作者 | 梁秀杰

編輯 | 劉玉嬌

【資料圖】

責編 | 韓瑋燁

馬上630，房企們也將交上“年中”成績單。但從整體市場情況來看，今年二季度以來房地產(chǎn)市場降溫明顯，市場下行壓力仍在不斷加大。

房地產(chǎn)下行壓力猶存

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%，跌幅較上月擴大1個百分點；1-5月份，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%；商品房銷售額49787億元，增長8.4%，增速較上月收窄0.4個百分點。

單月數(shù)據(jù)方面，5月份全國商品房銷售金額為1萬億元，同比增長6.8%，增速較上月收窄21.1個百分點。

圖表1：近期中國房地產(chǎn)行情走勢

數(shù)據(jù)來 源：Wind，睿和智庫整理

整體來看，當前房地產(chǎn)市場下行壓力依然較大，購房者置業(yè)信心不足。步入6月，房地產(chǎn)市場依舊延續(xù)降溫趨勢，市場預(yù)期也再次轉(zhuǎn)向悲觀。

多地托市政策密集出臺，松綁樓市

正是在這一背景下，不少核心一二線城市又開始密集優(yōu)化樓市政策，出手托市，方向包括放松限購、公積金政策優(yōu)化、購房補貼等等，政策力度不小。

6月25日，揚州住建局發(fā)布《關(guān)于促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中明確在市區(qū)購買改善性住房的，不再執(zhí)行限購政策，其原有住房也不再執(zhí)行限售政策，有效期一年，意味著揚州限購限售政策已基本放開。

圖表2：近期部分樓市相關(guān)地方政策一覽

資料來源：公開資料，睿和智庫整理

此外，宏觀層面也在試探性出臺政策，松綁調(diào)控。其中，LPR雙降更直接釋放出拼經(jīng)濟、救樓市信號。

6月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，6月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，雙雙均下調(diào)10個基點。

由于5年期以上LPR直接掛鉤住房商貸利率，居民住房貸款利率也將隨之下降。據(jù)睿和智庫了解，目前多家銀行房貸利率已隨之跟進調(diào)整，綜合來看主流首套房貸款利率已全面降至4%附近。

業(yè)內(nèi)普遍認為，本次降息一方面有利于穩(wěn)經(jīng)濟，促進居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，進而為住房需求釋放帶來支撐；另一方面，5年期以上LPR降息也體現(xiàn)出監(jiān)管部門對于樓市的托底力度加大，有利于提振房地產(chǎn)市場信心。

圖表3：近期樓市相關(guān)政策一覽

資料來源：公開資料，睿和智庫整理

同時值得注意的是，在歷時半年之后，A股房企定增迎來“破局”。6月，包括招商蛇口、福星股份、大名城、中交地產(chǎn)、保利發(fā)展等多家房企的定增計劃集中獲批，此時距離2022年11月28日“第三支箭”發(fā)布，恢復(fù)上市房企及涉房上市企業(yè)再融資已過去半年有余。

在流動性普遍承壓的現(xiàn)狀下，房企的股權(quán)融資加速落地，對改善行業(yè)流動性、提振購房者信心將起到積極的促進作用，背后也傳遞出“救市”的信號。從供給側(cè)支持房企融資，一方面是打破行業(yè)流動性僵局的有力舉措，更重要的是定增募資用途聚焦于保交付，有助于打消觀望的購房者對交付和房屋質(zhì)量問題的擔憂，激活需求側(cè)活力。

但目前來看，頻頻放松的樓市政策，短期內(nèi)或許能起到緩解市場信心不足的作用，但對市場銷售端的帶動作用，以及對整體市場行情的拉動作用相對有限。購房者入市節(jié)奏并未好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)依然較為平淡。

樓市回暖，需要整個宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇助力

究其原因，目前的樓市政策，尤其宏觀面的政策，大主旨未變，即堅持“房住不炒”。而樓市就是個買漲不買跌的市場，只有市場預(yù)期改善和行業(yè)信心修復(fù)才能實現(xiàn)市場回暖，各項不同層面利好政策的推出，也只能起到助力作用，而無法起到扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的決定性作用。

更重要的是，目前我國宏觀經(jīng)濟下行壓力較大，其它產(chǎn)業(yè)也處于深度調(diào)整期，導(dǎo)致就業(yè)市場不好，需求減弱，房地產(chǎn)市場供大于求，自然也就減弱了托市政策的拉動效應(yīng)。

而想要改善預(yù)期、調(diào)動需求，歸根結(jié)底還是要看促進經(jīng)濟發(fā)展、拉動消費的政策是否能有顯著成效。如果實體經(jīng)濟仍處于震蕩的局勢之下，就業(yè)沒有穩(wěn)定增長，收入預(yù)期就沒有逐漸改善的可能性，在房地產(chǎn)等大宗消費上，購房者自然會相對謹慎。

綜上，睿和智庫認為，唯有經(jīng)濟基本面的企穩(wěn)才能真正的救樓市。

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