加了貸款額度的30%，也就是只減少了這30%金額的商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利息差。我粗略算了一下，如果是符合條件的家庭，以夫妻雙方公積金貸款上限100萬計(jì)算，最極端的情況，也只是省了新增加那30萬公積金額度的利息差。最好的情況，最多也就一個(gè)月省了100來不到200元的利息。這當(dāng)然是利好，但微弱到市場(chǎng)幾乎覺察不到。更不會(huì)有客戶因?yàn)檫@點(diǎn)小優(yōu)惠而加速其購(gòu)房的決策。

3、公積金可以支付首付政策相對(duì)給力。

這個(gè)政策有類似于降低購(gòu)房首付的作用，等于降低了部分群體的購(gòu)房門檻。以往多數(shù)城市的公積金只能用于還房貸，這會(huì)導(dǎo)致部分客戶可能因?yàn)槭赘恫蛔?，無法購(gòu)房，也就無法使用賬戶上的公積金了。公積金可以給首付，等于擴(kuò)大了部分客戶的首付能力，從而增加了其購(gòu)房能力。所以對(duì)這部分客戶的購(gòu)房決策產(chǎn)生了一定的支持作用。不過，這個(gè)政策也只對(duì)少部分群體有效，從宏觀市場(chǎng)角度看，影響依然較小。

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