數據來源：住建部 　　制圖：沈亦伶

老舊小區(qū)改造既能改善民生，又能穩(wěn)投資、促消費

浙江省溫州瑞安市居民吳德立經營著模具制作生意。多年來，他和妻子、孩子住在沿江新村一間49平方米的小房子。如今，他住上了改造后的75平方米“新房”。

“不僅房屋寬敞、漂亮了，小區(qū)還新建了休閑廣場，散步、健身方便多了，現在住得舒適、安心，幸福感滿滿。”吳德立說，這樣的改變，得益于沿江新村危房改造項目。

沿江新村建于上世紀80年代初，共居住著653戶居民。房屋年久失修，周邊環(huán)境不佳。為此，當地政府牽頭啟動對沿江新村樓房進行外立面改造和拆建改造，改造所需建設費用主要來自于居民自籌。

住戶籌建，錢從哪兒來?“瑞安農商銀行給了我23.9萬元信用貸款用于住房改造，5年期，每月只要還5000多塊錢，負擔不算太重。重要的是，能盡快改善住房條件。”吳德立說。

沿江新村改造按照市場化原則引入金融機構，解決了改造資金來源問題。據了解，瑞安農商銀行對沿江新村小區(qū)危房改造項目住戶整體授信約2億元，單戶最高貸款授信30萬元。住戶以個人名義向銀行申請信用貸款，貸款期限為5年，可以分期還款付息。為了支持住戶裝修，部分住戶的最高貸款額度提高至50萬元。

發(fā)放無擔保抵押的信用貸款用于住房改造，銀行的積極性高不高?

“目前這類貸款的月利率平均為4.95‰，年化利率約為6%，和普通貸款利率水平差不多。”瑞安農商銀行副行長周琴說，風險也相對可控。“在貸前，街道辦事處、村經濟合作社能幫助提供申請貸款住戶的相關信息，便于我們全面了解客戶真實情況，貸后也能幫助我們向貸款人追償，確保信貸資金的用途和安全。截至目前，沿江新村住戶危房改造貸款未發(fā)生違約情況。”

中央經濟工作會議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。2017年全國范圍內15個城市開展老舊小區(qū)改造試點工作，目前更多城市開始推進相關工作。

“從需求端看，推進老舊小區(qū)改造有利于打通制約消費潛力釋放的堵點，進一步促進消費。短期內，住戶戶內升級改造等能直接帶動家居和裝修消費等;長遠看，提升完善社區(qū)康養(yǎng)、文化、家政、便民市場等公共服務設施，能助推居民消費升級。”中央財經大學副教授陳端說，“從供給端來看，老舊小區(qū)改造涉及修繕更新水電氣及光纖等配套設施，建設垃圾分類設施、小區(qū)道路、停車場和加裝電梯等，能有效帶動上下游產業(yè)。老舊小區(qū)改造需要大量資金投入，暢通資金渠道尤為重要。”

目前，老舊小區(qū)改造采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等方式來籌集改造資金

老舊小區(qū)改造涉及的投資領域有哪些?目前的資金來源情況如何?籌措資金的難點在哪?有何運營模式可供參考?

“老舊小區(qū)改造主要問題在于公共設施不足，改造內容因地、因小區(qū)情況不同而有差異，包括三個方面：水、電、氣、路等市政基礎設施維修，加裝電梯等配套設施;配建停車場、活動室、物業(yè)用房等提升類的基礎設施;完善社區(qū)養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐等基本公共服務和公共環(huán)境。”中南財經政法大學數字經濟研究院執(zhí)行院長盤和林說，“總體來看，老舊小區(qū)改造堅持先民生、再提高，根據小區(qū)條件、預算規(guī)模、居民意愿等因素，循序漸進推進改造工作。”

老舊小區(qū)改造可帶動的投資規(guī)模較大。國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數據顯示，我國人均基礎設施存量水平相當于發(fā)達國家的20%—30%，特別是在民生領域、區(qū)域發(fā)展方面亟待補上投資短板，投資空間仍然廣闊。

“目前，老舊小區(qū)改造采取‘居民出一點、社會支持一點、財政補助一點’等方式來籌集改造資金。財政資金主要用于公共基礎設施建設及環(huán)境整治等，專營單位資金主要負責供水、供電、供暖、供氣等專營單位項目改造，居民自籌資金主要負責屋面、樓道、單元門禁等建筑物本體改造及自愿加裝電梯等。”興業(yè)經濟研究咨詢股份有限公司宏觀分析師張文達說。

“關鍵在于探索能夠撬動更多社會資本的改造模式。”張文達說，老舊小區(qū)改造費用、今后運營費用、提供城市和社區(qū)公共服務的費用等資金需求量大，而投資回報周期長、利潤空間相對較小，社會資本參與積極性不高。“因此，需要積極創(chuàng)新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投融資機制，嘗試拓展參與主體的利潤空間、提升投資收益，運用市場化方式增強老舊小區(qū)改造對社會資本的吸引力。”

張文達說，目前可借鑒兩種模式引入社會資金。“針對一些具有歷史底蘊、具備文化旅游開發(fā)潛力的老街，可最大限度保留和修繕古建筑，引入文創(chuàng)、民宿等業(yè)態(tài)，打造文旅熱點，并通過轉讓經營權等方式，為社會投資方提供盈利空間。而針對一些不具備特色文化資源的小區(qū)，雖難以進行大規(guī)模商業(yè)化改造，但也能通過盤活小區(qū)閑置資源、引入連鎖超市、養(yǎng)老、托幼機構等方式發(fā)展社區(qū)服務，從而獲取租金等收入。這既能為投資運營方獲取合理的投資收益，也有利于持續(xù)加強社區(qū)治理，保證改造后的社區(qū)既好看又好住。”

多措并舉引導更多社會資本投向老舊小區(qū)改造

引導社會資本投向老舊小區(qū)改造需要發(fā)揮政策合力，創(chuàng)新機制吸引各方資金共同參與，形成“大合唱”。

“應進一步發(fā)揮銀行信貸資金作用。”光大銀行平湖支行行長楊利軍認為，銀行貸款支持老舊小區(qū)改造等民生建設領域，既需要金融機構自身根據民生項目特點創(chuàng)新金融產品，也需要有關部門完善考核激勵機制，引導金融機構加大對老舊小區(qū)改造等的支持力度。

社區(qū)居民也是老舊小區(qū)改造的重要力量。當前，社區(qū)居民資金主要用于自愿加裝電梯等，一些小區(qū)的住戶由于出資金額較高，參與積極性受到影響。對此，可創(chuàng)新參與入資模式，減少居民即期支出壓力。“目前各地已經有一些經驗可以借鑒。上海寶山區(qū)推出‘無息按揭付款’模式，電梯設計建設、維修、配件等由電梯公司墊資，公司可通過居民無息按揭還款和電梯廣告運營等收回成本。北京、南京一些小區(qū)采用按月收費或按年租賃的方式，減輕了居民的資金負擔，提升了居民參與老舊小區(qū)改造的積極性。”張文達說。

中國社科院國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛認為，還應通過不斷深化放管服改革，進一步增強社會資本對老舊小區(qū)改造等民生領域投資的信心和力度。

“有關部門協(xié)調配合、主動服務，讓沿江新村跑出了危舊房改造的加速度。”瑞安市玉海街道辦事處有關負責人說，項目設計、工程招標、審批等環(huán)節(jié)實現無縫對接，讓沿江新區(qū)改造工程工期比原計劃縮短6個月。“對企業(yè)而言，希望政府部門服務質效持續(xù)提升，好投資能夠快落地，才更有參與的積極性。”

稅收杠桿也應發(fā)揮撬動作用。“去年，建筑行業(yè)增值稅適用稅率由10%降至9%，我們的施工單位估計能減免稅費上百萬元。”陜西安康江南再生水廠的社會投資方中國水環(huán)境集團安康公司有關負責人說，減稅降費政策降低了項目建設成本，增添了企業(yè)投資信心。

項目建設不僅要減負，還要提高項目質量，這樣才能更好增強社會資本投資意愿。安徽省池州市財政局債務辦主任章正龍說，當地海綿城市建設采用“政府+技術咨詢+商業(yè)咨詢”運作模式，通過政府招標聘請專業(yè)團隊和企業(yè)提供技術咨詢、實施方案編制、合同體系構建和商務談判等服務，為社會資本參與項目建設提供專業(yè)技術保障。

“此外，由于項目運營周期較長，在項目運營期間，我們制定了合理的調價機制，適時根據居民消費價格指數等調整運營服務費用，保障社會資本合理、長期、穩(wěn)定的收益。”章正龍說。

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