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【資料圖】

6月23號(hào)河南龍頭房企建業(yè)集團(tuán)發(fā)了一份公告稱(chēng)，因房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷惡化導(dǎo)致資金持續(xù)承壓，決定從即日起全面停止兌付境外債務(wù)，集中精力和資源保證現(xiàn)有項(xiàng)目的順利交付。

又雷了一個(gè)。

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看下了建業(yè)的公告原文，行文結(jié)構(gòu)挺有意思，差不多是前半段陳述訴苦，后半段表態(tài)勵(lì)志。

前半段的訴苦基本就是各種陳述樓市大環(huán)境的疲軟，言外之意自己違約的主要原因是大環(huán)境不給力，并非企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善。

而后半段的勵(lì)志則是向市場(chǎng)表態(tài)自己保交樓的決心，意思是消費(fèi)者大可以放心購(gòu)房，我們建業(yè)即使違約外債，也絕對(duì)不能讓客戶的房子爛尾。

有一說(shuō)一，建業(yè)公告前半段對(duì)樓市大環(huán)境的描述還算基本客觀，除了那幾個(gè)民營(yíng)龍頭和央企國(guó)企這些財(cái)大氣粗能扛得起之外，當(dāng)下的樓市環(huán)境對(duì)于其他房企來(lái)說(shuō)，基本就屬于塊鹽堿地一樣的存在。

任你開(kāi)發(fā)商“種地”的本事再高超，在這種土地上也打不下幾?！凹Z食”。

而至于后半段關(guān)于保交樓的表態(tài)，熱情是有的但客觀就談不上了，我的建議是聽(tīng)聽(tīng)就好。

最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止5月份，全國(guó)有統(tǒng)計(jì)的1114個(gè)保交樓項(xiàng)目，已交付的比例也只有34%。

作為河南省會(huì)鄭州曾經(jīng)喊出的那句“大干30天保交樓”，貌似還在耳邊回蕩。

所以既然都是掏空6個(gè)錢(qián)包的普通人，就別賭自己是那34%的幸運(yùn)兒了，爛尾這事普通人真的耗不起。

說(shuō)回違約。

可以這么說(shuō)，河南建業(yè)地產(chǎn)在這次外債違約之前就屬于一直躺在ICU里的那種重病號(hào)，從疫情后的各種搶救基本就沒(méi)消停過(guò)。

所以，暴雷一點(diǎn)都不意外。

先是自我搶救。

2020年9月份鄭州有一個(gè)所謂的河南省房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)閉門(mén)會(huì)悄悄召開(kāi)，參會(huì)的有30多個(gè)河南本土房企和其他一線房企在河南分部的負(fù)責(zé)人。

會(huì)上作為商會(huì)創(chuàng)會(huì)的領(lǐng)袖、名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、建業(yè)集團(tuán)的董事長(zhǎng)胡葆森明確表示，建業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)不帶頭搞降價(jià)促銷(xiāo)的行為。

隨后30多個(gè)本地開(kāi)發(fā)商紛紛附和表示，堅(jiān)決響應(yīng)不降價(jià)的號(hào)召。

又一個(gè)可悲且松散的保價(jià)聯(lián)盟成立了。

建業(yè)能喊出這個(gè)不降價(jià)的逆天決定還是有一定背景的。

2020年9月河南新盤(pán)去化率下降到38%，而前一年同期還在81%。

眼看新房去化降速，建業(yè)是著急的，畢竟從2015年開(kāi)始建業(yè)的負(fù)債就一路從324億飆升到1493億，91.26%的資產(chǎn)負(fù)債率，讓龐大債務(wù)在屁股后面緊追不停，你不趕緊賣(mài)點(diǎn)房子暴雷就是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。

按理說(shuō)為了加速去化新房，除了享受地方上救市政策的東風(fēng)之外，價(jià)格是房企手中最好的利器。

雖說(shuō)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的情緒扎根在國(guó)人心里，但只要肯降價(jià)，多少還是能拉一些客戶進(jìn)來(lái)。

結(jié)果建業(yè)反其道行之，玩了個(gè)不降價(jià)聯(lián)盟，還美其名曰降價(jià)是對(duì)之前的業(yè)主不負(fù)責(zé)。

話說(shuō)的好聽(tīng)，其實(shí)無(wú)非就是怕進(jìn)入所謂的價(jià)格踩踏的混戰(zhàn)里，最終導(dǎo)致利潤(rùn)大減。

可惜聯(lián)盟是松散的，崩盤(pán)也是遲早的。

建業(yè)集團(tuán)在閉門(mén)會(huì)上前腳喊出堅(jiān)決不降價(jià)的決定后，后腳中國(guó)奧園和中國(guó)恒大就開(kāi)始以7-8.5折進(jìn)行去全國(guó)性的樓盤(pán)的促銷(xiāo)活動(dòng)。

妥妥的囚徒困境現(xiàn)實(shí)版，建業(yè)還在那堅(jiān)持傻呼呼的“不降價(jià)”底線，這邊的恒大奧園等一系列快暴雷的房企早就一刀從背后捅了進(jìn)去。

眼看著行業(yè)巨頭都開(kāi)始“低價(jià)拋貨”，之前參加了閉門(mén)會(huì)議的房企們也跟風(fēng)開(kāi)啟了降價(jià)和分期首付的促銷(xiāo)模式。

不降價(jià)聯(lián)盟徹底瓦解，建業(yè)自救失敗。

2

到底是河南本土最大的龍頭房企，不能看著自救失敗就不管，不然接下來(lái)河南的土拍找誰(shuí)接盤(pán)去？

2022年5月河南國(guó)資委旗下的河南老家文旅集團(tuán)，接手了建業(yè)旗下的的“河南戲劇幻城”和“電影小鎮(zhèn)”項(xiàng)目分別51%和90%的股權(quán)。

同年6月，河南鐵建收購(gòu)建業(yè)地產(chǎn)全部以發(fā)行股本的29.01%，成為第二大股東，這筆交易涉及到5.94億元交易款，以股東借款的形式借回建業(yè)地產(chǎn)，用于補(bǔ)充現(xiàn)金流。

同時(shí)建業(yè)地產(chǎn)還向河南鐵建發(fā)行約7.08億港元的可換股債券。

先是搞一場(chǎng)“不降價(jià)”的自救鬧劇，接著是國(guó)資委出手，再然后是國(guó)企入股注資加債券，前前后后折騰了2年，該雷還是雷了。

鍋肯定有建業(yè)自己的一份。

深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)在明知河南地產(chǎn)經(jīng)過(guò)棚改后已基本飽和的情況下，依然選擇把98%的項(xiàng)目放在了河南省內(nèi)。

這屬于一根筋的作死，但還有一半的鍋，得扣在樓市當(dāng)下的大環(huán)境的頭上。

實(shí)在是挖不出來(lái)更多的樓市購(gòu)買(mǎi)力了。

這一點(diǎn)倒不是河南鄭州不行，就是一線的廣州也一樣。

6月28號(hào)廣州出臺(tái)了新的樓市調(diào)控政策，二孩及以上家庭公積金貸款購(gòu)房額上浮30%，最高可貸130萬(wàn)，相比同類(lèi)商貸節(jié)約利息大概32萬(wàn)元。

熟悉的味道熟悉的配方，還是老一套挖掘購(gòu)買(mǎi)力的政策，而且還是個(gè)一魚(yú)兩吃的加強(qiáng)版本。

把購(gòu)房降低利息成本的前提和家庭生育數(shù)量掛鉤，《大明王朝1566》里高翰文的以改兼賑兩難自解，看來(lái)并不是憑空想象的。

不從根本的房?jī)r(jià)動(dòng)手，繼續(xù)在金融利率上做文章，這種邊鼓敲的再響亮大概率也是無(wú)濟(jì)于事。

公積金購(gòu)房人群本來(lái)在樓市里就是相對(duì)的少數(shù)派，現(xiàn)在在這群少數(shù)派身上想再倒騰出來(lái)一點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)力，結(jié)果還要摳摳索索的加上一個(gè)二孩的前提。

看來(lái)還是嫌公積金購(gòu)房人群這個(gè)少數(shù)派的總?cè)藬?shù)都太多了。

樓市現(xiàn)在已經(jīng)有點(diǎn)鹽堿地的傾向，既然鐵了心要問(wèn)鹽堿地伸手要糧食，那麻煩就把力度拉大一點(diǎn)。

真想把潛伏的購(gòu)買(mǎi)力喚醒，什么二孩的門(mén)檻就去了吧，不然敲邊鼓就是聽(tīng)個(gè)熱鬧。

6月27號(hào)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州6月份二手房住宅網(wǎng)簽8292宗，環(huán)比下降5.46%。

根據(jù)貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析看，二手房成交降低的原因，是新房為了加速去化而加大推廣營(yíng)銷(xiāo)力度而造成的分流效應(yīng)。

如果這個(gè)說(shuō)法站得住腳，那基本就證明了二手房和新房之間的接盤(pán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)正在逐漸升溫。

問(wèn)題的根子還是在購(gòu)房人群的數(shù)量上，現(xiàn)在房企著急去化新房，二手著急套現(xiàn)舊房，房企房東目標(biāo)一致，都是要找愿意背貸款的接盤(pán)人群。

狼多肉少是目前的現(xiàn)狀，無(wú)形的手也出現(xiàn)救場(chǎng)了，可惜政策的力度還是“摳門(mén)”了點(diǎn)。

不指望引導(dǎo)新房降價(jià)，起碼讓利率下降這事來(lái)個(gè)雨露均沾吧。

如果真想再挖掘出那么一點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)力出來(lái)，那就別搞什么二胎門(mén)檻，也別弄什么公積金，把存量房貸趕緊降一降。

這樣說(shuō)不定還有點(diǎn)希望。

3

建業(yè)的違約證明，光靠國(guó)企甚至地方上的輸血是行不通的，房企想活下去，還得回歸最樸素最原始的商業(yè)模式。

造房子，賣(mài)出去，收回款，再循環(huán)。

不過(guò)這看似普通的循環(huán)流程有個(gè)躲不開(kāi)前提，那就是有足夠的潛在購(gòu)房群體來(lái)消化新房。

廣州的樓市新政雖然“不給力”但卻證明一點(diǎn)，即使在一線這樣的大城市，購(gòu)房群體現(xiàn)在也是“緊俏貨”，緊俏到新房在搶二手都在搶。

能負(fù)債且愿意負(fù)債的個(gè)體，是解決樓市這朵大紅花繼續(xù)傳下去的關(guān)鍵。

有了這些個(gè)體，房企的雷聲才可能停下來(lái)，地方的財(cái)政才可能舒緩。

有傳聞?wù)f7月份可能有新的樓市政策出臺(tái)，力度貌似還挺大，如果真有這回事，主要發(fā)力方向大致現(xiàn)在就可以猜得出了。

總結(jié)成一句話就是。

“您看，首付又降低了利率又下調(diào)了，要不您再買(mǎi)一套”？

還是在個(gè)體的負(fù)債空間里，翻來(lái)倒去的找尋樓市未來(lái)的希望。

就這樣

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