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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮 7月6日，西南證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期投資策略。

核心觀點(diǎn)

2023年上半年行業(yè)復(fù)蘇呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)，銷售沖高后回落，投資仍舊低迷，市場(chǎng)對(duì)政策寬松預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)烈，核心一二線城市仍有釋放空間，政策催化下板塊仍具備配置價(jià)值。

行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放。銷售高開(kāi)低走，2-3月的“小陽(yáng)春”行情后，前期積累的剛需需求釋放完畢，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能衰退。6月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比下降27.6%，累計(jì)銷售金額同比下降0.4%。二手房市場(chǎng)熱度較高，重點(diǎn)14城1-6月成交面積同比增長(zhǎng)43%，部分新房延期交付促使購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，同時(shí)新房供應(yīng)相對(duì)不足也使二手房承接了部分需求。土地市場(chǎng)成交量下滑，上半年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為3.2億平方米，同比下降25%。城市“縮量提質(zhì)”的供地策略下，市場(chǎng)熱度有所回升，上半年整體溢價(jià)率增至6.4%，同比上升了4.4pp，但隨著供地規(guī)模的增加，流拍率呈上升趨勢(shì)。政策方面，首二套主流房貸利率降至4.0%/4.91%，LPR下調(diào)打開(kāi)下降空間，二季度調(diào)整力度和頻次趨緩，目前來(lái)看前期政策對(duì)銷售提振效果仍有限，有待政策進(jìn)一步釋放，但預(yù)計(jì)政策仍將以穩(wěn)為主，城市局部調(diào)控仍是主基調(diào)，一線以及強(qiáng)二線城市有望放松交易限制，包括放寬非核心區(qū)域購(gòu)房要求、下調(diào)二套房首付比例等。

企業(yè)：央國(guó)企市占率提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)延續(xù)。上半年TOP10房企操盤金額門檻同比增長(zhǎng)15.3%，TOP20增長(zhǎng)4.7%，TOP30和TOP50分別降低15.8%和10.8%，頭部集中效應(yīng)增強(qiáng)，越秀（+71%）、華發(fā)（+56%）、建發(fā)（+54%）、中交（+52%）、華潤(rùn)（+41%）、招商（+40%）等累計(jì)表現(xiàn)較好。截至6月末百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)貨值14120億元，同比下滑12%。新增拿地金額TOP100企業(yè)中，央國(guó)企拿地金額占比60%，城投平臺(tái)以及民企拿地金額占比分別為18%和22%，民企數(shù)量增多、城投數(shù)量減少。新增貨值超過(guò)百億的房企為32家，同比減少8家，華潤(rùn)、濱江和萬(wàn)科位列前三。

行業(yè)復(fù)蘇動(dòng)能較弱，寬松政策有望持續(xù)釋放，看好經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。個(gè)股推薦：1）房企：華發(fā)股份、城建發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)；2）物企：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期、政策寬松不及預(yù)期、行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。

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