有沒有發(fā)現(xiàn)，最近搖號地塊出現(xiàn)的概率越來越高了。

比如廣州，截至上周的員村地塊搖號，已經(jīng)是今年廣州第8宗搖號地塊了。

【資料圖】

而且不僅是廣州，北京、成都、杭州等，土拍也是火的不行。

30多家房企搶一宗地都是小場面了，成都甚至有71家房企搶一宗地的，so carry。

啊，土拍那么火，那樓市肯定也不差吧？

恰恰相反，最近的樓市，基本就是一灘死水的模樣，甚至不少人還仍在期待“救市”大招到來......

所以，近期的土市跟樓市，表現(xiàn)可謂非常割裂。

為什么會這樣？聊一聊。

01

按照過去的觀念，土市與地市，一直都有互相傳導(dǎo)熱度的關(guān)系。

比如去年同期時，因為遭遇疫情封控等原因，樓市并沒有太大的起色。

數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，新房網(wǎng)簽套數(shù)6177宗，同比降了40%。

樓賣不動，去年開發(fā)商拿地也都偏向謹(jǐn)慎。

如嘉禾望崗地塊、番客北地塊等，去年都經(jīng)歷了流拍，原因是開發(fā)商覺得市場大環(huán)境不好，不愿意拿地。

到了今年的情況又不一樣了，“回鍋肉”變成“香餑餑”，以上兩宗地塊都被搶到搖號。

為什么今年就變了呢？難道是市場變好了嗎？

其實也不算，一手方面，今年5月的一手房網(wǎng)簽套數(shù)7113套，同比去年漲了15%，大概一千套不到。

要知道，去年5月廣州是因為有疫情+五一期間官方網(wǎng)簽平臺優(yōu)化升級，所以網(wǎng)簽可能有滯后的因素。

所以這個漲幅，真的算不上市場變好。

二手市場更夸張，今年的環(huán)境比去年還差，不僅供求關(guān)系完全失衡。

今年5月成交同比去年漲了一千多套，但光鏈家平臺上的掛牌供應(yīng)，就漲了快2萬套。

而且二手房價方面，仍持續(xù)下跌，如熱點區(qū)域天河，去年鏈接上的放盤均價還是6.5萬/平。

今年3月份已經(jīng)降至6.4萬/平，短短4個月內(nèi)，放盤均價再次下跌，低至6萬/平。

|截圖于2023年3月

|截圖于2023年6月

一年內(nèi)，二手放盤價跌了5千/平，還是在廣州最核心的區(qū)域天河。

市場有沒有變好，這個答案已經(jīng)顯而易見。

02

既然市場沒有變得更好，為什么房企突然就更愿意拿地了呢？

首先，2021年，恒大暴雷后，不少房企都面臨房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險。

所以過去兩年，房企們都不太敢拿地，“活下去”才是大家最主要的目的。

但經(jīng)歷了近3年的調(diào)整，一些頭部房企認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險，至今大概率已經(jīng)出清完，行業(yè)低谷也走完了。

他們對未來的路開始變得明晰，從“活下來”變成“要發(fā)展”。

而在目前房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模見頂時，開發(fā)商們意識到，房地產(chǎn)要從高增長的市場轉(zhuǎn)型到存量開發(fā)的市場。

而告別高增長模式，也意味著整個房地產(chǎn)的蛋糕總體規(guī)模，會越來越小。

換句話說，未來的蛋糕就那么多，那搶奪核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，就是在搶奪蛋糕份額，這就是目前大部分房企在做的事情。

所以現(xiàn)在的土拍雖熱，但也僅僅體現(xiàn)在部分一二線城市的核心區(qū)域、核心板塊。

因為這些地方的地塊，比以前有更大的利潤空間。

比如廣州上周被30+房企瘋搶的員村地塊，粗暴測算一下，房子賣到9萬/平就能賺錢。

在周邊的一手、二手都已經(jīng)超過這個價的情況下，有明顯倒掛。

有利潤還賣得動，被爭搶是注定的。

這也造成，一二線城市的核心區(qū)域的土地市場，競爭越來越激烈。

所以目前廣州的土市火熱，并不是市場變得更好，而且房企從過去追求規(guī)模、增長，在各個城市廣撒網(wǎng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變了。

如今大部分的房企戰(zhàn)略收縮，向核心城市、核心板塊回撤，才造成土市火爆的感覺。

不過蛋糕就這么大，誰都想來吃一口，要怎么才吃得上呢？

魔幻的事情就發(fā)生了。

03

沒錯，房企們增加搖號概率的方法，越來越多了。

以前是開n個馬甲，但現(xiàn)在土拍是明令禁止馬甲的。

但辦法總比困難多，禁“馬甲”后，大房企們開始找“合作伙伴”。

即那種看起來八竿子打不著，但是一旦搖到號了，就會迅速和大房企合作的公司。

| 員村地塊參與搖號企業(yè)

比如廣州上一輪的員村地塊搖號，就有來自天南地北的公司們。

山西的、北京的、廈門的、南通的、武漢的、成都的，只有你想不到的，沒有他們來不了的。

更關(guān)鍵的，你股權(quán)關(guān)系一查，有的背后是個人小微企業(yè)，有的背后是財投集團(tuán)，還有的背后直接是地方政府的，看起來像某三四線城市的城投......

這種地方城投的公司還不是第一次出現(xiàn)，如在羊城食品廠地塊搖號中勝出的武漢城建，也妥妥是一家地方城投公司。

還有北京的土拍搖號現(xiàn)場，也有多家地方城投公司出沒，如南通江海港、南通海門海泰、揚州華鵬等。

還有前段時間北京的亦莊新城地塊搖號，地塊有明顯的利潤，最后被一家四線城市的城投公司中皋置業(yè)搖到了。

為什么都要搶破頭來搖號？都是為了拍地再開發(fā)嗎？

不，大多地方城投或財投公司，缺少開發(fā)的經(jīng)驗和實力，可能也沒有足夠的資金。

他們想靠搖號面前人人平等的機(jī)制，來博和大房企合作機(jī)會。

比如之前搖中迎賓路地塊的南通亞倫，出結(jié)果時，都覺得是哪家房企的馬甲。

結(jié)果人家確實不是什么馬甲，是一家江蘇的民企。

但扭頭就跟龍湖合作了，如今項目案名已出：龍湖御湖境，產(chǎn)品面積段也確定了。

這速度，說明很可能拍地前這兩家就定好合作，不是馬甲，勝似“馬甲”。

還有北京亦莊地塊搖中的中皋置業(yè)，當(dāng)場就跟某央企合作簽協(xié)議，儼然一副事先談好的樣子。

說到底，還是因為這些搖號地塊有利可圖。

在過去，或許地方的城投公司對這種當(dāng)別人“馬甲”的活可能會不屑一顧。

但在如今房企們都往一二線城市擠的時候，三四線城市的土地財政、樓市只會更疲軟。

生活所迫，這些城投公司也只能外出“打工”，在一二線靠搖號機(jī)制和大房企合作分利潤，賺了錢再回去建設(shè)家鄉(xiāng)。

真魔幻阿，有一天，地方城投公司也要跟我一樣，背井離鄉(xiāng)來一線城市打工賺錢......

其實無論是房企都擠在一二線城市拿地，還是小地方城投趕趟來當(dāng)“馬甲”，都反應(yīng)了一個事實。

過去追求增長的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)一去不復(fù)返了，進(jìn)而轉(zhuǎn)變的，是一個追求品質(zhì)的房地產(chǎn)時代。

正如已經(jīng)退休的王石，近期在亞布力論壇上所說的：“房地產(chǎn)不是結(jié)束了，而是剛剛開始?！?/p>

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